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【陈宝存:推动房价翻番十大因素】

#发表于2013-12-05 09:45#

市场化十五年的楼市,发生了很多重大转变。特别是以房价调控为目标的十年楼市政策,效果是房价越调越高。但是,房价越调越高的基础是土地地价与组成房价的所有因素都是越来越高的,而信贷调控的左右周折,经济对房地产这一基础行业的依赖,货币超发等等因素的影响,数据显示:从全国84个城市地价变动看,2000年到2010年,全国综合地价水平、商业地价水平和居住地价水平分别提高了297%、309%、528%,工业地价水平仅提高了71%。调控十年,M2增速5倍;房价增长5倍。房价上涨是合理的上涨。当然,与此同时,工薪阶层的平均工资上升速度与此并不同步。

未来商品房市场,我预计的是重点城市五年翻番,其他各类城市的翻番时间会在6到10年实现。那么,翻番的推动因素有那些呢?分析如下:

第一,稳增长下的货币超发。

M2数据:03年18.3万亿,08年47万亿,2012年底97.4万亿。十年调控增速是五倍,应对全球金融危机的五9年,增速降成1倍。4万亿投资转变为2012年开始的稳增长,实质仍旧是基建投资拉动经济回升,前述五年针对高速高铁,本轮针对的是高

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房子,是当下中国人最关心的话题。不论是居住还是投资,都离不开房子。在人民币不断贬值的大环境下,房子才是财富保值乃至实现财富翻番的最有效的手段。

但中国楼市迷雾重重,很多人不知道该买哪儿,该怎么分析,让想买房的人望而却步!

什么样的财务状况适合买房?

哪些城市适合投资?

买什么样的户型容易实现价值最大化?


内容预告:2018年楼市怎么走?

  • 回暖的沈阳与全国重点城市还能重续辉煌吗?
  • 土地财政还有效吗?
  • 金融政策是放松还是继续严格?
  • 未来楼市还要不要市场?
  • 租购并举会深入人心吗?
  • 你是终身租房还是必要买房?

诸多宏观经济、土地、金融、房地产问题,我们均有答案!


时间:2017年11月25日13-17时

地址:全季酒店沈阳北站店5楼会议厅 (沈阳市沈河区小北关街72号 )

独立经济学家 楼市春天派掌门人 陈宝存老师现场分享干货!


报名方式:

 

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1、【老师点评:学会看数据。

第一、房企资金来源数据, 1-8月份,房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9.0% ; 其中,国内贷款(开发贷)16904亿元,增长19.0%; 个人按揭贷款15764亿元,增长2.4%。也就是来自于银行正常渠道的贷款只有32668万亿,占房企资金来源的32.7%,不足三分之一。房企不依靠银行正规渠道贷款很久了。

第二、 国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。也就是房企只拿了到位资金的27.18%用来买地。房企缺钱吗?

第三、开发投资增长7.9%,房屋新开工增长7.6% ,土地新购置同比增长10.1%,三大指标微弱增长态势不变,但是均有所回落。

第四、销售面积增长12.7%,增速回落1.3和百分点。待售面积减少1144平米,大幅回落。去库存成绩显著。

综合评价:前八月去库存主要在三四线城市,重点城市四限政策起到了决定性作用。但是, 三四线城市去库存难以为继。两方面的原

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1、【老师点评:学会看数据。

第一、房企资金来源数据, 1-8月份,房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9.0% ; 其中,国内贷款(开发贷)16904亿元,增长19.0%; 个人按揭贷款15764亿元,增长2.4%。也就是来自于银行正常渠道的贷款只有32668万亿,占房企资金来源的32.7%,不足三分之一。房企不依靠银行正规渠道贷款很久了。

第二、 国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。也就是房企只拿了到位资金的27.18%用来买地。房企缺钱吗?

第三、开发投资增长7.9%,房屋新开工增长7.6% ,土地新购置同比增长10.1%,三大指标微弱增长态势不变,但是均有所回落。

第四、销售面积增长12.7%,增速回落1.3和百分点。待售面积减少1144平米,大幅回落。去库存成绩显著。

综合评价:前八月去库存主要在三四线城市,重点城市四限政策起到了决定性作用。但是, 三四线城市去库存难以为继。两方面的原

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        早在2008年7月4日博客文章《陈宝存:京津城铁不会带来异地置业潮》中,对于北京人异地置业我的观点如下:对于北京人异地置业首选应在公交车可以延伸的范围内。比如燕郊,涿州,固安,很难延伸至天津。单纯从房价考量,这样的已经进入北京经济圈的城镇比之天津还要低。比较适合北京居民置业的需求。我们的收入水平支持第一居所尚且难度很大,像北京人置业天津,即使是第二居所,也是成本高昂,我不看好。”

        之后的2009年3月13日博客文章《为廊坊喝彩—转变政府职能的新思路》中写道:“凡此种种措施的落实,对于近在北京近郊的廊坊来说,是很大的促进。廊坊的地理位置独特,但是由于地域限制,仅仅一河之隔的别墅项目,潮白河以西10000余元,以东3000——4000元,而京津冀一体化加速的过程中,特别是北京新七环的建设规划已经将廊坊和香河、三河、固安纳入大北京范畴,这对于廊坊市是最大的利好机会。

