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陈真诚：房地产调控政策与市场趋势分析
(2012-12-24 00:29:52)
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房价地价金融房产税城镇化房产 |
分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：房地产调控政策与市场趋势分析
文/陈真诚
（载：《湖南房地产》）
[导读：可能会加强金融监管，加大金融市场秩序的整治力度，包括理财、信托、民间借贷等影子银行的监管会进一步加强。作为高度依赖金融、高资本杠杆的房地产业的行业环境就会发生变化，房地产金融形势就会发生变化，就可能影响到房地产的融资环境，影响到房地产企业获得信贷等融资的难易，影响到房地产市场的资金充裕度或资金压力，从而影响到房地产市场走势预期，影响到房地产企业的心态和消费者的心理预期…系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
前言：2012年12月4日，在长沙市星堡酒庄，《湖南房地产》杂志社（湖南省住房和城乡建设厅主管，湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会主办）召开“房地产调控政策预测与市场发展趋势分析座谈会”，邀请了部分专家、学者和房地产企业代表等嘉宾与会。与会嘉宾发言中主要观点，经《湖南房地产》杂志工作人员后期整理、摘选后，将刊发在《湖南房地产》杂志“波士堂”栏目。我作为《湖南房地产》杂志执行总编辑参与并主持了这个座谈会。以下是我在这个座谈会上的发言内容（摘自录音整理，有部分修改、补充，其中部分内容将摘发于《湖南房地产》杂志；仅为个人观点，非职务言论，转载或引用者务必注明）：
各位专家、房地产企业界的朋友，大家好！
今天，借用星堡酒庄这个宝地，我们《湖南房地产》杂志在这里以红酒会的方式召开“房地产调控政策预测与市场发展趋势分析座谈会”。对星堡酒庄提供的资助、支持和红酒，深表感谢！
“十八大”已于11月14日胜利闭幕。“十八大”对全面深化改革进行了部署，强调要以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题，加强和改善宏观调控，继续坚持房地产市场调控政策不动摇，促进经济持续健康发展，全面建成小康社会。这对未来的房地产市场调控工作、房地产行业发展指明了方向，也为未来房地产市场走势奠定了基础。
在“十八大”召开之前，大家都很关心房地产市场调控政策会不会发生变化？如果会发生变化，那会有些什么变化？即将召开的一年一次的中央经济工作会议，又会透露一些什么与房地产市场调控相关的信息？这些问题，确实是值得关注的，也是在座的各位所要关心的。因此，今天这个会议，想听听各位专家学者及房地产企业的精英的观点，听听各位对“十八大”后房地产市场调控政策预期和房地产市场走势预判的看法。
今天是个座谈会，大家自由发言，请大家谈谈自己真实的观点。我首先谈谈我自己的看法，做个开头，抛砖引玉。
首先，我认为，“十八大”后，房地产市场调控政策不会有太大变化，还会继续实施已经出台的房地产市场调控政策。“十八大”已经给出了比较明晰的信号。大家记得，“十八大”期间，11月12日，住房和城乡建设部部长姜伟新在十八大新闻中心举办记者招待会上，回答记者提问时明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。这也说明，“十八大”后，房地产市场调控政策不会松动，不会有太大变化，甚至还可能通过扩大房产税开征试点范围等手段来加强调控。据我了解，在一些拟作为扩大房产税开征试点的地区，有关房产税开征试点的准备工作已经准备了两年多，所有的准备工作已经就绪，方案已经上报中央待批，只等一声令下，然后就可立即操作。迄今来看，可以明确地说，将来扩大房产税开征试点是肯定的，将来全面开征房产税的悬念已不大，关键要看明年中央进一步财税改革的决心、力度多大。已经有诸多信号显示，政府将稳步推进房地产征税改革。当然，要注意到的是，开征房产税，或者说早前所说的物业税，原本是财税改革的内容，原本不是作为房地产市场调控工具，但不能不承认的是，这无疑会对房地产市场、投资回报预期、房价走势预期乃至将来的房价水平产生应有的影响。
