近期博文:楼市如何避免严冬来临、家宝的美术习作、房价涨跌谁说了算

看了不少报道，都说北京楼市如何如何悲观，已经陷入有价无市的观望局面，房价拐点呼之欲出。本人很无聊地搜集了一些数据来支持这种观点：

2007年11月北京取得预售许可项目44个，批准住宅11169套，共1251458平方米，平均每套面积112平方米。本月新增供给略多于去年同期水平，与本年10月份的7625套相比增加明显，但仍小于7、8、9三个月的月新增供给量。

11月北京商品期房预售登记共12250套，147万平方米，平均每套面积120平方米。其中签约数有10949套，比去年同期的14480套少了3499套。但与今年十月的9861套相比，则增加了1088套。

同时，11月份北京住宅现房还成交了2066套，期房现房两者相加，合计签约套数达到13015套，比新增商品房尚多出1816套。

罗列了一大堆数据，可能有些枯燥。但是，从这些数据中我们可以解读出许多的内容：

不得不承认，今年北京楼市的成交量较去年有明显的下降，显示抑制需求的调控政策有相当的效力。另一方面，高房价对于需求的抑制作用恐怕不逊于调控政策。

今年的新增供给在抑制房地产投资的宏观背景下，没有明显的放量。供给不足的问题依然存在。虽然供需之间差距在减小，但可以肯定的说，供需之间尚未出现拐点。

宏观政策对于楼市的抑制作用随时间推移正在消化中。这一点可能大家有争议，但11月份楼市成交量没有继续下滑，反而有一定程度上升，需要有一个合理的解释。或许有些人以房价下跌作为答案，恐怕不会得到统计数据上的支持（让我们期待一般在中旬公布的房价指数吧）。如果部分项目小幅优惠就可扭转成交量走势与公众的观望态度，说明实际购买力仍然强大，而政策的作用力随时间将逐步被消化。

拿今年的成交量与去年相比，得出的结论一定是乐观的。如果扩大范围考虑问题则未必如此乐观。拿10月与11月的成交量对比，有谁会很乐观。如果看05、06年的土地供应计划和今年的住宅新开工面积，无论如何也不支持供给大量增加的结论。如果分析北京购房的结构，对于打击投资与炒房能够对于抑制需求起到多大的作用或许会产生少许的疑问。如果再看北京土地供应的周期性波动规律，能否扭转开发商对于房价的预期？如果再观察多数普通住宅（非豪宅项目，但价格不菲）的销售状况，能否得出公众购房预期转变的结论？如果进一步调查公众对于住房的实际需求与购买欲望，又能如何预测未来的需求状况呢？