下调准备金也是让人欢喜让人忧_马跃成

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下调准备金也是让人欢喜让人忧

(2009-06-02 16:47:54)

标签：

房产

经济

准备金

楼市

投资项目资本金

分类：地产风云

下调准备金也是让人欢喜让人忧

                      马跃成
     从政府方面来看，或者从政策方面来看，已经有段时间没有采取行动了。不但中央政府没有出台过什么政策，即使是住房建设部和北京政府也多次表态，不会再出台刺激楼市的政策。
     由于房地产业的惯性很大，以前的政策很多到今年才见到效果，比如：9070政策、上调首付政策、紧缩贷款等，如果现在出台什么政策，可能就明后年的房市产生影响，但是现在的宏观经济形势并不明朗，因此，影响到底是正面的还是负面的，都很难说。
     这样看来，不出政策也好，不出政策就是最好的政策。
     不过，5月27日中国政府网发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。其他房地产开发项目的最低资本金比例也由35%降至30%。
     这多少让人感到些意外，对楼市来说，今年以来的情况变化还是蛮大的，交易量先增后降、房价先跌后涨，开发商先前即将绷断的资金链后来也松些了，土地市场不断流拍后又出现了广渠路10号地的天价地王现象。
     楼市变化巨大其实并不能说明现在的楼市就一定是变好了，未来究竟是怎么发展也很难说。如果没有现在的反常变化，楼市继续在降价、涨交易量方向发展，其实才是楼市真正变好的机会。现在虽然好像楼市回暖了，一些投资商也开始进入了，但是有时不定的因素又增加了。
     这个时候，出台调低资本金比例的政策，就有点让人欢喜让人忧的感觉。
     喜的是：1、调低资本金比例增加开发商的开发能力，增强了开发商拿地的能力，有利于最近连续推出的地块的交易，避免连续不断的流拍现象发生。
     2、开发商可以投入更大的力量推出更多的楼盘和房子上市交易，这都是增加房屋供给的利好消息。
     3、调低资本金比例让开发商金绷的资金链缓解，有利于开发商从高利贷市场退出，降低房屋开发成本，也是降低房价的有利因素。
     忧的是：1、本来正在调整中的楼市，因为调低资本金比例，出现了更多的变数，增加了市场风险。有让楼市从调控到促进方面转向的意思，对房地产长期的稳定发展不利。
     2、开发商可能因此判断，楼市重又进入2006年般房价火暴上涨的阶段，从而可能不再注重从市场降价回笼资金，而是采取捂盘惜售的策略，再次挑起房价上涨的导火索，必定开发商手里的钱多了吗？这是很可怕的事情。
     3、当前国家整体的经济形势并没有出现较大利好的迹象，目前经济增长主要还是依靠4万亿救市资金和增加的贷款额度，通过增加投资带动经济发展，通过投资带动经济发展本来就是一种粗放型的经济发展模式，现在在民生产业、基础设施、灾区重建等重点投资体之后，给房地产业追加投资力度，实际上是加大了经济结构的不平衡。
     降低开发项目的资本金比例对开发商来说，是及时雨，有些偏离当初国家制定的保民生、加大保障房建设的初衷。可能大大消解当初提高开发商贷款门槛取得的一些成果。这项政策总的来说目前出台是有点早了，不如等到房地产市场能够真正具备自我调整的能力后再说。
     这就像一个运动员的训练，只能靠自己的刻苦，靠兴奋剂早晚得出事。政策既然已经上市，我们就应当小心才是。