牛年春节即将到来之际，北京市政府以北京市建设委员会北京市发展和改革委员会北京市财政局北京市国土资源局北京市规划委员会北京市地方税务局北京市统计局、国家统计局北京调查总队北京住房公积近管理中心九个委办局联合发文形式，发布了《关于贯彻国办发131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》。

　　短短两个月前的2008年11月21日，北京市以《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》形式，集合建委、发改、财政、地税、规划、国土、统计、统计调查、人民银行、银监、住房公积金等十一个管理部门，联手出击，兼顾保障房和商品房，就住房市场土地供应、住房贷款、交易税收、优惠标准等方面，提出了较为系统和实用的“救市政策”。两个月过去了，《若干意见》对北京楼市的加温作用十分明显，住房市场成交量逐月回升，房地产市场呈现出止跌企稳的态势：根据北京市建委发布的数据,2008年11月全市商品住宅(不含政策性住房)累计成交5431套，环比增长58%；12月成交5489套，与11月持平；2009年1月上半月成交3187套，环比12月同期增长19.8%。二手住房11月成交4813套，比10月增加4.6%；12月成交6392套，环比增加32.7%；今年1月以来成交5212套，环比12月同期增加71.8%。

　　如果说《若干意见》是打开北京楼市供需博弈僵持局面的钥匙，那么此次的“十五条”就是一台隆隆作响的发动机，将更为有力地促进北京房地产市场发生重大的变化，市场活跃程度将得到更大的提升。细细读完《十五条实施意见》后，深感北京市政府促进楼市健康发展的积极态度，看到了给予购房者的更大实惠从而更大范围地满足住房需求、促进消费成交的意愿，也看到了审时度势支持房企发展、保持房地产投资增长的良苦用心。寒冬就要过去的时候，北京“十五条”新政是政府送给北京购房者、房地产企业一个牛年春节的“大红包”。

　　一、落实保障房计划、投资来源，保障民生措施有力

　　保障性住房2009年实施850万平方米建设计划，年底前实现竣工200万平方米，中低收入购房者有了盼头；通过2008年800万平方米和2009年850万平方米形成持续的、较大规模的保障住房供应量，缓解低收入人群因高房价而产生的买房困难心理，减轻对稳定商品房价格的社会压力，营造房地产市场稳定发展的和谐氛围。

　　2009年完成2万户危房保护修缮计划和棚户区改造，政府主导投资改善危旧房居民居住条件；用住房公积金闲置资金补充用于政策性住房建设和收购，给经济适用房等保障性住房项目提供开发贷款，加大信贷支持力度，让保障性住房建设资金落到实处，建得起来；对于房屋拆迁实施货币补偿与房屋安置并行的办法，加大实物安置力度，将会减轻拆迁户再购房的经济压力。

　　二、降低购房负担，优惠措施明确实在

　　对已贷款购买一套住房的居民，再贷款购买第二套普通住房执行首次贷款购房的优惠利率政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。这样的规定，基本把购买第二套甚至更多套数的情况涵盖在内，基准利率已经比2008年初下调很多且还会逐步下调，在此基础上的对二套房的优惠，以及二套以上不实行优惠利率的也不会超过基准利率，购房者受到了实惠，月供下降几百上千，实实在在减轻了供房压力，帮助人们把住房梦想成为现实。

北京普通住房现行标准分解示意图

　　三、促进一二手房市场联动，鼓励住房改善消费

　　个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按买入卖出差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按按买入卖出差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。2009年内免收、少收转让住房的营业税，有力促进人们卖旧房换新房。

　　很多年来，北京的经济适用住房、危改回迁房、集资建房、安居房、康居房（含央产房）等各类福利性住房存量很大，这部分市民以往卖掉旧房买新房时候，都会遇到享受优惠政策的条件不明的困扰。卖掉旧的福利房后一年内买新房，或者现在卖掉福利房前一年内买过第二套新房的，都可以按照售房合同、购房合同、购房发票或准予入住证明上注明的时间最有利于房主的原则确定时间，缴纳契税。

