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房事多种多样谈
(2013-10-30 21:45:17)
标签：
保障性住房房地产市场房价房市房地产投资 |
分类： 房地产评论 |
房事多种多样谈
对于老百姓住房问题，我深深感觉复杂、庞大,隐藏的市场机会多，问题也多。自从开发商一马当先，撕开了改革开放以前福利分房等单一制度缺口以来，一种新的商品房单一市场特征又成了相当多住房需求者的“阻障”，无论以福利分房为主要特征的住房制度，还是以商品房为主要特征的住房制度，都没有真正解决两大制度以外“住有所居”的根本问题。
有人反对福利房制度，于是终止了它。有人赞赏住宅商品化，于是刺激了它。实践证明，这种非此即彼的社会思维方式，传导到社会各个阶层、各个角落，于是“中国特色”的房事，形成中国特有的现象。从大的方面看，出现城市住房与乡村住房制度的乖离；形成了商品住房与小产权房的关系“紊乱”；福利房消声灭迹，商品房畸形发展，保障性住房翘首以待，小产权房成了“小三”其名分缺失。
单一的住房供给方式是住房体系缺失的表现。实践证明，无论是福利房供需还是商品住宅供需都不是“住有所居”的全覆盖性的供给制度。福利房主导供需缺少商品住宅供需，商品住宅主导供需又缺少“福利房”的供需。于是，憋出了小产权房、私租房、私搭乱建房、自建房、蜗居房、商住房......。市场发展的结果告诉我们，住房体系设计缺失是房地产畸形发展与规则不到位的重要反作用力。
民间万象的住房形式说明，诸多住房的开发建设形式有待于“正名”、“挖掘”、“改革”、“充实”与“完善”，比如小产权市场问题、公租房市场问题、保障性住房市场问题、自住型商品房市场问题、商品房市场问题，这些不仅仅是市场细分问题，更重要的是系统性的制度问题。除了市场细分及系统性供给制度，还有人口制度、产业布局、公共设施均衡供给、平等公共服务等等一系列影响房地产健康发展的宏观政策配套问题，还有公平的土地所有权与土地使用权的交换规则与占有、使用等更深刻的所有制并轨问题。
就目前来说，房地产现实的问题是住房供需平衡问题。如何使保障性住房供给及时到位，如何让自住型住房真正“自住”，如何增加公租房平衡租赁市场是当前最重要的问题。任何缺少解决这些问题的实质性举措，高喊打压“房价”的都无异于“空谈”。
正确处理各型各类住房，变不利于管理的因素转化成房地产健康发展的合理因素十分重要。商品住房、自住型商品住房、保障性住房、小产权房、公租房、私租房、私搭乱建房、自建房都是有利于民生的住房，这是所有政策及制度设计的核心。商品住房市场包括中端、低端、高端市场，保障性住房市场包括自住型商品房、经济适用房、公租房，其他住房市场包括小产权房、私租房、私搭乱建房、自建房，除产权明确或正名外，市场之间的联系、交易、流通制度建设更加重要。
房事有多种多样，市场需要细分、市场之间需要顺畅对接、供给制度需要要系统设计，需求层次需要科学解决。任何“空谈”、“评论”、“调控”没有对“房事儿”的深入思考即使打压房价100年也无济于事。
不管唱空还是唱衰，房地产市场都不过是游戏场所，没有好的游戏规则，什么都是浮云。
附：以下我的有价值的市场判断的部分文章，探究市场真相必仔细阅读不可。
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