以今天大城市一个小二房單位作例:

 

甲某買入大城市市區一个90萬小二房,

 

其中首付加雜費30萬,

 

借60萬依据现有利率7.38%并优惠15%计算，[7.38%并优惠15%-引用自姜仁]

 

房贷实际利率6.273%，30年,每月月供为3703.28元，[公積金更平]

 

市場租金3000元[稅費由租客承擔,一般只有公司客才交稅]。

 

5年供款中本金約佔4萬元。

 

如果未來5年租金每年升10%[保守數字],

 

5年租金-供款分別如下

 

3000元-月供703元

3300元-月供403元

3630元-月供73元

3993元-月收租290元

4392元-月收租689元

 

5年共供2400元,

 

另加其他雜費,

 

5年間共計支出20000元。

 

如果甲某將三十萬存在銀行

 

5年1年期的定期存款，按复利计算，

 

新存款利率为3.33%，5年的利润約5.2万元。

 

4萬-2萬-5.2萬-0.24萬 = -3.44萬

 

5年後,[2013年]

 

如果房子能賣93.44萬[實收]以上

 

买房>租房,

 

賣93.44萬[實收]以下

 

买房<租房。

 

1.請問5年後[2013年],一間租金值4400元的房子能賣多少錢?

 

如果第6-10年,年租金升8%,

 

10年後,[2018年]

 

2.房子賣多少錢以上买房>租房?

 

3.賣多少錢以下买房<租房?

 

4.請問10年後,一間租金值6450元的房子能賣多少錢?

 

如果第11-15年,年租金升6%,

 

15年後,[2023年]

 

5.房子賣多少錢以上买房>租房?

 

6.賣多少錢以下买房<租房?

 

7.請問15年後,一間租金值8630元的房子能賣多少錢?

 

 

Ps.1

dulldull希望大家能用心計算 紅字 的7條問題

  

Ps.2

投資/買樓前必須思考的問題 6[完結篇] [含1-5]

以期貨的角度看樓市

假愚:7種合理的房价

回答Question 1. 4. 7.前請先看以上8篇文章

 

Ps.3 

如果有空,就連以下也算一算:

未來15年租金平均增長5%, 值多少租售比[類似PE]

未來15年租金平均增長10%  值多少租售比[類似PE]

未來15年租金平均增長15%  值多少租售比[類似PE]

註:未來15年租金平均增長3%約值200租售比

 

回答完後有新的體會。

[最重要的是過程]

 

 

千萬不要用死[過去]的數字去算活[未來]的投資

投資是一門活的藝術

 

 

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