　　免收、少收转让住房的营业税，福利房出售享受优惠条件更为明确，这些措施在活跃二手房交易的同时，累计一手房的有效需求，从而形成一二手住房市场的良性衔接和互动。

　　四、取消境外人士购房限制，扩大购房需求

　　作为国际大都市和中国首都，北京一直以来都吸引着港澳台和欧美亚各国人士在京购房。在2007年调控压缩房地产背景下出台了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)，之后外国人在京买房比例从7%、8%下降到0.5%。此次“十五条”暂停实施对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定，将会让一年多以来因政策而被压制的境外人士购房需求得以焕发，从而扩大了北京楼市尤其是高端物业的有效购买力，对于促进成交量提升意义重大。此条规定，特别值得改善型购房者中需要在四环里中心城区购置大户型和高档公寓的朋友关注。

　　五、商品房90平方米70%户型政策明显松动

　　本着“高端有市场”的原则，对原有按照单个项目控制90平方米以下户型占70%的户型结构政策进行了修正，充分体现了政府尊重市场规律，行政务实灵活。允许企业根据市场需求确定套型和比例，意味着户型标准和比例从此有条件放开，而全市总量平衡的原则，使得政府可以动态调整和控制户型比例变化对市场的影响。这一规定的实施，将使得全市上百个因9070政策而停滞下来的项目，尽快完成审批手续开工建设形成有效供应。

　　六、既输血又减压，支持房企改善资金紧张状况

　　通过改善房企投融资环境，为房企正常开发输血。加大对中低价位、中小套型普通商品房项目和实力开发企业兼并其他企业或项目提供融资支持，可称为雪中送炭的举措。在开发贷款方面的松动，符合中央精神，可以有力帮助房企取得银行贷款，尤其是对项目收购的金融支持，将优化土地资源倾向优质房企配置，减小金融危机对行业的冲击，防范土地闲置和烂尾楼出现，从而盘活商品房用地市场，有效加大商品房供应。房地产投资信托基金和企业债券的促进发展，可以拓宽企业的直接融资渠道，对建立多元化的房地产开发投资渠道，改善投资结构，鼓励行业外资金进入房地产开发领域有着长远意义。

　　从地价缴纳和企业税收两方面，为房企资金紧张状况减压。对以招拍挂方式出让的房地产开发用地，允许受让方延期半年缴纳地价款，这是政府正视目前大局之下房企资金紧张现状而作出的务实选择，饱含勇气和智慧；而企业所得税预征管理措施实施计税成本的税前扣除，可以减少企业税务占款，切实减轻企业财务负担。

　　七、加强政府服务，改善房地产市场环境

　　跑手续，办审批，是房地产企业项目进展中的难题。审批部门多，链条长，往往成为项目开工前进度迟缓的原因。此次十五条对项目审批有困难的，进行专题研究和解决，是北京市政府把建设服务型政府的精神落到实处的表现，希望春节后发改、规划、建设、土地等相关部门能够拿出切实动作，提高效率，解决问题，对全市商品房供应有效增加提供有力支持。

　　房地产的不可移动性决定了房地产市场区域性特点突出，表现在房价水平上更是尖锐。在市场运行，尤其是房地产企业和购房者对价格的判断上，特别需要掌握信息更为全面的政府相关管理部门拿出依据。几年来，“均价”、“指数”等指标被舆论的含混解读，忽视了房地产价格区域性特点，往往造成社会的误读。十五条提出进一步加强房地产市场监测，从2009年一季度起由市统计、建设部门按季度公布分区域商品住房和二手住房交易价格，对稳定市场预期很有好处，对增强购房者的判断力，鼓励住房消费作用将十分明显，希望有关部门尽快落实。

　　牛年春节在即，在举国欢庆春节之际，北京市《关于贯彻国办发131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，是送给所有关心北京房地产市场的人士的一件大礼，因其对未来北京房地产市场运行的巨大作用，而成为房地产企业和购房者关注并热议的话题。冬去春来，万象更新，十五条是一股春风，也是一声春雷，从十五条意见开始，北京房地产市场在即将当来的2009春天里逐步焕发应有的生机和活力。

　　在此，一并恭祝全国房地产业界朋友和新浪网友新年快乐！

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