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宏观调控不能指望特效药
(2007-11-19 08:59:09)
标签：
房产/置业 |
分类： 宏观调控的话题 |
近期博文:调控中房价涨幅创新高、房地产大佬才是焦点
病来如山倒，病去如抽丝
家中一位长辈不幸染病，正在接受放疗。病情虽有好转但极不稳定，心中十分担忧。前日和朋友闲聊，突发奇想，将这病症与房地产拿来比较一二，有所感悟。
人之患病可比房地产市场之现状，病灶与房价快速上涨的诱发因素类似，至于成因则相当复杂，医生和专家学者们都振振有词，却谁也说不清楚。而各家医院的主治大夫堪比各级主管部门，各种治疗手段自然就是宏观调控的各项法宝。
当今科技虽然发达，对于肿瘤仍无法确定其成因机理，亦无万全之法医之。治疗方案各位大夫随手拈来，却无多大把握。换言之，试着来。万幸的是，放疗确有一定疗效。但何时能够治愈尚不得而知。回想其他诸如开刀、化疗等方案，真不知道当初若选择其中之一，今天会是何种局面。
房地产的宏观调控亦如是。中国的房地产市场本来基础就十分薄弱，1998年之后才算真正步入初期。由于种种原因，虽然得到了飞速发展，弊端亦相伴而生。于是乎政府开始不断调整相关政策法规。其中首屈一指的当属831大限改变了土地供应的游戏规则。从长期角度考虑，土地交易公开化，有利于市场公平，对于房地产市场是长期利好。但是，831大限之前波澜壮阔的闯关之战对于亲身经历过的开发商而言是没齿难忘。自然，激动人心之后给北京留下了上千万平方米的闲置土地也是顺理成章之事，毕竟很多项目其实并不具备开发条件。此外，最初设想的土地储备与整理方式亦未能完全落于实处，一级开发市场的建立再度引发诸多问题，土地供应速度与市场需求脱节，土地开发成本与地价也在短短几年中飙升。认识到上述问题，我们就能明白，为何国土部门一再否认“地荒论”，因为帐面上存量土地的确不少。而要想让这些闲置土地成为实际供给，其实是一件“无法完成的任务”。至于那些烂尾或者存在种种不足的项目，自然也很难成为有效供给。或许老潘这等营销高手接手，能够扭转局面，但潘总只有一个，也顾不过来那么多项目。至此，我们可以发现，中国的土地市场正处于转型之中，遗留问题严重、过渡阶段未过，尚需时日方能完善相关机制流程，最终平稳发展。可市场不等人，房价早已不是当年的光景。
类似的例子还有很多，其中公众关注颇多的限价商品房虽是宏观调控的一个重头戏，但有了地、建了房却还没出来购买规则。好比一种特效药在药房里却不告诉适用于那些患者，又如何能够治好病呢。当然，最终政策会清晰，但十几个月已经过去了。自然，这样的服药周期，病何时能够治好可想而知。特别是这种药还必须坚持吃十年八年才能显全效。还有70/90政策也非包治百病，北京远郊别墅中的小户型让人着实摸不着头脑。
放疗有风险，主要是会将好的细胞一并杀死，对人体有很大损害。但为了治病往往不得矣而为之。房地产调控亦有此类政策。提高利率、提高首付、提高二手房交易税费等政策，在抑制了炒房族的同时，被误伤的自住购房人数量恐怕不少于炒房团。抑制房地产投资，无疑导致了供给的下降，而供给的持续萎缩，反过来刺激了房价的上涨。其结果就是供给与需求在保持原有不平衡状态下同步下降，房价则与政策制订者的构想背道而驰。
医生提出来的治疗方案好多个，其中不乏开刀之类的大手术。联想到某些“专家”提出的取消开发商、取消预售制度、一户一房等等激进建议，笔者倒真庆幸家人做出了正确的选择，也庆幸管理部门没有头脑发热，真的采取那些所谓的“猛药”。
病来如山倒，病去如抽丝。这句古话被我用来宽慰长辈，也适用于当今中国的房地产市场。国内房地产市场发展时间尚短，各方面缺乏相关经验实属正常。摸着石头过河的事还得干一些年。每个房地产政策从出台到最终被市场消化吸收，产生效用需要相应的时间。房地产有其自身规律，无视合理的时间周期只能让你对于市场的反应判断失误。70/90政策在出台一年半的时候，仍未能占据房地产新增供给的主体能够印证笔者的观点。我这个人一贯比较乐观，相信房地产宏观调控正在发生积极作用，只是任何的治疗手段都不可能一蹴而就，病症在治疗过程中也会面临发病到恶化，再逐渐好转的过程。或许今天中国的房地产市场之问题尚未恶化至顶点，最终也必将得到根本性的医治。但逐步康复这个过程一定相当长且痛苦，需要综合各种治疗手段、各方面全力配合。不要指望一两样特效药能够妙手回春，比方说物业税。
近期拙作，敬请批评指正：
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