近期博文:宏观调控无特效药、开发企业如何过冬、房价涨跌谁说了算

房地产冬天是否来临的三个视角

冬天来了，虽然还没有下一场雪，但无论是遍地的落叶还是室内的供暖都明确无误地告诉我们：已经进入冬季了。气象学上确定冬天的标准相当明确，而房地产领域的冬天是否已经来临就不那么说得清楚了。

当深圳楼市在十月份随宏观调控价量齐跌时，中介公司老总雪上加霜，似乎预示着房地产市场的变盘，也成为了“楼市气象学家”预言房地产冬天来临的主要论据。另一个主要论据则是北京楼市在十月份成交量的下跌，被解读为有价无市。一南一北，两大房产一线城市出现市场波动，似乎让无比期待房价下跌的人们闻到了房地产冬天的气息。

深圳的情况笔者不甚了解，没有调查就没有发言权。但一个月的数据有多大的代表性值得注意。而北京楼市则绝非有价无市一个词可以概括。通常我们认识一个事物，必须从多方面观察与解读。比如近日发改委公布商品房空置房面积下降时，专家分析认为这种状态显示房地产购销两旺，是好现象。其实则是由于供需关系的持续失衡导致的累加效果，致使大量房地产市场中原先的存量乃至滞销产品都咸鱼翻身，从某种角度而言预示着潜在的危机。当房地产可以良莠不分地热销时，市场一定存在很大的问题。如果不认识到这一点，就不能真正识别出房地产市场的风险所在。

观察北京楼市如果只关心成交量的变动远远不够。必须结合新增供给量、市场存量、土地供给量、二手房市场与租赁市场等多方面的变化趋势才能有比较正确的认识，任何片面的数据引用与比较只能得出错误结论并误导消费者。成交量的下降是不争的事实，市场的观望气氛是益浓厚也是现实。可是，新增供给的进一步萎缩不是忽悠，住宅新开工面积的持续下降更是现状。土地供给的年未放量不能掩饰供地计划难以完成的尴尬，更抵消不了前几年土地供给的亏空。而有专家预测今年二手房成交量或许难超去年水平，凡此种种，又有那一点是房地产冬天来临的征兆呢？

换一个角度，北京楼市一段时间以来一直存在“买不到房”的情况，批条子找关系成了买房的前提。广告宣传甚至开盘仪式一概全免的局面是否是房地产市场应有的状态？是否房子不是抢购一空、还需要打广告或者搞促销就是房地产进入了冬天？大概是近两年房地产商的日子过得太好了，已经受不得那怕一点点儿委曲，才会在这些以往完全正常的状况出现后，大呼一声“冷”。其实不过是从发高烧的阶段回落到低烧的水平而矣。不是吗？晒晒你的房价吧，房子走得慢些、难些一点儿都不奇怪。

另一个观察房地产是否进入冬天的视角是宏观经济。中央明年经济工作的重点是防止经济从偏快转向过热和出现全面通货膨胀。而世行、亚行及许多机构对于中国明年经济增长的预测普遍高于10%。在这种经济发展前景下，作为中国经济重要组成部分的房地产独自进入冬天的可能性又有多少？

市场出现比较浓厚的观望气氛不假。受宏观调控与高房价双重影响，各种住房需求受到了比较大的抑制，房地产市场在短期内退烧的趋势相当明显。不过，笔者认为，房地产的病根未除，体温是持续下降直致回到正常水平还是再次高烧发作，还有待进一步观察。未来趋势取决于很多因素。其中，政府能否梳理现有房地产调控政策，大胆调整部分明显有误且助推房价的已有方略相当关键。另一个关键则是，能否切实落实各项切实有效的调控措施，并继续出台一些有利于房地产市场健康发展的新举措。

房地产也会有四季交替，冬天早晚会来，但短期内的可能性不大，除非有什么影响中国经济的大事件发生或者需要给房地产再来几剂“猛药”直接把它降至冰点。不过，冬天没来并不意味着高枕无忧，特别是对于开发商而言。如果谁的思维还沉醉于于房地产火爆场面的回忆当中，或许不必等到冬天彻骨的寒意将首先侵蚀到你。是时候做出一些改变了，与时俱进不能只停留在口号上，对于开发商而言需要体现在企业战略与产品之中。机会总是偏爱有准备的人，开发企业如果能够在决策过程中让大脑降降温，最大限度地保持理性，真正做到理性决策、理性投资，房地产市场的风险将大大降低，或许冬天能够推迟它的脚步，至少可以期待一个暖冬。