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房子,是当下中国人最关心的话题。不论是居住还是投资,都离不开房子。在人民币不断贬值的大环境下,房子才是财富保值乃至实现财富翻番的最有效的手段。

但中国楼市迷雾重重,很多人不知道该买哪儿,该怎么分析,让想买房的人望而却步!

什么样的财务状况适合买房?

哪些城市适合投资?

买什么样的户型容易实现价值最大化?


内容预告:2018年楼市怎么走?

  • 回暖的沈阳与全国重点城市还能重续辉煌吗?
  • 土地财政还有效吗?
  • 金融政策是放松还是继续严格?
  • 未来楼市还要不要市场?
  • 租购并举会深入人心吗?
  • 你是终身租房还是必要买房?

诸多宏观经济、土地、金融、房地产问题,我们均有答案!


时间:2017年11月25日13-17时

地址:全季酒店沈阳北站店5楼会议厅 (沈阳市沈河区小北关街72号 )

独立经济学家 楼市春天派掌门人 陈宝存老师现场分享干货!


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1、【老师点评:学会看数据。

第一、房企资金来源数据, 1-8月份,房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9.0% ; 其中,国内贷款(开发贷)16904亿元,增长19.0%; 个人按揭贷款15764亿元,增长2.4%。也就是来自于银行正常渠道的贷款只有32668万亿,占房企资金来源的32.7%,不足三分之一。房企不依靠银行正规渠道贷款很久了。

第二、 国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。也就是房企只拿了到位资金的27.18%用来买地。房企缺钱吗?

第三、开发投资增长7.9%,房屋新开工增长7.6% ,土地新购置同比增长10.1%,三大指标微弱增长态势不变,但是均有所回落。

第四、销售面积增长12.7%,增速回落1.3和百分点。待售面积减少1144平米,大幅回落。去库存成绩显著。

综合评价:前八月去库存主要在三四线城市,重点城市四限政策起到了决定性作用。但是, 三四线城市去库存难以为继。两方面的原

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1、【老师点评:学会看数据。

第一、房企资金来源数据, 1-8月份,房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9.0% ; 其中,国内贷款(开发贷)16904亿元,增长19.0%; 个人按揭贷款15764亿元,增长2.4%。也就是来自于银行正常渠道的贷款只有32668万亿,占房企资金来源的32.7%,不足三分之一。房企不依靠银行正规渠道贷款很久了。

第二、 国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。也就是房企只拿了到位资金的27.18%用来买地。房企缺钱吗?

第三、开发投资增长7.9%,房屋新开工增长7.6% ,土地新购置同比增长10.1%,三大指标微弱增长态势不变,但是均有所回落。

第四、销售面积增长12.7%,增速回落1.3和百分点。待售面积减少1144平米,大幅回落。去库存成绩显著。

综合评价:前八月去库存主要在三四线城市,重点城市四限政策起到了决定性作用。但是, 三四线城市去库存难以为继。两方面的原

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        早在2008年7月4日博客文章《陈宝存:京津城铁不会带来异地置业潮》中,对于北京人异地置业我的观点如下:对于北京人异地置业首选应在公交车可以延伸的范围内。比如燕郊,涿州,固安,很难延伸至天津。单纯从房价考量,这样的已经进入北京经济圈的城镇比之天津还要低。比较适合北京居民置业的需求。我们的收入水平支持第一居所尚且难度很大,像北京人置业天津,即使是第二居所,也是成本高昂,我不看好。”

        之后的2009年3月13日博客文章《为廊坊喝彩—转变政府职能的新思路》中写道:“凡此种种措施的落实,对于近在北京近郊的廊坊来说,是很大的促进。廊坊的地理位置独特,但是由于地域限制,仅仅一河之隔的别墅项目,潮白河以西10000余元,以东3000——4000元,而京津冀一体化加速的过程中,特别是北京新七环的建设规划已经将廊坊和香河、三河、固安纳入大北京范畴,这对于廊坊市是最大的利好机会。

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1、七环外五公里唯一成熟县级市,北京人口外溢首选地;

2、符合最成熟立体交通体系条件,高速高铁铁路国道俱全;

3、高速高铁铁路国道四大体系等级全国最高,南北贯穿北京、石家庄、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、直达香港;

4、高铁与京广线铁路、京石城际等轨道交通体系建设都与高碑店有关,高铁进京30分钟,通勤北京最具优势;

5、G4京港澳高速,中国等级最高之高速,107国道更是等级最高;唯一遗憾的是进京检查站;

6、环京地区多浓雾,高速封闭时,高铁铁路城际107国道通勤手段最多样最轻松;

4、区域价格环京地区最低,基本价位8000至豪宅10000,翻番速度最快;

5、高碑店市产业,以新发地带动区域人口增加,且有最具盛名的白沟批发市场;

6、作为成熟县级市本身已经成为全市人口的转移地,全市人口57万,城区人口集中全市60%以上约30万的北方中等城市规模;

8、全市现有规划给北京人口外溢留下的空间并不多,市政配套主要满足本市进入城市人口需求;

9、作为县级市,在环京地区七环区域与三河市涿州市一样,成为基础设施投资建设最成熟的城市,比一般县城等级高;

