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陈真诚：限购政策的未来命运
(2013-01-16 21:09:24)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：限购政策的未来命运
——从香港“港人港地”看内地限购政策
文/陈真诚
（原文“限购政策还将继续”载《求是》理论网http://www.qstheory.cn/jj/jjyj/201212/t20121227_202291.htm）
[导读：香港是完全的市场经济地区。香港特区行政长官梁振英无论从其专业水准或是从其多年的执业经验来看都是个不折不扣的房地产专家，香港特区政府决定推出“港人港地”政策——香港版房地产“限购”政策说明，即便在完全市场经济条件下，采用如“限购”这样的行政手段来调控房地产市场，是可行的，也是必要的…个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
“限购”是最为有效也是最具争议的房地产调控措施
自2009年以来，国家出台了系列房地产调控政策，采取了包括“限购”、问责及差别化信贷政策和差别化税收政策等在内的调控措施，通过坚决抑制投资投机性购房需求的手段，以有效调控房地产市场，促进房地产市场平稳健康发展。其中，“限购”是最为有效的措施，也是最具争议甚至是颇受批评的调控政策。
批评者认为，自1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出住房市场化推行住房体制改革以后，则需要依靠、使用市场化调控手段而不能使用行政化手段来调控房地产市场，否则是有违市场规律的，不利于房地产市场按照市场化原则发展。“限购”，作为颇具中国（内地）特色的房地产市场调控工具，是采用政府所拥有、祭出的行政权利人为限制甚至禁止某些特定消费者购买商品住宅，是不懂房地产市场、不懂市场经济的政策制订者弄出的典型的行政手段而非市场手段，是市场经济所不能兼容的政府政策，因此应当废除或纠错。
然而，香港特区政府在2012年9月6日推出的“港人港地”政策，客观上对前述批评者的理论、主张形成了直接辩驳。
香港“港人港地”说明“限购”是必要的
所谓“港人港地”，通俗地说就是，香港人享受香港的土地以及在土地上开发建设的商品房，在香港人的土地上开发的商品房只卖给香港人，不得卖给非香港永久居民，并限制了香港永久居民购买商品房后将所购买的房屋以二手房的方式在卖给非香港永久居民的时间，以确保香港永久居民的购买商品房满足居住需求，阻击来自港外的非香港永久居民炒房客，抑制香港过高的房价、打击香港房地产泡沫。无需讳言，这里所称的来自港外的非香港永久居民炒房客，主要指的是来自中国内地的投资投机性购房者。
资料显示，香港房价指数已比1997年高出18%。香港的房价指数已连升六个月。2012年年7月的房价指数达204.9点，较6月份升1.23%。2012年8月，较2012年初，香港房价指数已经累积升了13%，住宅售价及租金均再创历史新高。据新华社报道，香港中文大学香港亚太研究所2012年8月最新调查结果显示，约九成香港市民认为眼下香港房价水平过高。
具体说来，所谓“港人港地”政策，是梁振英在竞选香港特区行政长官时提出的政纲之一，即如果住宅市场过热，政府会选择符合中产阶层住屋需要的政府土地，在卖地条款中规定建成后的住宅单位只可出售予香港居民，以协助香港居民置业。
2012年9月6日，香港特区行政长官梁振英在推出的外界期待已久的“港人港地”政策，以试图缓解日益升温的香港房地产市场问题。
2012年9月6日下午，梁振英在视察了香港东九龙区发展规划后，当即召集媒体宣布，2013年第一季度，香港特区政府将把两块位于启德发展区的土地用于“港人港地”。香港特区政府规定，在这两块位于启德发展区开发的商品房，首次出售对象仅限于香港永久居民，且购买者不可以公司名义购买；此类地块上的房屋，首次购买者要在30年后才能转售给非香港永久居民，在此之前的任何次交易对象中的买方必须为香港永久性居民，同样购买者不可以公司名义购买。
梁振英称，香港住屋用地，应优先满足家在香港的永久性居民需要。对于“港人港地”项目，政府不会谋求最高地价收入，而是要满足市民住屋需求。
梁振英指出，在地政及律政部门认为“港人港地”主张可以落实后，香港特区政府决定尽快执行，首先通过明年第一季度卖地的两幅土地的卖地章程条款，规定房屋只能授予香港人。房屋定价则由专业评估师来界定，参考市价出售，不会谋求高价。由于“港人港地”是地契条款，合约是双方同意，所以不存在司法核覆的问题。
香港启德发展计划是在香港启德机场旧址进行的大型市区发展计划，规划面积超过320公顷，基建总投资预期将超过1300亿港元，其主要基础设施主要包括新邮轮码头、公屋等。香港发展局局长陈茂波强调，启德发展区的配套完善，环境舒适，两块位于启德发展区的土地面积为1.6公顷，作为首个“港人港地”计划的首个地点合适。从此可以看出，启德发展区的两块土地，只是首个“港人港地”项目，意味着香港特区政府还将继续推出其他“港人港地”项目，意味着“港人港地”政策不是个临时性政策。
至此，可以看出，简单地说，“港人港地”政策就是香港特区政府推出的香港版房地产“限购”政策，限制非香港永久居民在香港购买商品房，禁止非香港永久居民购买“港人港地”项目的土地上开发出来的商品房。而且，比内地“限购”政策更为严厉的是，香港特区政府还规定，“港人港地”项目的土地上开发出来的商品房，首次购买者要在30年后才能将所购房屋转售给非香港永久居民。而在内地，政府还没有诸如此类的规定。
至此，将前述一些对内地“限购”政策提出批评的人士的理论与香港“限购”的现实对比来看，一些批评者的观点是值得商榷的。众所周知，香港是完全市场经济地区。香港房地产市场是国际公认的自由经济市场，香港特区行政长官梁振英无论从其专业水准或是从其多年的执业经验来看都是个不折不扣的房地产专家，而他早在竞选香港特区行政长官时就提出了将“港人港地”政策作为他未来的政纲之一，并且在竞选成功、上任后不久就正式推出了“港人港地”政策。拥有众多谙熟市场经济的政府官员和专家智囊的香港特区政府在经过地政及律政部门研究并认为“港人港地”主张可以落实，决定可推出“港人港地”政策并尽快执行——决定于2013年一季度推行。由此可见，即便在完全市场经济条件下，为有效调控房地产市场，也是可以采用行政调控手段的，是可以使用“限购”这一调控政策工具的。
