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物业税:亡羊补牢不容易

(2009-05-27 08:47:07)
标签:

房价

物业税

亡羊补牢

难点

税率

态度

着陆

房产

分类: 财经房产

提了N年的物业税最近又上日程表了,不可否认,这将是一大进步。尽管我认为现在推行物业税应是亡羊补牢,结果难料,但补总比不补要好的多。

三年前推行物业税跟现在推行那是两个概念两码事了,不说目的不尽相同,结果也可能大不一样。飞机在地上的时候怎么大修都可以,为了能安全的翱翔;可是把隐患留在万米高空,哪怕是动最小的手术也可能酿成惨剧,更何况天气如此恶劣。这是说房价。又如吸毒成瘾的人突然要戒掉谈何容易,哪怕是强制也得磨去半条命。这比的是房产商和以地价为重要财政收入来源的地方政府。吸毒的又正赶上了这航班,有病的还得治,不管结果如何,治病救人也是一种美德。不过这些比方都是建立在物业税能使房价适当回归的美好愿望之上的。

言归正传,我们还是从物业税本身入手。本人认为物业税在部分直接影响施行效果的细节制定上存在一些难点。

一是计税依据。以购入价作为不变成本计税还是以评估价、重置价、实时市场价作为计税依据?个人倾向于以购入价作为计税依据,这样一来可以在购房时就能准确预算将来的支出负担,二来可以减少猫腻和使征税环节简单化,三来现在条件下我们几乎无法得到合理的评估价格。

二是起征面积。现在流行的呼声是90、120和144三个数字。这个面积是套内面积还是建筑面积(包括公摊)?从我理解的市场角度看,炒房者比较青睐90至120面积之间的房产,因为这个范围内的房产比较容易出货。如果要打击炒家积极性,应该从90平米开始计征。

三是税率。对于具体多少范围之内较为合理,本人尚没有进行过测算,但是认为设定累进税率是最为合理的,例如住宅类房产90以下、90至120、120至144、144以上等分设不同的税率。

四是征税范围。是否一步到位的合并房产税、城镇土地使用税,取消土地增值税和耕地占用税以及契税后对所有房产征税?个人住宅是否有减免规定?对不同用途的房产是否区别对待等等。

五是是否应该对二手房或第二套房增加约束?个人认为这个方面最为复杂,对二手房增加税负,一是可以严重打击炒家,甚至迫使现有炒家尽快出货或是割肉,二是对改善性卖家带来一定的误伤。此外,第二套住房本应可以增加约束,但是考虑到实际施行中可能对于第二套很难界定,因此问题就趋于复杂,分歧也较多。

六是时间点问题。原来已缴纳相关税费的房产再转让后以及房产商已将相关税费列入成本的存货房销售后是否免征物业税?

七是其他配套方面如不动产评估体系、信息化建设等能否胜任物业税的开征?

其实现在出台物业税面临的困难不小,将来会把房地产业、会把房价引向何方仍是个未知数。或者物业税的开征会使房价朝着大多数人愿意看到的方向行进,或者它只是最终增加了购房人的负担。这不是一个简单的逻辑问题。

物业税提上日程至少是一个信号,是政府的一种态度,盼望着房地产号航班最终得以安全着陆。

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