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1、【老师点评:学会看数据。

第一、房企资金来源数据, 1-8月份,房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9.0% ; 其中,国内贷款(开发贷)16904亿元,增长19.0%; 个人按揭贷款15764亿元,增长2.4%。也就是来自于银行正常渠道的贷款只有32668万亿,占房企资金来源的32.7%,不足三分之一。房企不依靠银行正规渠道贷款很久了。

第二、 国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。也就是房企只拿了到位资金的27.18%用来买地。房企缺钱吗?

第三、开发投资增长7.9%,房屋新开工增长7.6% ,土地新购置同比增长10.1%,三大指标微弱增长态势不变,但是均有所回落。

第四、销售面积增长12.7%,增速回落1.3和百分点。待售面积减少1144平米,大幅回落。去库存成绩显著。

综合评价:前八月去库存主要在三四线城市,重点城市四限政策起到了决定性作用。但是, 三四线城市去库存难以为继。两方面的原

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        早在2008年7月4日博客文章《陈宝存:京津城铁不会带来异地置业潮》中,对于北京人异地置业我的观点如下:对于北京人异地置业首选应在公交车可以延伸的范围内。比如燕郊,涿州,固安,很难延伸至天津。单纯从房价考量,这样的已经进入北京经济圈的城镇比之天津还要低。比较适合北京居民置业的需求。我们的收入水平支持第一居所尚且难度很大,像北京人置业天津,即使是第二居所,也是成本高昂,我不看好。”

        之后的2009年3月13日博客文章《为廊坊喝彩—转变政府职能的新思路》中写道:“凡此种种措施的落实,对于近在北京近郊的廊坊来说,是很大的促进。廊坊的地理位置独特,但是由于地域限制,仅仅一河之隔的别墅项目,潮白河以西10000余元,以东3000——4000元,而京津冀一体化加速的过程中,特别是北京新七环的建设规划已经将廊坊和香河、三河、固安纳入大北京范畴,这对于廊坊市是最大的利好机会。

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对于中国房地产发展阶段的无知,与土地财政的误读,导致我们的房地产调控基础全都是错误的。

欢迎关注我的微博:@陈宝存经济学家


【黄奇帆评】失衡之三:房地产占用的社会资源

        从投资来说,一般经济学、城市学有个基本的经验,一个城市的固定资产投资中,房地产投资每年不要超过25%。

       一个城市的GDP如果有1000亿,这个城市搞房地产投资,最好在GDP的1/6以内,就是150亿。意思就是,GDP不能都用来投资造房,否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。一个正常的城市,每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%,否则就不可持续。

        有5个城市,已经连续多年,房地产投资每年占整个GDP的60%以上,然后有16个城市比例偏高,当然也有少数五六个城市在10%几,这些城市发育不足。

       房子卖得多,基础设施没有跟进,工商产业没有跟进,空城鬼城便会出现,各种情况都有。这是第三个失衡,固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

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1、七环外五公里唯一成熟县级市,北京人口外溢首选地;

2、符合最成熟立体交通体系条件,高速高铁铁路国道俱全;

3、高速高铁铁路国道四大体系等级全国最高,南北贯穿北京、石家庄、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、直达香港;

4、高铁与京广线铁路、京石城际等轨道交通体系建设都与高碑店有关,高铁进京30分钟,通勤北京最具优势;

5、G4京港澳高速,中国等级最高之高速,107国道更是等级最高;唯一遗憾的是进京检查站;

6、环京地区多浓雾,高速封闭时,高铁铁路城际107国道通勤手段最多样最轻松;

4、区域价格环京地区最低,基本价位8000至豪宅10000,翻番速度最快;

5、高碑店市产业,以新发地带动区域人口增加,且有最具盛名的白沟批发市场;

6、作为成熟县级市本身已经成为全市人口的转移地,全市人口57万,城区人口集中全市60%以上约30万的北方中等城市规模;

8、全市现有规划给北京人口外溢留下的空间并不多,市政配套主要满足本市进入城市人口需求;

9、作为县级市,在环京地区七环区域与三河市涿州市一样,成为基础设施投资建设最成熟的城市,比一般县城等级高;

10、由于城市化

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 1、 环京地区与所有环一线地区,最不值钱的第一位是所谓的空港,最不值钱的第二位是产业转移。

2、最值钱的第一位是环京与北京发展地区的距离,第二位是立体交通体系建设水平。

3、环京地区最大骗局是地铁延伸,环京地区第二大骗局是通州所谓北京副中心。

4、涿州,最像燕郊,高碑店最像大厂三河。

5、固安永清的价值在于亦庄大兴区域发展较房山提前,固安永清最不该爆炒的是空港与产业外溢。

6、立体交通体系最差区域是燕郊三河大厂香河固安永清涞水。

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       涿州位于房山外围七环之内,在环京地区城市级别上仅次于廊坊市,副地级城市。早在2008年7月4日文章《陈宝存:京津城际开通不可能带来异地置业潮》中,否定所谓高铁城际让北京人置业天津,提出北京人异地置业首选地为:燕郊涿州与固安。固安是2015年开始我集中推荐的地区,作为京南区域投资价值首富地区,打空港牌致使华夏系预期超越3万,看好5万。事实上,固安与空港毫无关系,环京投资价值与产业发展也毫无关联。环京地区价值北京人口无奈外溢,成为北京睡城之地价值占95%。而北京土地供应从2010年开始,就已经看到北京市五环外土地占主要位置。大量博文在《陈宝存:固安投资价值分析》、《陈宝存:北京豪宅化的理由》中反复体现。那么,涿州的价值到底有哪些?在此做系统分析。

