年底前房价降幅达到30%目标

      9月18日，国家统计局发布了8月份的国房景气指数为101.78，比7月份回落0.58点，与去年同期相比回落2.70点，这已是该指标连续第9个月环比回落，也是今年5月份以来连续第4个月的同比回落。

      这表明针对房地产业进行的一系列紧缩型调控效果已经见效，同时在最近国际经济危机的影响下，房地产行业将面临更大压力，房价在连续打折的基础上，将加速向7折时代下滑。主要原因是：

      一、降价的大环境已经形成，现在大趋势得到房地产界的一直认同，以前那种少数人看跌，大多数人说涨的情况已经彻底改变。这从地产博客文章中就可见一斑，以前那种狂叫房价只升不降的言论已经几乎听不到了。
      在很多楼盘为该怎样在熊市中赢得产销任务而焦虑的时候，另有一些开发商已经彻底的放弃了死扛房价的攻守同盟。
      同时各种打折方式纷纷亮相，为楼市继续下滑奠定了基础。即使在房价最坚挺的北京，也出现了像远洋山水楼盘6.3折 “跳楼价”。
      前段时间还以品质高、抗跌性强的几个楼盘最近也纷纷借助奥运的题材开始了降价行动，把奥运金牌和房价下降挂起勾来，也是奥运在中国的一个创造。
      事实上，多数开发商都加入了降价促销行列。据最新调查显示，北京八成楼盘目前已降价促销，京城房价实际已下跌10%-15%。

      二、购房者观望日久，空置率增高，供大于求的情况明显。今年1至7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅提高9个百分点。然而，在竣工面积增长的同时，销售却难言乐观。数据显示，同期销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2个百分点。
      去年的商品房空置面积一直在1.21亿平方米左右。而今年截止到8月末，全国商品房空置面积已达到1.3亿平方米，同比增长8.7%，其中空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%。

      三、虽然房价已经有所下降，但是房市的情况与股市下降的幅度还是没法比较。房地产开发的利润空间仍然十分可观，以远洋地产为例，上半年共实现营业额32.47亿元，其中房地产开发营业额30.21亿元，毛利14.12亿元，毛利率高达43%。但是远洋地产肯定还不是最高的。
      之所以有这么大的下降空间，是因为以前房价上涨的幅度太大了，还以远洋地产为例，最高房价时的房价和一期房价相比上涨的幅度有三倍之高。许多楼盘即使每平方米下降几千元，开发商仍然有可观的利润。
      一句话，房地产还存在正常的能够下降的空间。

      四、美国次贷危机的影响，让中国银行更加谨慎小心。在雷曼兄弟破产及美林卖盘后，美国五大投行已有三个因次贷危机倒下。截至第二季度末，美国的“问题银行”已增至117家之多，比首季度增加30%，，迄今为止，美国就已有11家银行倒闭。
      中国银行当局不能引以为戒，据了解，在银监局严令各家银行“密切关注开发贷”的背后，各家银行已经提前布局，从准入条件、贷款规模等方面对开发贷进行控制。金融市场动荡使金融机构在投资领域更加惜贷，这让房市承受更大的压力。
　　虽然从各家上市银行公布的中期业绩来看，多数银行房地产行业贷款余额占比均维持在适度范围内，且房地产信贷资产质量也未见恶化。不过，随着房地产市场的持续低迷，房贷业务显然已经对各商业银行造成压力。

      五、政府救市终以失败告终，这让人们看到了政府违背客观规律必然导致政府失灵。今年在成都、西安、沈阳、石家庄等城市一各种方式出台揪楼市、挺开发商的政策后，市场反映平平。
      目前还没有一个城市因为政府的救市行动而出现房价反弹的事例，特别是西安向购房者补购房款的政策，招来社会一片批评声。看来房价下跌已经是任何力量都无法阻挡的趋势。

      六、房地产开发企业资金缺口巨大。最近，焦点网委托北京师范大学金融研究中心出炉的一份《２００８年房地产行业资金报告》显示，目前“需求空缺”和“资金紧缺”已经成为当下房地产市场面临的两大难题。而需求和资金又是两个相互依存的关系，购房需求的下降，让资金来源紧缺问题更加突出。
      根据研究，2008年上半年房地产行业的资金缺口大概在500亿元，但在2008年下半年房地产行业的资金缺口突然增至6730亿元。如果2009年房地产遭遇调整，交易量不能恢复，那么资金缺口将达万亿元以上。
      因此对以资金依存巨大的房地产业来说，在银行放松银根“救市”受到限制的情况下，房价下降就成了解决资金缺口的唯一方法。

     目前，以特价房名义出现的楼盘层出不穷。其中不乏万科、金地、合生创展、远洋地产等品牌开发商旗下的楼盘。从目前品牌开发商打折促销的情况看，优惠幅度大，同时产品性价比更高，对买房人就具吸引力。因此，尽管观望情绪浓厚，但是只要房价下降比较大的幅度，刚性需求就可能变成实际需求。

      看来，大幅降价已经成为开发商刺激销售最直接也是最管用的办法，而这个大幅度的界限就是30%的折扣，目前越来越多地开发商已经认识到这一点，这已经成为最近一段时间开发商争夺的制高点。谁先登上这个高度谁就能得到更多的客户，回收更多的资金，早一点摆脱资金链的困境。

      不过在国际经济危机蔓延的情况下，中国国内的经济也免不了受到相应的影响。因此年底房价下降30%还不能说是房价就算见底了，即使七折房子已经充斥市场，恢复到以前的交易量也是不可能的。因此，2009年也没有房市复苏的的可能，房价的下降一定还会持续进行下去。不管是不是值得期待，这将是一个躲避不了的结果。

       美国的教训再次证明，房价砸到底才是大家重树信心的时刻。房价不下降到人们能够买得起房的时候，交易量是不可能上来的，没有交易量的房市是不可能有繁荣可言的，只维持高房价不降不算房市繁荣。

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