北京房价雪崩已经为时不远

     昨天可能还有人幻想着政府的救市行动普遍实施后，房价能有个回调的阶段。但是，昨天晚上财政部的十项保障民生的举措公布后，人们才清楚地认识到了，国家原来根本就对重建房地产投资经济没有了激情，政府更关注的是人民的基本保障问题。

     北京是全国最大的房地产市场之一，北京还集中了全国的最大的房地产开发企业，北京楼市一直是大家最关注的焦点之一。国务院房地产新政之后，人们自然关心北京房价该向何处去？

      以前北京楼市号称以全国为目标群，以世界为目标群，北京的房子没有卖不出去的时候。但是今年以来北京的楼市也受到全国楼市寒潮的影响，不少楼盘开始了不同程度的降价行动，而受国际经济危机的影响，外国人高价入住北京也是天方夜谭的故事了。

      在把奥运主题当成楼市卖点炒作了两年没有什么效果之后，今年的金九银十和国庆黄金周的惨淡销量又给房地产企业一个沉重打击。在北京市政府表示没有救市计划几天之后，国务院的房地产民生新政让开发商彻底地丧失了希望。

      其实，对开发商来说本来早就该靠自己救市，靠自己降价回收资金突出重围。万科早在去年底就开始行动了，后来跟进的企业虽然不算少数，但是在北京一直也没有形成普遍的大幅度的降价形势。这主要原因是，北京的项目大部分还是早年低价时所购的土地，这些项目的成本与后来的房价相比有很大的利润空间，这也是很多开发商能够坚持到今天的重要原因。

     现在无论如何是不能再等下去了。

      一、根据媒体发布的北京70多个项目的报价情况统计，降价20%以上的项目只占到11%，降价10—20%的项目有24%，降价10%以下的占37%，而不降反升的项目还有28%。所以，北京房价还有很大的下降空间。

      二、昨天北京统计局发布的数据显示：9月份，房屋销售价格比上年同月上涨6.9%，涨幅比上月回落2个百分点。房屋销售价格比上月下降0.2%，北京房价环比三年来首降，说明北京市房地产价格已出现松动。虽然在人们的印象中，统计数据不能完全反映实际情况，但是这个统计数据说明的总趋势还是有参考价值的。北京房价既然已经开始下降，怎么可能马上停止？更不可能逆止而上。

      三、今年以来，房屋的销量一直处在下降的变动中，房屋的空置率处在急剧上升的过程中。时寒冰根据媒体的公开报道测算，今年下半年，保障性住宅预计供应量7万套；普通住宅15万套。如果再加上此前没有售出的存量住房，及炒房客由于预期房价下跌抛向市场的住房，下半年的待售房将超过30万套，而北京上半年的住房销售才3万多套！供大于求的趋势明显。

      杨少峰根据北京市房地产交易网的数据测算，北京08年1月1日已经获得预售许可证的期房数量为69685套，而10月12号则变成112696套，新增未售期房住宅4.3万套，而前九个月成交期房住宅约为5.3万套，08年本应进入市场的期房住宅大约在16万套左右，也就是说，扣除今年已经进入市场的9.6万套住宅，北京年底前应该供应市场的期房住宅至少还有6万套，而预计四季度成交量不会超过2万套，17万套的供应量面对2万套的需求。   

      在这种情况下，接近10：1的供求关系，房价不大幅度降价，日子怎么过下去？

      四、人们都知道以前支撑北京需求增长的，主要不是北京当地的老百姓，而是外地的有钱人，还有很多的老板人们说全国有钱的人多得是，北京是全国人民的首都，只要有10%的有钱人到北京买房，北京的房子就供应不起，何况还有和多人是要买房送礼的。但是今天在房价下降的过程中，谁还愿意在北京买下房子闲着，即使再有钱也不愿意看着买来的房子往下落价呀，何况还要承担大量的闲置成本，就是给人家送大礼设还敢拿房子送，那不是给人家添堵吗？

      这样北京的房子基本上要靠北京的自住需求消化，那么北京的消耗量就要由北京当地人的收入水平决定了，在哪全国富人说事就不灵了。

      五、最近在几个经适房和限价房项目开始放量之后，南苑、马驹桥、大兴的几个数十万平米的超大型经适房、限价房项目陆续开工。但是最近的保障房销售中出现了难得一见的购房人放弃选房的现象，这与几个限价房地块流拍相类似，说明商品房市场有向保障房方向靠近的趋势。实际上有些商品房降价后已经与限价房很接近了。这也成那个了人们抱怨限价房价格太高的原因之一，限价房成了商品房降价的目标，限价房又在失去限价房的意义。

      六、打开报纸，我们不难发现现在各种各样的优惠办法成了房地产广告最主要的内容，除了过去的送物业、送装修、送汽车之外，现在有2万定金顶20万房款的，有找个名目就送钱的，甚至直降房价的也开始出现了。每平米几千元的往下降，打着打到5、6折的都能找到，去年在四环附近都是近2万元/平米的房子，现在在二环附近一万多元/平米就能搞到。

      前天，一位朋友兴冲冲地报告说，东南三环一个往常卖到1.7万/平米的项目，现在有8千多/平米就能买到了。而另一个朋友准备出售的二手房从2月份挂出来后，已经降价20%到现在都是有看房的，没有人出手买房的。

      这些现象说明一个道理，大幅度降价不是不可能，有项目能做到的降价幅度，其他项目也能做到，或者说差不多能做到。在深圳、上海、香港发生的房价猛降的情况在北京不是没有可能重演。

      七、报道说，美国危机之后，现在很多过惯了超前消费的人们开始了节衣缩食的日子。在经济危机开始影响到中国的时候，人们对未来收入的预期值得重视，如果预期未来收入不好，谁敢冒险贷款买房，甚至还要冒着房产缩水的风险。美国危机首先已经重创了中国的出口业，最近废品收购价格直线下降了一半的样子，让行业从业者难以为继。已经有人呼吁，什么都已经不重要，我们明天还能不能上班是最重要的。这种情况，还能指望多少人舍得出手高价买房？

      八、由于房地产新政的出台，主要是照顾了买房人的利益，而此时人们可能更多地想观察一下卖房人的态度是不是，能跟上国家保障民生行动的步伐，如果在短期内房价没有较大幅度的下降，市场的观望情绪还将会继续更长的时间。

      凡此种种都证明，北京的高房价不能再等了，也没有时间再等下去了。中央政府的房地产新政本来是个软着陆的计划，但是时间再拖下去，恐怕就只能硬着陆了，这种可能性还是很大的。

  
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