如果近二十年,房地产市场火爆,调控措施有N多,各种各样的评论层出不穷。市场分“唱衰派”和“ 唱涨派”,争来争去,市场行情依然我行我素,如果从十年一个周期看,从2000年至今,房地产已经从自由上涨到平稳成熟,房地产作为支柱经济时代基本结束。
越来越多的房产市场从导航功能,转为服务功能。大规模的住宅开发、快速的销售、大额的住宅贷款、无边际炒作,随着政策的发力,而终结。房地产市场以服务需求者福祉,供需关系稳定,供给侧资金周转变慢等特点,步入新阶段。
如果从10一个市场周期看,住宅市场自2022年起,今后10年房地产市场,是市场转型,市场交易更具有可调可控有计划的发展。人们居住方式、居住要求不再是粗放型。温馨实惠方便的房产更受欢迎。
这种转型对于疯狂开发,习惯快速销售,高额获取利润的开发商来说,无疑是需要做好过冬准备的,那些没有雄厚资本的开发商由于金融支持力度弱化,面临转型和转行。
过冬要有厚度的资本做保证,不要渴望更多有热情的客户,不要渴望更高的利润。冬天里的
住宅市场是个复杂的市场,投资一二三四线城市的房产,其结果大相径庭。即使没有“房住不炒”的市场导向政策,有的投了某城市或某区域的投资者也会因为投资而陷入苦恼。
固然在一线城市投资房产经过数年持有,坐享房价暴涨获得的巨大红利。但是随着限购、信贷、限价,许多市场行情好的城市因二手房市场的逐渐成熟,投资者依然获得投资住宅楼市场红利。
投资者头脑发热也会带来持有房产的苦恼甚至投资损失。我认为,从地域角度考虑,主要持有与城市区、乡村有一定距离的房产,包括“三沿”的房产、三四线城市的房产,投资这类地区房产的投资者会有投资烦恼,一是房价稳定或下跌,增加了持有成本。二是持有房产难以转让。如果追问为什么?
持有房产的苦恼甚至投资损失大体有几大投资缺陷,一是对该区域经济状态无知;二是对当地居民收入不了解;三是参照房价上涨区域,认为房价低,轻信房价快速上涨的故事;四是从众投资心理;五是缺少市场分析。
精明的投资者一要看新房市场冷热;二要看市场趋势;三要看周边环境。
2020年房地产市场将是稳定的一年,也是不平凡的一年。预测明年房地产市场行情 离不开房地产市场的宏观调控政策目标。
2018年12月19日至21日在北京举行的中央经济工作会议,对2019年房地产市场做了”房住不炒“的总基调,同时也把2020年的房地产发展做了间接但明确的要求 ,研读这次会议对房地产的要求,对2020年房地产市场行情及所谓的“房价”预测有重要意义。
回头看2019年,在市场交易的前提下控,房地产市场体现了有序交易、运行”稳“为主要特征。开发商推优质房、抢购房客户,扩大地域客户源的竞争非常大。
年底到来,许多机构开始预测2020年房地产市场走势。离开经济会议房地产市场的调控预测,就市场预测市场可能指导意义不强。不妨回顾2018年底那次中央经济工作会议是怎么说的,会议指出,“督促落实2020年1亿人落户目标,提高大城市精细化管理水平。” “要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保
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稳定房价是大问题。从土地出让开始,成为房价构成的组成部分,稳房价,就是稳市场。
土地使用权的拍卖在一定阶段可以控制房地产市场暴利流入商人口袋。由于买卖双方代表的利益不同,官方出让的目的与商商家获得土地的目的截然不同。卖方代表公有制一方,通过垄断土地市场控制地价,影响房价,从而通过招拍挂等市场调控手段,获得土地收入,推动社会公平和社会发展,受惠社会大众;买方由多种所有制组成,通过住房市场产权交易,形成新的需求者。
土地使用权交易是房地产市场链条的关键,买地一方成为卖房的供给方,老百姓成为买房的需求方。开发商通过“为自己实际为社会”的市场行为,获得公平交易,房产市场各方通过交易各得其所,即开发商获得利益最大化,老百姓解决了住房问题。
本来从市场角度这是一一对应的关系,由于供给不足房价暴涨,这种情况是正常暴涨,由供求规律决定。由于中间商、投机商的出现,房地产市场一一对应的关系被异化,市场
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1.通过调整实现改革
2.需要培育新供需实现改革。
3.通过综合规划,有效组合实现改革。
房地产市场杂谈
房地产市场具有很强的渗透力、辐射力和扩张力。住宅市场的规律是商品市场的特殊规律。
一线城市房地产市场的成熟发展,能促进全国区域市场梯度发展与健康发展。
二线城市房地产市场有成熟市场参照,少走弯路,投资者可预测未来市场并抓住市场机会。
三线城市房地产市场有可观察、可借鉴的大中城市的市场经验,准确定位,定向开发,能降低崩盘风险。
对于房地产市场来说,如果以僵化的方式比照股票市场、货币市场、自由贸市场“谈商论道”,用简单的人口数、住房存量做简单供需分析,必然误入错判市场的迷途之中。
房地产市场有很强的地域特点,市场走势受地域、地址、地点的经济状况、产业布局、气候条件、人文特点的不同而走势不同、交易特点不同,同时有涨有跌的区域市场之间有互动的市场特性,更有互相自动调节的市场功能。
微观看,多层次供需结构具有“单元”式市场特征。无论高端高品质的住宅供
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