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政策收口，黄金周或将迎来真实拐点

(2009-03-14 00:08:19)

标签：

房产

财经

拐点

房价

博文

中国

分类：我思故我在

如果我们盘点一下救市后政策特点，结合两会的差异性表述，可以得出有关楼市的刺激性政策业已收口，而连续两月成交量的较大幅度上涨，价格数据上下滑，而预期的春天似乎提前来临，但鉴于以下三个方面的原因，目前的成交回暖有其特定因素，并且市场信心与预期并未从两会提到实质提振，在稍后的两个月份，一旦地方政府没有采取进一步行动，则成交的持续是促进开发商降价的根本动因，让探底转化为触底，因此五一黄金周或将迎来楼市真实拐点。

在目前的回暖数据下，我们也应该看到潜在隐忧：

一、绝对存在的“不降反升”：

数据显示，北京上海广州深圳等过去的万元城市，新近分别迎来两位数成交涨幅，全国七十大中城市统计样本数据显示，房价整体降幅接近2%，其中中高档商品房降幅接近3%，而普通结构管制下的中小套型住房降幅低于平均降幅一个点。

笔者观察如下几个现象：

1、中高档住房市场下调价格与其在涨价中的角色是一致的，曾记得2008年十一月统计出房价不降反涨的时候，有人观察到这是因为中高档住房成交回升的推动作用。不难设想，本次统计数据中，包含着中高档住房下调成交价的结果。

2、正因为中高档住房在房价统计中的如此弹性，所以目前的成交反弹，量升价缩，不足喜。有一个普遍的现象，这些降价房源，在其原订价格控制范围之内，比如武汉积玉桥一项目，按照其2800元的楼面成本，其拿地时的预计市场价也就在6000－8000元之内，后来因为市场行情好，开盘价突破了8000元，并且开盘期销售率达到20%，拿这些高额利润，足以贴补现在的6000元均价，由于普遍的高价在消费者心理价位有一定的惯性，所以在6000点上市场反应非常好。但我们不能评价房价降了，也不能得出反弹的结果，因为象这类“楼面成本不离谱而消费心理价格有比较优势”的项目，在目前的市场存量当中所占比例不到一成。

3、在二月红火的背后，存在“有条件降价”“优质户型开盘营销”“过分承诺”三个幕后推手。本轮行情迎合了外地人本地置业、本地刚需政策性释放、部分投资性消费，所以在降价下面出现了成交量的较大上涨。这个关键因素被忽视，对开发商来说是致命的，因为目前的成交中，带条件降价、部分推出有效户型占主要比例，而消费者当中也有相当比例“图便宜”者入市，再加上开发商免首付、部分首付、承诺办户口、承诺后期房价下跌补差、豁免入住所有费用、赠送装修等过分承诺起到推波助澜的作用。显然这些并不能代替市场的长期走好动因。

在一个没有形成普降的条件下，数据引导开发商会走上不归路，明降暗升，或者按照目前的市场来预计未来，足以让一些低地价或存在地价优势的开发商产生分期捂盘的冲动，最后可能在金九银十被堵死。

二、成交回暖催生“复合地产”：

自2008的救市新政不断出台以后，地方政府非常关注房地产，许多城市以多少条的形式出台了集中盘活房地产的措施，但其后续效应并没显现，这次二月红是否代表呢？

至少这种认识是有害的。笔者获知，先后有武汉、郑州、黄石等城市进京招商，所有项目都是房地产或与之密切相关的，早前湖北地市州九城市赴汉招商，也都集中在房地产相关项目。湖北中部的荆门市连续两年出现开发投资负增长。据介绍，地方政府招商的目标有三，为自己的宝地寻找理想的婆家，要求对方有真金白银，二是有诚意，在官员看来，诚意表现在对方有扩张战略，并且辖下城市是其战略支点之一，最后给出的政策优惠方面，加大了时间杠杆，如果短平快则入不了他们的法眼。