        1、涿州与燕郊,是环京地区最早的央直单位央企转移地区,​上世纪80年代价值凸显。

        2、与燕郊一样,最近距离北京边界地区,但是房山发展滞后,导致涿州落后于固安甚至永清。

        3、作为中国中部主动脉的京广铁路与107国道穿越的城市,涿州立体交通价

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2015年,我国供给侧结构性改革加快推进,固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”。

一、2015年全国土地出让收入情况

  2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。其中,招拍挂和协议出让价款29820.20亿元,下降22.4%;补缴的土地价款1455.18亿元,下降23.0%;划拨土地收入1103.57 亿元,增长17.8%;出租土地等其他收入1278.78 亿元,下降24.4%。当年,从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为436.69 亿元和423.51亿元,同比下降33.4%和35.6%。

(一)土地出让收入呈现的主要特征。

  1、前三季度持续下降,第四季度止跌回升。具体来看,前三季度分别下降34.6%、37.9%、26.0%,第4季度止跌回升,增长9.5%,原因是从一季度开始,面对“三期叠加”的局面,积极财政政策注重加力增效,稳健货币政策注重松紧适度,中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策,促使下半年房地产市场需求逐步释放,商品房销售面积增速由负转正,带动第4季度用地需求回暖。

  2、个别地区逆势上扬,大多数省份降幅明

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    2008年的春节,嘉嘉半岁了。一家四口(嘉嘉奶奶)在石家庄银通小区度过的。孩子小,回玉田老家过年不现实。所以一家老小在石家庄度过了我们十年来的唯一春节。离嘉嘉姥姥也很近,这样两家都能照顾到。有半岁多的嘉嘉在,欢乐祥和的春节。当时在石家庄藁城一家开发公司做总经理助理,虽然入不敷出,但是,将就能过日子了。

    2009年的大年三十,我们和母亲是在唐山阿莫牛排度过的。老人晚年很愿意出去吃饭,寂寞多了吧。2007年春节,父亲去世刚刚09天,自然无法享受春节的喜庆。2008年由于母亲的反复要求,我带着红红和刚满周岁的嘉嘉来到唐山中冶置业工作。老宅还在,但是,平时无人打理,过年回老家不如在唐山市过年。所以我们选择大年在唐山过了,当时居住在公司附近的惠安楼小区,留下了很多嘉嘉的经典照片。日子虽难,但是稳定多了,自然是快乐的。

    2010年春节,就已经到了廊坊市。中冶集团与中国人寿集团合作的中冶寰泰生态城投资有限公司成立后,我于2009年十月份将全家迁移到廊坊市跟我住。当时,也绝对不想继续在22冶等待下去了。只是生活所迫

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谈房地产市场,必须先了解土地供应状况。这十几年来,房价的暴涨的前因就是土地价格的大幅度上涨。北京市从2011年起,住宅用地供应八成转移至五环外,住宅成交的八成无奈的以五环外为主了。北京城区人口向外纾解在2011年早已经确定,主要原因是北京四环内拆迁改造难题太多,无法完成改造的城区,只有纾解人口至六环区域是最佳方式。

我们看一下今年的土地供应情况:据北京市规划委公布的相关数据统计,2016年内,北京市将会完成13宗地块的出让交易,共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米,规划建筑面积约186.27万平方米,预计获得相关土地出让金455.655亿元。

整个2016年,北京相当长一段时间没有住宅用地供应。据统计,在6月2日,北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地成交以后,一直到10月9日,经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地使用权被博大新元拍下,北京没有任何住宅用地成交的时间,其间长达4个月。

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​  2017年中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。习近平在会上发表重要讲话,分析当前国内国际经济形势,总结2016年经济工作,阐明经济工作指导思想,部署2017年经济工作。李克强在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向,对明年经济工作作出具体部署,并作总结讲话。

​在谈到房地产平稳健康发展的问题上,会议明确强调:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

有关租赁市场发展,会议强调指出:要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

​17日,中财办副主任杨伟民对这一段表述发表如下意见:房子本来是给人住的,在一个稳定的制度和市场环境下,也可以作为投资品购买来出租,通过收取租金来取得回报。但如果政策不当,特别是制度不完善,住房的投资属性很容易演变成投机行为。所以经济工作会议强调,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位。

这恰恰是2016年中央经济工作

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