楼市难以“统一”看  房价慎用“平均”算

 楼市是房地产市场之一，是商品市场之一。一提起市场就会想到大流通大市场，希望市场是统一市场，犹如统一的粮食市场、物资市场、小商品市场......等等。一提起价格就想起平均价格，希望用平均价格反映市场走势，如粮食的平均价格、日用百货的价格、油价、电价......。但是不同的市场有不同的特点，反应的市场现象不同，就房地产市场来讲，不同于大流通市场，也不易用平均价格的计算来反映房市走势。

 为什么楼市难以用统一的思维做分析基础呢？我认为，如果把楼市看成统一市场，用统一的思维看市场就会误市、害市。不同的区域有不同的特点，不同的社会环境有不同的市场现象，不同的自然环境有不同的生活习惯，不同的经济状况有不同的市场状况。我们的国家地域广、环境复杂、人文习惯多样、社会经济发展不平衡、人们的居住环境很不一致。于是就楼市来讲，也不可能有统一市场的特征。

 楼市本身的特殊性也不适宜统一，市场也不会有统一的市场现象。房地产最大的特点是有商品流动性的特性，但物态又是绝对不可流动的。

大家知道，商品最大的特点是流动，不能够交易商品就没有流动性，流动是商品的最大特点。

商品住宅偏偏又是商品，但流动性特点表现在购房人的迁徙理念及购房心理和欲望上，也就是说相对住宅这个商品是不流动，流动的是人，是人流，因此楼市地域性很强，行情是地域性和阶段性的，很少重复交易。也有许多其他商品有自己流动特点，如股票流动的是资金，是资金的集中与发散，股票本身也流动，但是主要是资金流，因此，股市最活跃，可以蔓延全球，重复交易频繁，行情稍纵即逝；如家电是物流，人员相对流动慢，交易简单、资金用量分散且相对少，可重复消费的市场范围小。楼市的特点决定了市场的特殊性，不可能统一楼市这个特殊的市场，除非流动人口巨大、人口迁徙频繁。我们不能用股市思维和诸多商品市场的思维看楼市，楼市的分布和流通与多数商品相比有特殊性。

 楼市环境也不同。我国地域广大社会经济发展不平衡，环境也不同。如果我们的楼市像香港的楼市，像新加坡的楼市那样环境相同的话，我们可以效法，可以按照统一市场的思维看楼市。但是我们只是局部与这些地方相像，只能局部参照。所以拿来的经验，不适合我们的全国市场，我们楼市的特色是根据地域特点和经济发展不同各具特色具有自己的特殊性。很多业内人士都知道一、二、三线城市楼市的情况都不一样，很多城乡的楼市也不同。由此也可以说，诸多省市出台不统一的政策情有可原。“一刀切”不行，“一刀”看也不行，“一套经”也难念好。

 不同地域人们的理财观念不同。发达城市或区域的居民生活品质优厚，住房需求以豪华高档为目标；欠发达地区或区域的居民温饱有余以解决基本住房消费为主特征，住房需求以实惠温馨为目标；不发达地区或区域的居民刚刚迈入小康生活行列或刚解决温饱，住房消费当然具有过渡性，以最基本的居住为目标。地域不同、财力不同，楼市的特征各异，想采用统一的营销手段、经营模式、开发模式、分析模式是行不通的，用所谓的“收入比”也不能说明市场的全部特征。

 为什么公布房价时要慎用平均数所反映的上期、同期、环比的动态或行情？我认为，既然楼市不可能是统一市场,平均价格反映的地域越大越不真实；理财观念不同购房人对楼市高中低档的需求不同，需求群体的结构比例不同平均房价反映的意义也不能说明市场的差异；如果把楼市的不同特征的市场价格平均来反映走势，也会掩盖期房与现房的变动影响，掩盖开发进度和房产开发数量的影响，难以看清营销数量的变动，其趋势分析也会不准。楼市的住宅品质不同交易对象不同主导市场的价位各异，大区域的平均价格往往不能反映真正的需求走势。

 住宅的平均价格适宜具体情况具体分析，适宜多地域多地区反映，而楼市适于多级市场管理和预测。楼市的“气象”有很强的区域特征，房价根据区域不同也有很多“小气候”和区域“温度”的特点。如果把楼市作为地域看待，把平均房价作为市场温度和判断市场走势来看，拿天气预报来比喻比较恰当。

 我国的“天气预报”四十年以前是人工报告不是很科学也欠准确，原来人们预报天气是站在地面上平视气候仰望星云，根据经验判断推测天气走势，现在人们利用卫星云图俯视天气，天上卫星与地面气象站呼应，准确科学。我国的天气分地域分地区预报，温度不同季节不同，未来天气走势也不同，有的地区是春天、有的地区是寒冬、有的地区总是春天、有的地区总是夏天，每个季节有每个季节的特点，每个季节里有特有的极端气候，如果用一个全国统一的“平均气温”那还有什么意义？

 有人说楼市冬天还没过去，有人说楼市的春天已经到来，还有人说楼市已经回暖，无非是房价和交易量作为“温度”来预测，如果平均价格不准预测还准吗？为什么在楼市判断上，“公说公有理婆说婆有理”？就是因为“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”，角度不同感受不同看法不同而已。

 把全国楼市看成一个“天气”，把平均房价看成一个“温度”科学吗？