这也就是说，也在有力证明，国务院就促进房地产市场平稳健康发展所做出相关政策决策是正确的，相继推出的“限购”等系列调控政策是正确的，是可行的，也是必要的。事实也证明是有效的。
“限购”不会松动
正如前面所说，香港的“港人港地”政策，客观上说明，即便在完全市场经济条件下，也可采用行政调控手段来调控房地产市场，内地祭出的“限购”等政策是是可行的，也是必要的。这客观上将强化“限购”政策将继续执行下去的未来命运：让中央政府更坚定了继续实施“限购”政策的信心和决心，无需过于担心遭受如指责违反市场经济规律的舆论质疑乃至批评，而坚信实施“限购”政策是正确的决策，是必要、可行也是被证明有效的房地产市场调控工具。
这样来看，接下来，包括“限购”在内的房地产系列调控政策在短时间内是否会松动乃至退出呢？从最近的种种迹象和中央决策、决策层表态来看，答案是否定的。至少在短期内，“限购”政策是不会松动的。
早在2011年年底，姜伟新在人大常委会会议上表示，房地产市场“限购”是行政办法，是不得已而采取的办法。目前住建部正在建设城镇个人住房信息系统，完善之后将取消“限购”。众所周知，姜伟新在此所意之一就是指开征房产税，待房产税等新的调控措施完善、可替代“限购”之后，将取消“限购”。可从目前现实情况来说，房产税扩大开征试点尚推进缓慢，完善以至于能替代“限购”更需时日。
之后的2012年9月份，住房和城乡建设部有关负责人在接受《人民日报》记者专访时所强调的，下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调控成果的任务仍然很艰巨。按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚持调控政策不动摇、不放松，坚决遏制投机投资性购房需求，进一步稳定市场预期，巩固调控成果，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。其中包括，继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。加快研究并完善房地产市场调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。
在此之前，住建部部长姜伟新在部署2012年住房和城乡建设系统工作时提出，严格落实调控政策，积极做好政策储备。姜伟新曾为2012年房地产市场调控定调称，“今年绝不会放松调控政策，至少七八个大城市房价一定要降。”目前来看，虽然调控已经取得了一定的成效，但这种成效的基础还不牢靠，还没有理由可以放松调控政策。因此，在十八大召开期间的2012年11月12日，在十八大新闻中心在梅地亚中心二楼多功能厅举办的第四场记者招待会上，姜伟新在回答记者提问“房地产调控成效是什么？什么时候会放松？”时说，房地产市场调控政策现在还没想放松。
最近，决策层也多次强调，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
十八届中共中央政治局2012年12月4日召开会议，分析研究2013年经济工作。会议明确提出，要大力保障和改善民生，加强房地产市场调控和住房保障工作。这是新一届中央领导集体第一次释放对房地产市场调控的态度。而且，相比此前决策层对房地产市场调控表态常用“坚持”、“保持”用词，这次使用了“加强”这个措辞，充分说明了决策层对继续房地产市场调控的态度之坚决、决心之大。再则，不难理解的是，2012年12月4日的中共中央政治局会议决议，也已经为2012年12月15日至16日召开的中央经济工作会议相关于房地产市场调控的内容定了调：继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
2012年12月15日至16日召开的中央经济工作会议提出的2013年经济工作的六大主要任务中，第一条就是“加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展”。其中，就包括“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。本文作者陈真诚分析认为，这就是说，中央政府已经出台的系列房地产调控政策，包括限购政策，不会松动，不会弃用。
可见，在还没找到替代政策之前，在没有建设好房地产调控长效机制之前，或者说只要本轮房地产市场调控还没有达到预期效果，“限购”等一些重要的房地产市场调控政策，就还将继续执行，一时还难以取消。
而且，如果将来房地产市场调控效果依然不是很明显，房价反弹回涨的压力依然大，就可能会继续增加一批新的城市实施“限购”政策。也就是说，一些目前还没有“限购”的城市，如果有必要，也可能要“限购”。
这就预示着，至少在2013年，包括“限购”在内的各项房地产调控政策和措施，不但不会放松，继续从严从紧，甚至还将出台新的措施。
鉴于此，本文作者陈真诚建议，房地产开发企业等相关市场参与要素，应认清国家对房地产市场调控的态度、房地产调控政策的未来趋势和房地产市场走势，采取积极而合适的策略加以应对，尤其要想方设法加速卖房，采取多种手段通过渠道融入资金，确保企业现金流充足，以能安全度过市场调整期，或借市场调整下行业洗牌之机会获得新的发展，或为参与新的竞争而积累更多的发展资源。
[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：电话15364077477，本人已在《湖南房地产》杂志（湖南省住房和城乡建设厅主管，湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会主办，欢迎关注）任执行总编辑，此为工作电话，以及QQ622000544，限工作联系。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号195342565）：限基金、信托、券商、投行、银行、典当、担保、投资等投融资机构、开发商等土地供需双方机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
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