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以期貨的角度看樓市
(2008-01-14 10:46:37)
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我记录财富人生房产 |
3成首付,供=租是一个極佳的買入点
以100萬的房子為例
6% 30年月供4200元
5% 30年月供3750元
[今天實收利息約6%(打折後),下半年開始减息]
如果今天以租售比400買入一房,租金年升9%。
每年租售比變化:
400
367
337
309
283
260
239
219
201
184
169
155
142
131
120
以6%計7年後供=租
以5%計5.5年後供=租
如果今天以租售比是350買入一房。
3-6年後供=租
如果今天以租售比是300買入一房。
2-4年後供=租
如果今天以租售比是250買入一房。
供=租
今天的房東己不笨了,
他們比大部份買家更了解[尢其是本區]市道,
因此,除了少數急用錢的人會出售供已能抵租的房子外,
只有出現特殊事件,樓价才能降到250這一區域以下,
作為一个理性投資者,
不應等特殊事件,
[N年後出現特殊事件,但跌完比今天買還貴]
由於租金正不斷上升，
因此應用期貨的方式買賣房子。
以350租售比的房子計
租金上升30%[約3-4年]
再以350租售比出售
3成首付=100%利潤[不計雜費]
以300租售比出售
3成首付=35-40%利潤[不計雜費]
以400租售比出售
3成首付=160%利潤[不計雜費]
由此可知,在300租售比以下時應買入,
第二年已能供=租，達疊了，
然後等高租售比時出貨能賺大錢，
長持亦能賺大錢。
今天大部份房子租售比在320-400之間,
計及新年後加租,
320以下的房子己能買入。
如果你預計未來5年租金年升12%以上,
350以下的房子己能買入。
如果你預計未來5年租金年升7%以下,
300以下的房子才能買入。
Ps.
今天投資樓市,最重要的因素還是通脹
通脹能加大租金升幅
租金升幅上升將促使人們接受更高的租售比
例:
人們預期租金年升50%,租售比會超過5000。
人們預期租金年跌10%,租售比會低過100。
今天大部份人預期租金年升10%以上
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