清理闲置土地要全国一盘棋_马跃成

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清理闲置土地要全国一盘棋

(2009-09-21 16:50:09)

标签：

房产

清理闲置土地

全国一盘棋

楼市

北京

分类：地产风云

期待清理闲置土地一招制胜

                  文/马跃成
     其实，土地市场比楼市热闹，最近地王就在各地频频现身，而开发商们也是把主要精力放在了拿地、囤地上，更有些开发商早就从项目开发转到了倒腾土地上面了。都说房地产是暴利，其中主要一块就是从土地市场上圈来的钱。所以才有了一个公司囤积几十平方公里土地的情况，土地储备也成为上市地产公司业绩的主要指标。
     最近，一个小房地产公司在朝阳的项目正在紧锣密鼓地准备开工事宜，公司老板这次可是逮着了，周围的房价都卖到2万以上了，老板说：已经闲置了近十年的土地，不能在放着了，还等什么呀？快上吧。对于以后房价的涨涨跌跌，老板并不在意，房价涨到这个程度对十年前的土地成本来说实在是算不了什么了。
     这种闲置土地一闲就是十年八年的情况不但在北京并不少见，就是在全国都很普遍。有人可能会说，征用的土地不是2年不建就收回吗？不是还有土地闲置金什么的吗？闲置土地怎么能有利可图呢？但是中国不是总是上有政策、下有对策吗？
     这些年，土地方面的政策可不算少，去年和前年还搞了几场土地风暴，人们都寄予了极大的希望，国土部的官员也多次冲到斗争的第一线。但是总体上，这几年在调控楼市的过程中，土地方面的效力并不是很大。
     今年以来几次有人让国土部门为高房价背黑锅，可能真的惹恼了国土部的官员们，有道话说，见过欺负人的，没有见过这么欺负人的。831大限之前的协议土地还有大量的在民间沉淀，可是土地怎么增大放量也满足不了市场的需要，地王依然炒的火暴的日胜一日，土地不是用做开发，而是用来储备，炒高地价成了抬高房价的最主要的根据。
     今年以来，调控楼市早就进入了不得不的阶段，但是由于经济危机的影响，因为保8的需要，货币政策还不能拉紧。从2007年调控的效果看，货币政策是个有效的政策，土地多了房子自然应该多，房价下降也就不是难事了。现在土地市场就像水库一样，土地放量大部分被储存起来，只能增加开发商讨价还价的筹码。
     但是这次面临了具体的困难，房地产调控陷入两难境地。
     其实，土地政策应当是更有效的政策，土地本来就是房地产的命根子，开发商懂得储备囤积土地，地方政府知道土地是官员们生存的基本条件，那么利用土地调控楼市应当十分有效。但是正是这种几条线都命系土地的关系，也让土地调控似乎成了烫手的山芋，弃之不肯，用之为难。
     最近，深圳清理出735宗已批未建土地面积18.98平方公里，其中10.15平方公里已盘活利用。这只是一个大公司储备土地的三分之一左右。继续清查下去，在全国范围清查下去才会有效果。
     这次深圳对闲置土地分别采取限期开发、免收土地闲置费，限期开发、收取土地闲置费，收回土地使用权等方式予以处理。总体还是比较温柔和有节制的。可能情况不同、理由也不一样，更可能涉及的利益关系也不同。
     但是，总之，闲置土地的清理，特别是不开发的限期收回，会加速一些中小房企退出市场，同时盘活存量土地，进而打击房价上涨的势头。
     国土资源部也在近日表示,在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下,下半年要加强土地的批后监管,防止趁机搭车圈地。
     据悉,北京今年采取“多储快供”的策略,投入上千亿元用于储备土地,并根据储备和需求情况,主动调整供地节奏。沿京开路向南走，可以发现从四环一直到六环外的村镇有大规模的拆迁动作，大片的宅基地已经被收归国有，用做土地开发。
     但即使加大供应量,如果开发商继续囤积土地而不进行开发的话,相关政策的效果必将大打折扣。因此北京也应当像深圳那样，从清理土地，特别是从清理831大限的土地开始，北京这方面还有很大的潜力，严查囤地不建的行为。最近的地王一般不会作为囤地使用，因为成本太高吗？以前那些和现在的房价比像是没有什么成本的土地应当尽快入市，如果限制房价、限制利润就更好了。
     据了解，北京市2004年全年土地购置量达到近万公顷，其中831大限之前通过协议方式供应了599宗，4543公顷土地，不过，这将近5000公顷土地在五年后的今天仍然有不少地块处于未开工阶段。
     易宪容认为:囤地不建的情况能否解决,关键是看地方政府的态度。但是地方政府的态度是明确的，土地财政吗？土地出卖出去了储存的越多，建设的越少，土地的价格才会越高。
国土资源部副部长表示,要建立评奖惩分明的土地节约集约利用评价考核体系,并纳入地方干部政绩考核体系。这点看似很有力度，但是就像前年建设部要考核地方干部一样，那是不可能的。
     杨少锋表示: 要解决好企业囤地的问题,房地产行业的体系和制度问题必须首先解决。但是要改变现在的拍地制度那不又乱了吗？
     但是，不管怎么说，一场清查土地闲置的运动似山雨欲来。国土资源部已经下达了开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知。国土资源部部长徐绍史说，“在土地供应和土地供应效率上，我们做得不够好。”他还指出，“搞好宏观调控最重要的是土地供应和利用两个环节，要尽快把土地供应和开发利用监管实实在在地抓起来”。要“确保用地批准后项目及时落地开工。要下决心同地方政府一起，坚决杜绝未报即用和未批即用的违法行为。”
      报道说，2008年我国建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿亩，未利用地39亿亩。
     2005年初、2007年都曾经掀起过打击囤地的行动，但最后仅有极少数被收回的闲置地块为真正由开发商在土地市场上购置后没有按其开发的地块，大多数是“历史遗留”的划拨用地，或者开发商未能足额缴纳土地出让金的地块。
     国土部“重拳打击囤地”并非头一回，这次再刮土地风暴，是不是虎头蛇尾，还要静观其变。