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房子,是当下中国人最关心的话题。不论是居住还是投资,都离不开房子。在人民币不断贬值的大环境下,房子才是财富保值乃至实现财富翻番的最有效的手段。
但中国楼市迷雾重重,很多人不知道该买哪儿,该怎么分析,让想买房的人望而却步!
什么样的财务状况适合买房?
哪些城市适合投资?
买什么样的户型容易实现价值最大化?
内容预告:2018年楼市怎么走?
诸多宏观经济、土地、金融、房地产问题,我们均有答案!
时间:2017年11月25日13-17时
地址:全季酒店沈阳北站店5楼会议厅 (沈阳市沈河区小北关街72号 )
独立经济学家 楼市春天派掌门人 陈宝存老师现场分享干货!
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1、【老师点评:学会看数据。
第一、房企资金来源数据, 1-8月份,房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9.0% ; 其中,国内贷款(开发贷)16904亿元,增长19.0%; 个人按揭贷款15764亿元,增长2.4%。也就是来自于银行正常渠道的贷款只有32668万亿,占房企资金来源的32.7%,不足三分之一。房企不依靠银行正规渠道贷款很久了。
第二、 国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。也就是房企只拿了到位资金的27.18%用来买地。房企缺钱吗?
第三、开发投资增长7.9%,房屋新开工增长7.6% ,土地新购置同比增长10.1%,三大指标微弱增长态势不变,但是均有所回落。
第四、销售面积增长12.7%,增速回落1.3和百分点。待售面积减少1144平米,大幅回落。去库存成绩显著。
综合评价:前八月去库存主要在三四线城市,重点城市四限政策起到了决定性作用。但是, 三四线城市去库存难以为继。两方面的原
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1、【老师点评:学会看数据。
第一、房企资金来源数据, 1-8月份,房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9.0% ; 其中,国内贷款(开发贷)16904亿元,增长19.0%; 个人按揭贷款15764亿元,增长2.4%。也就是来自于银行正常渠道的贷款只有32668万亿,占房企资金来源的32.7%,不足三分之一。房企不依靠银行正规渠道贷款很久了。
第二、 国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。也就是房企只拿了到位资金的27.18%用来买地。房企缺钱吗?
第三、开发投资增长7.9%,房屋新开工增长7.6% ,土地新购置同比增长10.1%,三大指标微弱增长态势不变,但是均有所回落。
第四、销售面积增长12.7%,增速回落1.3和百分点。待售面积减少1144平米,大幅回落。去库存成绩显著。
综合评价:前八月去库存主要在三四线城市,重点城市四限政策起到了决定性作用。但是, 三四线城市去库存难以为继。两方面的原
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1、七环外五公里唯一成熟县级市,北京人口外溢首选地;
2、符合最成熟立体交通体系条件,高速高铁铁路国道俱全;
3、高速高铁铁路国道四大体系等级全国最高,南北贯穿北京、石家庄、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、直达香港;
4、高铁与京广线铁路、京石城际等轨道交通体系建设都与高碑店有关,高铁进京30分钟,通勤北京最具优势;
5、G4京港澳高速,中国等级最高之高速,107国道更是等级最高;唯一遗憾的是进京检查站;
6、环京地区多浓雾,高速封闭时,高铁铁路城际107国道通勤手段最多样最轻松;
4、区域价格环京地区最低,基本价位8000至豪宅10000,翻番速度最快;
5、高碑店市产业,以新发地带动区域人口增加,且有最具盛名的白沟批发市场;
6、作为成熟县级市本身已经成为全市人口的转移地,全市人口57万,城区人口集中全市60%以上约30万的北方中等城市规模;
8、全市现有规划给北京人口外溢留下的空间并不多,市政配套主要满足本市进入城市人口需求;
9、作为县级市,在环京地区七环区域与三河市涿州市一样,成为基础设施投资建设最成熟的城市,比一般县城等级高;
10、由于城市化
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2、最值钱的第一位是环京与北京发展地区的距离,第二位是立体交通体系建设水平。
3、环京地区最大骗局是地铁延伸,环京地区第二大骗局是通州所谓北京副中心。
4、涿州,最像燕郊,高碑店最像大厂三河。
5、固安永清的价值在于亦庄大兴区域发展较房山提前,固安永清最不该爆炒的是空港与产业外溢。
6、立体交通体系最差区域是燕郊三河大厂香河固安永清涞水。
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谈房地产市场,必须先了解土地供应状况。这十几年来,房价的暴涨的前因就是土地价格的大幅度上涨。北京市从2011年起,住宅用地供应八成转移至五环外,住宅成交的八成无奈的以五环外为主了。北京城区人口向外纾解在2011年早已经确定,主要原因是北京四环内拆迁改造难题太多,无法完成改造的城区,只有纾解人口至六环区域是最佳方式。
我们看一下今年的土地供应情况:据北京市规划委公布的相关数据统计,2016年内,北京市将会完成13宗地块的出让交易,共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米,规划建筑面积约186.27万平方米,预计获得相关土地出让金455.655亿元。
整个2016年,北京相当长一段时间没有住宅用地供应。据统计,在6月2日,北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地成交以后,一直到10月9日,经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地使用权被博大新元拍下,北京没有任何住宅用地成交的时间,其间长达4个月。
据
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