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对于中国房地产发展阶段的无知,与土地财政的误读,导致我们的房地产调控基础全都是错误的。

欢迎关注我的微博:@陈宝存经济学家


【黄奇帆评】失衡之三:房地产占用的社会资源

        从投资来说,一般经济学、城市学有个基本的经验,一个城市的固定资产投资中,房地产投资每年不要超过25%。

       一个城市的GDP如果有1000亿,这个城市搞房地产投资,最好在GDP的1/6以内,就是150亿。意思就是,GDP不能都用来投资造房,否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。一个正常的城市,每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%,否则就不可持续。

        有5个城市,已经连续多年,房地产投资每年占整个GDP的60%以上,然后有16个城市比例偏高,当然也有少数五六个城市在10%几,这些城市发育不足。

       房子卖得多,基础设施没有跟进,工商产业没有跟进,空城鬼城便会出现,各种情况都有。这是第三个失衡,固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

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1、七环外五公里唯一成熟县级市,北京人口外溢首选地;

2、符合最成熟立体交通体系条件,高速高铁铁路国道俱全;

3、高速高铁铁路国道四大体系等级全国最高,南北贯穿北京、石家庄、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、直达香港;

4、高铁与京广线铁路、京石城际等轨道交通体系建设都与高碑店有关,高铁进京30分钟,通勤北京最具优势;

5、G4京港澳高速,中国等级最高之高速,107国道更是等级最高;唯一遗憾的是进京检查站;

6、环京地区多浓雾,高速封闭时,高铁铁路城际107国道通勤手段最多样最轻松;

4、区域价格环京地区最低,基本价位8000至豪宅10000,翻番速度最快;

5、高碑店市产业,以新发地带动区域人口增加,且有最具盛名的白沟批发市场;

6、作为成熟县级市本身已经成为全市人口的转移地,全市人口57万,城区人口集中全市60%以上约30万的北方中等城市规模;

8、全市现有规划给北京人口外溢留下的空间并不多,市政配套主要满足本市进入城市人口需求;

9、作为县级市,在环京地区七环区域与三河市涿州市一样,成为基础设施投资建设最成熟的城市,比一般县城等级高;

10、由于城市化

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 1、 环京地区与所有环一线地区,最不值钱的第一位是所谓的空港,最不值钱的第二位是产业转移。

2、最值钱的第一位是环京与北京发展地区的距离,第二位是立体交通体系建设水平。

3、环京地区最大骗局是地铁延伸,环京地区第二大骗局是通州所谓北京副中心。

4、涿州,最像燕郊,高碑店最像大厂三河。

5、固安永清的价值在于亦庄大兴区域发展较房山提前,固安永清最不该爆炒的是空港与产业外溢。

6、立体交通体系最差区域是燕郊三河大厂香河固安永清涞水。

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       涿州位于房山外围七环之内,在环京地区城市级别上仅次于廊坊市,副地级城市。早在2008年7月4日文章《陈宝存:京津城际开通不可能带来异地置业潮》中,否定所谓高铁城际让北京人置业天津,提出北京人异地置业首选地为:燕郊涿州与固安。固安是2015年开始我集中推荐的地区,作为京南区域投资价值首富地区,打空港牌致使华夏系预期超越3万,看好5万。事实上,固安与空港毫无关系,环京投资价值与产业发展也毫无关联。环京地区价值北京人口无奈外溢,成为北京睡城之地价值占95%。而北京土地供应从2010年开始,就已经看到北京市五环外土地占主要位置。大量博文在《陈宝存:固安投资价值分析》、《陈宝存:北京豪宅化的理由》中反复体现。那么,涿州的价值到底有哪些?在此做系统分析。

        1、涿州与燕郊,是环京地区最早的央直单位央企转移地区,​上世纪80年代价值凸显。

        2、与燕郊一样,最近距离北京边界地区,但是房山发展滞后,导致涿州落后于固安甚至永清。

        3、作为中国中部主动脉的京广铁路与107国道穿越的城市,涿州立体交通价

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2015年,我国供给侧结构性改革加快推进,固定资产投资特别是房地产投资增速大幅回落,经济增速放缓,土地市场需求不足,全国土地出让收支规模出现“双降”。

一、2015年全国土地出让收入情况

  2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。其中,招拍挂和协议出让价款29820.20亿元,下降22.4%;补缴的土地价款1455.18亿元,下降23.0%;划拨土地收入1103.57 亿元,增长17.8%;出租土地等其他收入1278.78 亿元,下降24.4%。当年,从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为436.69 亿元和423.51亿元,同比下降33.4%和35.6%。

(一)土地出让收入呈现的主要特征。

  1、前三季度持续下降,第四季度止跌回升。具体来看,前三季度分别下降34.6%、37.9%、26.0%,第4季度止跌回升,增长9.5%,原因是从一季度开始,面对“三期叠加”的局面,积极财政政策注重加力增效,稳健货币政策注重松紧适度,中央和地方陆续出台稳定房地产发展政策,促使下半年房地产市场需求逐步释放,商品房销售面积增速由负转正,带动第4季度用地需求回暖。

  2、个别地区逆势上扬,大多数省份降幅明

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