地价不是房价再涨的真凶 

                                   马跃成

     房价上涨，总爱拿地价说事，好像地价成了高房价的罪魁祸首。前段时间有说地价是房价一半的说法，也有人说房价降不下来都是地价不降惹的祸，由于征地款基本上都落入了地方财政的腰包，因此很多时候人们又把地方政府当成了人民公敌。
     这段时间，开发商方面一直在努力把供求之间的矛盾向政府方面引导，其主要理由也是征地款被政府收走了，还有说搞个项目要盖100多个章子，苛捐杂税真不少，流向政府方面的黑色、灰色成本也是高房价的重要因素。
     除了一些开发商大腕以政府太黑的借口企图洗清自己高房价的责任外，几个著名学者也在把脏水泼向地方政府。茅老就为整天被骂的开发商鸣不平，指出被骂的应该是地方政府。
     但是，如果我们认真地分析一下土地情况就会发现，除了2007年下半年的地王时期，面粉贵过面包的情况导致这批项目进退两难的境地外，大部分的项目的土地价格影响房价的情况并不严重，同时地王项目现在基本上还没有上市。
     因此现在现在就把高房价的罪责推向地价是不公平的，也是在混淆视听，干扰人们对房价走势的正确判断。
     有这么几个情况值得注意：
     一是很多开发商手里还储存有831大限之前的土地，现在来看这些地价低得很，也是开发商不急于开发等待时机的理由，因为地价低的几乎可以不计成本。
     二是很多开发商的储备土地都在几平方公里，甚至十几、几十平方公里之上，房地产开发本来就是资金高密集产业，如果真的存在高地价，有几个开发商能有这么大的资金存量。
     三是从去年开始开发商征地热情大减。虽然人们一直把土地有限论当成高房价存在的根本里有。但是像北京这样的一线城市，去年竟然没有完成土地上市计划，只完成了70%的样子，今年以来也频频出现土地流派的现象，弄得北京政府不得不搞出看了个类似勾地的预出售制度。
     近日，中国土地勘测规划院公布的《2008年全国主要城市地价状况分析报告》称，房价下行及未来走势的不确定直接影响开发商拿地的欲望，而这使得北京、上海等一线城市中居住用地价格将与2008年持平或低于2008年水平。
     北京2008年共推出82宗商业住宅类地块，成交74宗，有8宗地块流拍、流标，流拍比例近10%；推出地块面积682万平方米，成交653万平方米，有近30万平方米地块流拍、流标，流拍比例5%。
     2008年北京成交的65宗商住类地块中，有22宗地块底价成交，有11宗地块加价金额不超过500万元，两者加和占成交地块的51%。开发商拿地更加谨慎，底价拿地现象增多。
     2008年北京商住地块平均成交价格水平为4015元/平方米（按照统计方法修正后，下同），平均起始价格为3046元/平方米。而2007年北京商住地块平均成交价格水平为3542元/平方米，平均起始价格为2282元/平方米，这一比例同比下跌23个百分点，说明开发商拿地更加理性。
     北京市土地市场监测统计显示，全市楼面地价883元/平方米，本月成交土地均在郊区，楼面地价走低。本月北京居住类用地楼面地价为1711元/平方米，比上月居住类用地楼面地价1896元/平方米减少185元/平方米，环比降低9.76%。
    土地储备中心的数据也显示，一季度北京房地产市场表现“冷热不均”，其中土地市场交易疲软，商品住宅成交量增长明显。价格方面，开盘均价继续走低，一季度总体开盘均价比去年四季度下降了14.1%，每平方米下降近2000元。
     亚豪机构统计数据显示，今年一季度京城成交的土地总面积为135.9万平方米，规划建筑面积为138.1万平方米，环比2008年四季度，土地成交面积下降了76.2%，规划建筑面积下降了76.6%。不仅如此，北京一季度住宅用地成交量更是少得可怜，数据显示，一季度仅成交了6宗土地，成交土地面积仅为21.3万平方米，环比2008年四季度住宅用地的成交面积下降了93.3%。
     虽然一季度成交的土地楼面价总体上小幅下降了6.3%，但是住宅项目用地的楼面价却高达5007元/平方米，环比上涨140%。其中，位于西城区德外关厢的一宗地块楼面价高达13332元/平方米，而另外一宗位于丰台区右安门外幸福路地区的地块楼面价也高达6220元/平方米，显然这两宗位于市中心核心区地块的成交拉高了一季度住宅用地的整体楼面均价。
     从北京市土地储备中心管理网的信息可见，目前正在交易和即将入市的住宅、商服用地多达56块，总供应面积621.5万平方米，其中仅4月份计划入市的土地总量就高达335.6万平方米。由此可见，二季度京城土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。但是总体反馈是多数开发商在当下拿地的热情并不高。
     即使拿地，多数开发商希望通过低价收购公司获得闲置土地，开发商也很少考虑招拍挂，潘石屹此前表示，目前不少开发商是靠并购企业和直接收购项目来获取土地资源。