二手房的销量和价格变动说明了什么？

                                飞鹰/文  

     房地产商都知道，在一手商品住房主打的市场上，其房价是行情的坐标。在房市冷静和一手房供需出现尴尬的时候，“二手商品住宅价格更接近房市真实的行情”。二手房的销量和价格变动能说明住房消费的真正心理，在高房价的市况下，真正的需求者望而却步，但是并不会停止寻找适合自己住房供给市场的脚步。

    最近供需双方都发现房价、房市的动态与量价的关系发生了变化，二手房交易有活跃的迹象，那么二手房的销量和价格变动还说明了什么？

    一.从源头上讲，说明通过土地转让方式的变化，土地政策发挥作用。“招拍挂”获得的土地供给价格，无疑反映了开发商土地需求的最大最高土地成本，土地供应因为成本增加而缩量，一手住宅供应必然随之趋稳并逐渐减少，但是供求关系决定的价格此时却相反，价格非理性上涨，高住房销售量逐减，商品房市场化进程放缓，冷清的时候二手房接力，市场又以新方式表示回暖迹象。

    二.从买卖双方讲，只要市场存在交易市场就不会消失，“没有不开张的油盐店”这是做生意的基本道理。只要有“刚性需求”，必然有与之适应的有效供给，一手房供应量下降，二手房供应量相对上升，说明以消费为目的消费者已经或正在取代炒房者成为需求主体，市场的需求结构向住房消费方向发展，与一手房市场相比“二手商品住宅价格更接近房市真实的行情”。因此，市场转型的关键时刻二手房成为“报春花”。

    三.从市场的角度讲，房地产的浮躁和价格虚高浮出水面，高端市场以供应稳定和需求稳定的市场特点显现，价格回归了理性，供需双方达成或正在达成共识，这就是：成熟区域二手房是市场主体，需求者是真正的住房消费者。成熟区价格的稳定，为不成熟或待开发区域的市场行情提供了真实的价格和交易参照。因此，市场稳定有利于通过二手房价的活跃实现房市的“转身”。

    四.从存量角度讲，二手房价格是真实的有效需求，也说明市场上有与需求相当的“空置”房供给相对应。当“空置”房的存量大于二手房需求的时候，投资者不会入市，二手房价格不会大幅上涨，供给方为住房改善型或转换投资理念的供给者，需求方为改善型或刚性住房消费者；当二手“空置”房与二手房需求均衡时，市场价格稳定，这是供需双方“热恋”的最好时期；当二手“空置”房紧缺的时候，市场打破平衡，投资和投机的时机到来，二手房市场上追求新的市场平衡的力量出现。因此，二手房市场的动向十分重要。二手房的供需之间量的转化和变化是保障性住房为主的低端市场出入市的标志和时机。

    五.从价格角度讲，二手房的交易价格大体都是供需双方冷静思考核算和博弈的结果，由于接近真实行情，对一手房和保障房的定价有参考意义。一切定价的原则不管是参照法、收入比法、租金参照法、利息影响法、成本核算法等等，都要经过老百姓的心理消费需求、收入支配习惯、消费行为的检验。市场最有发言权，二手房供需双方博弈的价格往往不需要什么定价原则却能反映价格和供需合理的真实程度。因此，在房价、房市的动态与量价的关系发生变化的时候，二手房销量和价格变动能够解读房地产市场发生变化的原因。

      六.从资金面角度讲，二手房供需双方的资金压力相当。二手房的供给者资金压力小于一手房供应者，考虑出手的时候必定与所在区域的房价、租金、环境以及本人的出售金额预期相联系。出售者大多数又不是商人，定价比较实际，出售的目的多样。购买者购买时以自己的资金实力为购买支撑，以是否适合购买条件为前提，购买目的单一。因此，二手房供需之间无资金链是否断裂的烦恼。

    七.在保障性住房建设的区域，二手房是相对成熟区域的真实市场价格反映，二手房的行情是这个区域房地产市场的核心行情。这个区域的市场特征是商品房、政策房、二手房构筑的房地产市场，因此，商品房、二手房、保障性住房之间的价格有互相联动的功能，对相邻区域的房地产行情也会产生效应。

    八.从市场和城市化进程角度讲，随着不成熟区域向成熟区域发展，二手房的价格随着趋于成熟的城市化进程而不断上涨，逐渐向成熟或社会发达区域的价格靠近。

     当城市发达的时候，二手房价格和一手房的价格变化规律就会发生变化。以北京为例，一手和二手房价格变动的规律是以环形路为地标从核心区向五环以外房价逐低，一手二手互为参照又随着区域成熟互相取代，当二手房随着房地产开发由城区逐步向郊区发展的时候，随后的二手房的主体作用随之外延发展。放眼看去，当社会全面发达的时候，由于房地产的后发优势，郊区的房产无论规划、设计、布局和环境更加人性化更加科学，一手和二手房价格变动的规律会转变为以环形路为地标从核心区向五环以外房价逐渐上涨，工薪阶层逐减向城区迁徙，城区的二手房最终会逐步相对下降。白领以上阶层逐渐向追求幽静、宽敞、空气新鲜、环境优美的郊区转移，郊区的二手房最终会逐步相对上涨。评判房地产的价值观会随着社会的发达而发生变化。而这个变化是以二手房的地域价格变化为标志的。

   可以说，二手房的市场行情是房地产永恒的行情，是房地产市场的标志性行情，二手房市场的发展趋势反映人们的消费观念，反映住房供需的资金状况，反映社会发展的进程。