回姜炜：买得起的人决定房价是为有钱人盖房的翻版

     与姜炜兄虽然有过不多的几次接触，但相互的了解还是比较深的，除了在会上的交流之外，私下也曾为了某篇文章而多次交换意见。有些时候观点不能完全相同，争论也就在所难免。姜炜在回铁牛文中的前言多有过奖之处，由于现在的工作环境与本人熟悉和热爱的建筑工作有较大的距离，周围难有能够像姜炜兄这样能够在专业问题上创出火花的人，因此在专业问题上要超过业内的“网络红人”是不可能的。

     “不抛弃、不放弃、好好活、做有意义的事”也是本人一直坚持的信条，如果不是这样，那么可能早就变的苍老的不成样子了。可能正是由于地位的不同，这也造成了你我之间从不同的视角看同样的问题。姜炜兄必定是从业在开发公司，因此更多地是从项目经营的角度看问题，这从回铁牛一文看的很清楚，而本人在圈外可能更多地是从社会的角度出发，这样说可能有点自不量力。

     回铁牛一文认为：目标客户对于项目定价的认可程度决定了项目价格是否合理，此乃市场经济规律。每件商品在其设计生产之初，一定是有目标客户的，落实到楼市，不论房子卖多少钱，只要项目的目标客户认可，发生了购买行为，项目的定价就算成功了。

     姜炜讲的营销策略一点没错，任何一个生产厂家在生产产品之前总是有目标所指的，即使现在的农民种粮、种菜还要进行一下市场预测呢，先进一点的地区还搞起了期货合同呢。但是我认为这种确定目标客户的价格决定机制与买得起房的人决定房价不完全是一回事。

     房地产是一个宏观经济问题，单个楼盘的价格确定必然要受到社会整体经济的影响，甚至受到社会政治的影响。对开发商来说如果不是从社会的角度出发，仅仅围绕着自己的楼盘寻找目标客户，那么即使是已经确定的目标可能也会移动靶子。去年的地王、楼王今年普遍缩水也无人问津就是实证，目标客户并不可靠，就像农民种地的大小年一样，实际情况往往与人们锁定的目标相背离。

     同时，买得起房和买不起房都是相对的，按照现在价格有多少人能够买的起房？其实很多已经买上房的人也未必就是真的买得起房的人，他们很多是凑集了父母、岳父母的积蓄，有的节衣缩食，更多的人由于买房降低了生活水平，还有的由于工作的变动可能面临月供危机。凡此种种如果也算是买得起房的人，相信他们绝对不同意开发商根据目标客户确定的价格，他们更愿意房价低些]、再低些。

     房价绝对是一个宏观层面上买方和卖方博弈的产物，某个楼盘可能会根据目标客户确定预期的目标价格，但是这个价格肯定是与社会的平均价格水平相协调的，如果楼盘价格脱离了社会的平均水平，即使确定了目标客户，这些目标客户也不一定会成为最终的买主。

     买得起房和买不起房是必然现象，但是人人都希望买得起房这是事实。在经济学上有需求和有效需求两个概念，有效需求是最终价格的承受者，但是需求有比有效需求更大的范围，是需求与供给的博弈决定了均衡价格。均衡价格确实不是仅仅由有效需求就可以决定的。

     姜炜另外提出不要刻意划分有钱没钱有房没房，这样不利构建和谐社会。我倒认为关键是让人们的住房问题解决的了，才有利于和谐社会建设，作为开发商这个供方主体应该大有作为，包括根据尽量考虑成本定价而不是目标客户定价，否则即使语言上不分三六九等，而事实上的差别更大，和谐也不会从天降； 

       姜炜还说前段时间是市场给了开发商涨价的机会，市场如果有降价的压力，开发商一定也会顺势而为。去年涨价主要是由开发商的推迟开盘、捂盘惜售造成的，开发商作为供方对房价上涨有着天然的喜好，这是不容否认的。现在房价下降也不要为开发商涂脂抹粉，那也是被逼无奈。

       姜炜最后提出，买不起房的人影响不了今天的房价博弈，他们并非当前市场商品房供应的目标客户。这显然不是事实，现在嚷嚷房价的肯定不都是买得起房的人，而目前的社会舆论显然对房价的变动有着巨大的影响。其实现在买不起房的人才更有动力把房价拉下来，这甚至是房价博弈中最重要的力量之一。

      把现在买不起房的人排除在房价博弈之外，让人感到好像开发商就是要为有钱人盖房似的。

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