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陈宝存:中国房地产市场的国情是什么?

(2016-12-10 05:00:15)
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杂谈

​陈宝存:中国房地产市场的国情

    中央政治局会议,关于“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”精神十分及时且值得全面重视。那么,中国房地产市场的国情到底是什么样的呢?

     会议精神的关键词:符合国情,适应市场规律,平稳健康发展,长效机制。理性提法:国情是一二线与三四线冰火两重天,是一二线人口强力涌入与三四线人口强力流出。

    国情之一:一二线城市土地供应严重不足,且毫无解决之道。国情是,三四线人口涌入不足,但开发区供地过量且基础设施配套建设资金不足导致的三四线城市供应远远大于需求增长。国情是,政策福利房目前仍然是占比七成,商品房占比只有三成左右。国情是自有居住率发达经济体最高,但是居住水平极低。

    国情之二:高速发展的房地产市场只有不足13年(2003年开始),国情是,房地产发展黄金期恰恰是农村人口的大量进城,以及城市人口的升级改善错综复杂交织在一起,而市场只能满足进入城市人口的刚需问题,绝对不考虑也没有空间考虑改善型需求问题,诸如90/70这类与市场严重背离的政策一直是调控手段。

    国情之三:城市基础设施严重不足,土地财政之外的基础设施投资资金毫无实现的可能性。国情是:城市老城区基础设施建设无资金支持导致越是大城市交通越拥堵,越是大城市越容易看海。国情是,中国城市交通问题日益突出,而私家车大发展却毫无配套的车库与标准道路。

    国情之四:中国城市公共交通的严重不足与低水平建设。表现在超大城市与大城市的地铁线路严重不足,导致地上交通从超级城市到县城的低水平导致的全面大拥堵。国情是,基础设施建设的强力推进方式所谓的PPP无法强力落实。因为地方政府缺乏资金支持,除了土地财政资金,还投资收益力度不足。

    国情之五:目前已经稳定生活在城市的流动无户籍人口仍有7成以上在城市租房。国情是包括县域人口也要涌入县城,以保证从孩子教育到老人就医的生存要求。国情是,还有近5亿人口在未来30年内完成进城。

    国情之六:重点城市地域面积越来越不适应重点城市人口的强力进入。但我们的户籍制度事实上已经与人口流动完全脱节。且城乡居民资源甚至福利大变化,导致农村人口离土不离户籍,如此情况,导致各类统计数据的失准,更导致所谓投资投机人群很大,却完全是城市新刚需。如此,我们的调控政策基础是错误的。

    国情之七:所谓的经济学家,金融资本市场专家对房地产市场从数据到规律的全面歪曲,房地产市场化全面开启之后的2003年到目前,房地产从来不缺错误的调控手段,却只能是一步步将供需矛盾越来越扩大化,越来越激化。13年的调控政策完全无视市场规律才是房价暴涨问题的核心因素,却将责任推给市场各方。

    国情之八:房地产调控之主体各个部门自行行政,缺乏全面平衡的考虑,更缺乏全面思考的能力。导致的9蛇治水却干旱与洪涝(供需情况)并存成为城市的常态。房地产调控真正的作用只有筑坝堰塞湖:堵住需求释放,却不能消灭需求。

    我们的长效机制建立,首要的就是对国情与中国社会各阶层的全面了解,没有对国情的全面了解,所谓的符合市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制只能停留在口头上,从研究到实践都无从实现。

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