不可否认，2009年地方政府对房地产有着更充足的期待，除了经济保增长因素外，用繁荣为共和国六十周年庆典献礼是每个官员的重中之重，因此在不紧气下提气是他们的良好初衷。

地方官为了招睐开发商，准备的厚礼就是攘外先安内，也就是本地龙头开发商都会受到政府的照顾，相关部门也非常关注这些开发商的举动。我们看看本次统计结果，房价继续上涨与继续下跌的各半，具备招商相的城市如北海，三亚，银川等地，都持续涨势，而这些城市的政策相当优厚，户口、免税、简化入户手续、对开发商减免税费。

笔者的担忧是，一旦政府重新与开发商展开蜜月般的“复合地产开发”，即使招商成功，不把心思放在更为普遍的中小项目，更可怕的存量房源方面，即使今年过去了，来年呢？不知真假，据博客上透露，廊坊市长说只要开发商愿意来，赚的归他们，赔的归市里，不知真有此事？可怕。

三、存货分化下开发商自掘坟墓：

笔者注意到，官方进行的全国性统计里，将限价房等并非完全的商品房也统计在内，分类上只给出了套型面积90以内与以外两类。另有消息是舆论与专家似乎一致看好这个小阳春，在网络方面一搜，认为目前成交反弹理由或原因来自三个方面：首先是刚性需求的结果。以长春房地产市场为例，该市房地产市场近年来相对稳定，2007年长春市商品住宅均价同比上涨15%，2008年同比上涨7.8%。受全国大势影响，去年下半年特别是9、10月份以后，成交量也出现下降苗头，不过房价并没有产生大的波动。国家统计局最近发布的数据显示，2009年1月份，长春市新建住房价格指数同比上涨2.1%，环比下降0.9%，下降幅度十分有限。其次是从去年下半年开始国家和各地政府密集出台的鼓励消费者购房的政策开始发挥作用。去年包括“两减一免”“国十条”“131号文”等中央层面的财政、信贷政策相继出台，一些地方政府更是抢在中央政策出台前纷纷出手救市，这些政策的效力在今年开始逐步显现。再就是金融工具正式执行以及内需趋旺，综合救市效应以及财富的集中效应。

形而上学导致的结果是皆大欢喜。

本轮反弹统计数据，期房新上市占主要部分，这是一个值得注意的现象，表面看来价格稳定或依然下降，而成交量大幅回暖，但如果是新开项目部分房源配合存量房源中的中低端产品，是一个预谋条件下的促销有效，则后市压力会更大，很简单，现在依存于地段的优质高档房很少，占比例较多的都是花些不必要的成本罗列的所谓精品房，这些或迟或早都得转嫁出去，开发商有选择出击推出的重点房保留房销售顺当，不代表着整体的市场复苏。

不要寄望通过不断调整的方式出货，在楼市完全正常以后再来清账，笔者有一预感，后市房地产优惠政策的重点可能更多倾向于新增项目甚至是新增用地，一旦地方经济对房地产的依赖不再，新增项目与新增用地形成市场理性开发与理性消费，并且直接的政策界入，则存量较多的开发商必死。

如果从开发商的预期心理分析，两会实际打乱了开发商的部署，两会除在二套房贷、稳定投资、全面建设二手房市场、为夹心层提供公共租赁住房、保障住房具体化等既定范围做了文章外，并没有就开发商给出任何有效政策讯号，稍后住建部领导在接见记者的时候，也重申十一之前不会出台新的救市措施。因此，在未来的几个月内，开发商将通过市场的成交量与自身的实力来进行自我调整，而预期政策关照下的改善型消费、异地置业、沉淀的刚性需求及部分中高档住宅投资性消费也会支持一个合理价格下的市场复苏。但由于政策收口止住了开发商对政府的进一步期待与观望，因此跟随市场的营销与订价调整或将迎来一个成交保持持续回暖价格进一步着陆的真实拐点。

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