地王成历史，天价小地块仍存隐忧_姜炜

文中强调优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，重申了廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70%的原有政策；要求各地国土资源管理部门对列入年度土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地要优先供应；禁止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发；明确严格落实“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%”的规定，为解决城市低收入家庭住房困难提供资金支持。以上各项要求，共同勾勒出了未来一段时间内国内住宅用地供给结构的大趋势，房地产开发企业必须认真研究当前政策变化，主动调整企业发展策略以适应形势发展。而广大公众对于今后房地产市场产品供给结构亦应有正确认识。

对于符合申请廉租住房与申购经济适用房的低收入人群，未来只要耐心等待，相信基本居住需求得到满足只是时间问题。当然，不要对于保障性住房的期望值过高，毕竟基本生活保障的标准不可能尽如人意；对于中低收入人群而言，限价商品房或许是恰当的选择，但相关政策尚不明朗，仍存在相当的不确定性。其中未来供给总量、购买资格与户口的关系以及产权与上市交易的相关规定是主要焦点；对于中高收入人群，商品房依然是唯一选择。而住宅市场的分层供给与分层保障，必将导致商品房市场实际供给量的大幅下降，商品房持续上涨的可能性依然存在。由此可能导致的后果是，高收入人群尚可以承受，但中等收入人群今后面临的购房困境或许将远大于今日。因此，需要大力发展房地产租赁市场与二手房市场，以缓解人数激增的中等收入人群的住房压力，保障整个社会的和谐稳定。

本次《通知》除了上述要求外，另外还有几个要点。其中最值得重点关注的是：“各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。”结合新修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，预示着未来单幅土地出让规模将明显下降，“地王”与“大盘”将成为历史。对于那些已经财大气粗的大型房地产企业而言，今后无法坐收土地升值的收益，拿地的工作量与成本会放大，土地市场的竞争将更趋激烈。项目周期缩短亦将导致企业发展的持续性与稳定性面临更大的压力。当然，对于中小开发商而言，没有了“地王”，或许意味着他们又有了在市场上分得一杯羹的机会，只是不知道会否引发新一轮的“抢地风潮”。没有了“大盘”与“地王”，如何能够避免由于激烈竞争引发的“天价”将是一个新问题。同时还需防止出现某些部门通过人为干预方式逐步推高区域地价、进而带动房价快速上涨的局面。

本次《通知》中，国土部门明确态度，严禁新征用或购买土地搞集资合作建房，对国家机关搞集资合作建房一律不得供地，关上了一度沸沸扬扬的集资建房的大门，有利于规范房地产市场的健康发展。此外，加大批后监管力度、严格落实闲置土地处置的规定均为必要之举，但能否见效仍有待观察。毕竟项目众多，存在的问题亦各有不同，项目拖期与土地闲置的理由更是千差万别，单纯依靠征收土地闲置费、停止参与招拍挂和行政命令等手段不可能奏效，需要有针对性地采取相应措施，有保有压，必要时还可能扶一把。否则企业会有不少漏洞可寻，闲置土地照样无法转化为实际供给，而抑制房价过快上涨的难度将越来越大。当然，此项工作不是国土部门能够独自完成的，还需要多个部门的合力。

地价与房价的关系说不清、理还乱，可以归于“先有鸡还是先有蛋”这一类问题之列。但土地是房地产的主要生产要素，调控土地无疑是调控房地产市场的核心。从土地供应这个源头加强调控，希望这一次选对了方向与着力点，管理层与广大公众都能如愿以偿。

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