10、由于城市化

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 1、 环京地区与所有环一线地区,最不值钱的第一位是所谓的空港,最不值钱的第二位是产业转移。

2、最值钱的第一位是环京与北京发展地区的距离,第二位是立体交通体系建设水平。

3、环京地区最大骗局是地铁延伸,环京地区第二大骗局是通州所谓北京副中心。

4、涿州,最像燕郊,高碑店最像大厂三河。

5、固安永清的价值在于亦庄大兴区域发展较房山提前,固安永清最不该爆炒的是空港与产业外溢。

6、立体交通体系最差区域是燕郊三河大厂香河固安永清涞水。

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       涿州位于房山外围七环之内,在环京地区城市级别上仅次于廊坊市,副地级城市。早在2008年7月4日文章《陈宝存:京津城际开通不可能带来异地置业潮》中,否定所谓高铁城际让北京人置业天津,提出北京人异地置业首选地为:燕郊涿州与固安。固安是2015年开始我集中推荐的地区,作为京南区域投资价值首富地区,打空港牌致使华夏系预期超越3万,看好5万。事实上,固安与空港毫无关系,环京投资价值与产业发展也毫无关联。环京地区价值北京人口无奈外溢,成为北京睡城之地价值占95%。而北京土地供应从2010年开始,就已经看到北京市五环外土地占主要位置。大量博文在《陈宝存:固安投资价值分析》、《陈宝存:北京豪宅化的理由》中反复体现。那么,涿州的价值到底有哪些?在此做系统分析。

        1、涿州与燕郊,是环京地区最早的央直单位央企转移地区,​上世纪80年代价值凸显。

        2、与燕郊一样,最近距离北京边界地区,但是房山发展滞后,导致涿州落后于固安甚至永清。

        3、作为中国中部主动脉的京广铁路与107国道穿越的城市,涿州立体交通价

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    2008年的春节,嘉嘉半岁了。一家四口(嘉嘉奶奶)在石家庄银通小区度过的。孩子小,回玉田老家过年不现实。所以一家老小在石家庄度过了我们十年来的唯一春节。离嘉嘉姥姥也很近,这样两家都能照顾到。有半岁多的嘉嘉在,欢乐祥和的春节。当时在石家庄藁城一家开发公司做总经理助理,虽然入不敷出,但是,将就能过日子了。

    2009年的大年三十,我们和母亲是在唐山阿莫牛排度过的。老人晚年很愿意出去吃饭,寂寞多了吧。2007年春节,父亲去世刚刚09天,自然无法享受春节的喜庆。2008年由于母亲的反复要求,我带着红红和刚满周岁的嘉嘉来到唐山中冶置业工作。老宅还在,但是,平时无人打理,过年回老家不如在唐山市过年。所以我们选择大年在唐山过了,当时居住在公司附近的惠安楼小区,留下了很多嘉嘉的经典照片。日子虽难,但是稳定多了,自然是快乐的。

    2010年春节,就已经到了廊坊市。中冶集团与中国人寿集团合作的中冶寰泰生态城投资有限公司成立后,我于2009年十月份将全家迁移到廊坊市跟我住。当时,也绝对不想继续在22冶等待下去了。只是生活所迫

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谈房地产市场,必须先了解土地供应状况。这十几年来,房价的暴涨的前因就是土地价格的大幅度上涨。北京市从2011年起,住宅用地供应八成转移至五环外,住宅成交的八成无奈的以五环外为主了。北京城区人口向外纾解在2011年早已经确定,主要原因是北京四环内拆迁改造难题太多,无法完成改造的城区,只有纾解人口至六环区域是最佳方式。

我们看一下今年的土地供应情况:据北京市规划委公布的相关数据统计,2016年内,北京市将会完成13宗地块的出让交易,共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米,规划建筑面积约186.27万平方米,预计获得相关土地出让金455.655亿元。

整个2016年,北京相当长一段时间没有住宅用地供应。据统计,在6月2日,北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地成交以后,一直到10月9日,经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地使用权被博大新元拍下,北京没有任何住宅用地成交的时间,其间长达4个月。

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​陈宝存:中国房地产市场的国情

    中央政治局会议,关于“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”精神十分及时且值得全面重视。那么,中国房地产市场的国情到底是什么样的呢?

     会议精神的关键词:符合国情,适应市场规律,平稳健康发展,长效机制。理性提法:国情是一二线与三四线冰火两重天,是一二线人口强力涌入与三四线人口强力流出。

    国情之一:一二线城市土地供应严重不足,且毫无解决之道。国情是,三四线人口涌入不足,但开发区供地过量且基础设施配套建设资金不足导致的三四线城市供应远远大于需求增长。国情是,政策福利房目前仍然是占比七成,商品房占比只有三成左右。国情是自有居住率发达经济体最高,但是居住水平极低。

    国情之二:高速发展的房地产市场只有不足13年(2003年开始),国情是,房地产发展黄金期恰恰是农村人口的大量进城,以及城市人口的升级改善错综复杂交织在一起,而市场只能满足进入城市人口的刚需问题,绝对不考虑也没有空间考虑改善型需求问题,诸如90/70这类与市场严重

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亚太城市研究会房地产分会会长

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