其次，我预计，“十八大”后，国家依然会继续事实积极的财政政策和稳健的货币政策。这也就是说，“十八大”后，从大的方面来说，货币政策，金融政策，不会有太大的变化。但是，可能会加强金融监管，加大金融市场秩序的整治力度。这方面，我已经感觉到了一些信号。我预计，将来央行、银监会等会强化金融业、金融市场的风险防范，金融监管也会有所加强，包括理财、信托、民间借贷等影子银行的监管会进一步加强。中央经济工作会议，也会透露些这方面的信号。比如可能会强调重视财政金融领域存在的风险隐患，守住不发生系统性和区域性金融风险的底线，防止在某些地区、某些领域所存在的民间借贷、理财等方面的问题，进一步蔓延到其他地区，或其他行业领域。这样来看，如果加强金融监管，加大对金融市场秩序的整治力度，那么，作为高度依赖金融、高资本杠杆的房地产业的行业环境就会发生变化，房地产金融形势就会发生变化，就可能影响到房地产的融资环境，影响到房地产企业获得信贷等融资的难易，影响到房地产市场的资金充裕度或资金压力，从而影响到房地产市场走势预期，影响到房地产企业的心态和消费者的心理预期。这个问题，是很重要的，业内有必要给予积极的关注，采取有效措施积极应对。
再则，大家知道，今年以来，土地市场其实并不火暴。近段时期，一些地区出现了政府集中推地、部分开发企业发力拿地、接连再现“地王”等现象，但这不能说明土地市场已经火暴。据了解，今年以来，整个土地市场一直比较冷，无论是土地供应量还是土地成交量，同比有比较大幅度的减少。目前来看，近段时间的土地市场看起来有所回暖，但只是相对而言，还不能就此说明土地市场火暴。我预计，接下来，土地市场整体还会继续现有走势，土地供应力度可能会所加大，政府会继续坚持房地产市场调控政策不动摇，加强土地市场调控，尤其会加大打击囤地的力度，可能会对“地王”采取一些针对性措施，以免对市场预期产生不利影响。
再一个，大家都发现，一段时间以来，在大量中、小开发企业日子难过的同时，一些大型品牌开发企业却捷报频传，销售大增，连续出手拿地，从海外市场融资，形成了明显反差。其中的原因，有多种多样，包括大型开发企业本身所具有的企业资金实力、经营能力和品牌影响力的因素，也有他们之前大量拿地现在大量楼盘产品上市以及他们率先采取以价换量等营销策略的因素，还有他们更能赢得市场信赖包括海外资本市场、投资者的信赖的因素，包括从海外融资成本比国内低的因素。等等。不过，我觉得，我们更应该看到的是，在这背后，说明了一个问题，那就是大、中、小型房地产开发企业间的分化越来越明显，强者越强，弱者越弱。大型开发企业、品牌房企将加大对市场的主宰度，占有更多的市场份额，而一些中、小开发企业会萎缩，市场份额萎缩，拿地能力萎缩，甚至一些中小企业会在这轮调整周期中直接被淘汰。也就是说，房地产行业洗牌会加速，会加剧。这些，也是我们开发企业所要正视的。在湖南省市场上，本土企业中，主要是些中、小企业。
而且，我们要看到，“十八大”明确强调了要发力城镇化，要提高城镇化质量，这会给房地产市场带来新的发展空间。这是房地产业面临的新机会，但也会形成新的挑战，比如市场供应进一步加大的预期，市场结构性变化的预期，市场将向市（州）、县（镇）等区域整体向下位移进而带来市场需求向市（州）、县（镇）等区域转移的预期。等等。因此，大家要积极研究，抓住城镇化这个机会谋发展，但也要做好应对市场异变趋势的准备，以促进中国房地产市场持续健康发展。
这些只是我的个人观点，供大家参考，请指正。谢谢大家！
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