北京市土地部门最近宣布，计划在2007年的最后两个月向市场供应的土地达700多公顷，而此前的10个月里供应的土地才1000多公顷，土地放量在年底前加速令人欣慰。

      土地是房地产市场的命根子，得土地者得天下，有了土地就控制了房地产市场的走向。看到了这一点，所以不管怎么改革，土地的开发交易权利一直被政府牢牢地控制着，而没有任何的松动，与此同时开发商也是不惜一切代价圈地，各地“地王”此起彼伏，越闹越厉害。

      在房地产市场供求双方进入胶着状态的今天，增大土地放量确实是个好消息。房地产的问题归根到底是土地和信贷问题，今年下半年以来政府调控基本上在这两个方面在下功夫，方向是对的。但是效果还没有完全显现出来，主要原因是开发商和投资人在房地产市场中因为房价的增涨获得的收益远大于利息和地价增加而付出的成本，因此，两项政策调控房市的作用没有能够很好地发挥出来，政策的效应就市场上的投机行为消化了。

      同时地方政府和有关部门对政策的执行不够坚决也让政策大大折扣，比如最近的房贷首付问题，就出现了各家银行对“第二套房”的不同解释，这样各自为政、各取所需的执行细则就把一个本来比较完整的政策给分化掉了。土地问题也是这样，如果不能坚决地站在调控房市的大局上考虑问题，再多的放量也有被开发商囤积起来的可能。

      关于土地方面的调控政策已经不少了，从“国六条”到“国八条”再到现在的39号文件，每次调控政策的出台都有对土地监管和交易方面的内容，但是由于地方政府有土地财政的倾向，所以，土地政策的调控效果也总是雷声大、雨点小。

       10月26日国土部有关负责人就土地供应调控政策作进一步解读时明确，今后开发商没有按照土地使用合同开发建设和竣工的要依法处理，对没有按照处理意见整改的开发商除了要按合同进行处罚外，还要禁止其参加土地招拍挂活动购置新地。

       为防范开发商“囤地”，缩短土地开发周期，让供应的土地得到及时开发，尽快形成商品住宅供应，国土部明确提出了三大措施。首先，各地国土部门要实行“净地”出让。其次，合理控制单宗土地出让规模，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。第三，规定每宗土地的开发建设时间，即每宗土地的开发建设时间原则上不得超过三年。

      可以认为北京年底前的土地放量是配合中央调控所做的一项扎扎实实的工作。但是我们应当看到，北京在11-12月，仅两个月的时间土地供应达700多公顷，并不是北京增加了700多公顷的土地供应，而是北京在按照计划完成土地供应量。往年由于各种原因，土地供应计划常常是不能按期完成，2006年供地计划仅完成800多公顷，只完成了计划的42%。今年计划供应住宅用地1600公顷，比去年还减少了300公顷，这说明北京的土地供应欠帐还是比较大的。

       2007年至2010年，本市土地供应总量控制在24200公顷以内，其中新增建设用地严格控制在14000公顷内。在2007年至2010年的土地供应总量中，住宅用地占6400公顷，其中，经济适用房及廉租房用地860公顷，“两限房”用地740公顷。

       土地供应不能按照计划完成是造成房地产市场供求关系紧张的根本原因，在今年最后的两个月北京加速完成土地供应计划，供应强度达到前10个月的70%，对开发商来说也是喜忧参半。喜的是增大了拿地的机会，同时由于最近国土部关于土地费用不交齐不给办土地证的政策，提高了进入土地市场的门槛，这样也让竞争的激烈程度打了折扣，因此土地价格继续上涨的理由就不充分了，开发商还可以比较低的成本弄到土地了。忧的是土地大量上市，打破了原来房地产市场奇货可居、供不应求的状态，由开发商主导房地产市场的局面将可能因此发生改变，另外在831大限期间被开发商囤积的大量土地的价值也会降低，甚至被挤出囤积被迫开发。
   
      由于国土部推行化小地块的政策，这为小开发商进入一线拿地创造了条件，同时按照计划大批量上市土地，也打乱了大开发商肆意圈地的计划，大开发商将改变原来的在量上的积累，而集中在地段上下功夫，今后的大开发商将主要在地段上上演更多的血拼好戏。

      今年土地在前10个月放量不足的情况下，加速完成土地供应计划的政策，给市场释放了一个信号，就是政府决心扭转土地“供不应求”的假想，明后年的供应计划已经摆上了日程，在这样一个市场环境下，再加上往年囤积下来的土地，市场的总供应量已经公开化，这也能改变人们的预期，所以在今年55宗土地供应约770公顷的情况下，今年接下去的两个月土地价格大幅抬升的可能性不大可能发生。

      土地作为形成房屋的一个重要因素，其成本对房屋价格的影响是显而易见的，但是现在房价的并不全是成本决定的，有的主要不是成本决定的，甚至有的已经完全脱离了成本因素，很多项目的价格主要是由市场的策划决定，这也是调控屡屡失灵的原因。

      土地放量的目的其实是通过调控市场的供求关系，来改变人们对市场前景的预期。市场的有效需求中缺少的是中低价位的房子，而不是现在的高价房，但是由于总是有种“供不应求”的市场表象，把人们都推到了高价房的市场。化小地块面积可以让更多的中小开发商进入，增加了市场竞争，也让地块总价得到了控制，失去了地王的标杆作用，起到给土地市场降温的效果。现在市场上大量土地上市，也就终结了“供不应求”的神话，因此土地放量对平抑房价的作用是相当明显的，土地政策也是调控房地产市场的一把利剑。利剑虽好，但是利用好了才真的好。

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