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用政策疏导多样的住房需求很重要

(2009-08-18 09:35:52)
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房产

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分类: 产业地产评述

用政策疏导多样的住房需求很重要

 

    热议的房地产市场公说公有理、婆说婆有理,今年下半年房市回暖让人猝不及防,房价的上涨有政策呵护、更有资金推动,还有房地产结构变化引发的房地产市场报复性复苏因素。房地产市场经过十几年的超速发展已经由供应严重短缺阶段,进入供需相对平衡阶段,如果继续发展市场将进入需求结构性调整阶段。

    就目前市场来讲,决定商品房价格的因素越来越多,已经不像原来短缺时期由供方决定市场价格为主要方式,现在已经进入转型期,供需之间达到相对平衡。在相对平衡的时候,回头看房价暴涨的原因,一是由市场畸形发展造成的,设计市场取向的时候是以商品房单一供应为主,商品房供给量很小,需求量很大,大部分渴望安居并欲望非常强烈的需求推动房价暴涨;二是随着房改政策的取消,释放了大量改善型需求,也提供了相当数量供给房源,同时巨大的原有住房的原有货币支出与二手房出售时的获得的巨大利差,极大刺激了投资的欲望,在满足改善性需求的同时又把房地产炒的红红火火。
    市场的趋利性,使中低价房市逐渐走向高端,中低端市场逐渐冷淡和萎缩,商品房的供应市场引领房地产市场逐渐往高端走,市场向精细化、高档化发展,需求市场也由饥渴型需求向改善型需求发展,市场出现明显变化。市场竞争的法测把“穷人”、弱者及刚参加工作的“年轻人”挤出房地产住宅市场。即使想购买二手房也让这些“刚性需求”望尘莫及。

    市场是不断变化的。如果我们还拿十年前的市场情况或经验应对当前变化的市场,可能房地产商要像任志强等大腕说的,被“巨变”淘汰出局,或成“猪坚强”、或成“范跑跑”......。现在市场还处在相持阶段,市场秩序比较混乱,十几年来以商品房为市场的主要拉动力量,期间商品房之外的其他投资投机者纷纷进入市场。投机投资者纷纷进入市场不是由启动商品房市场造成的,而是由不规范的房地产衍生的其他市场造成,市场在短时间内除“新办法”上市的商品房价格因市场畸形而暴涨外,其他房子也向商品房价格看齐,比如说合作建房、自建房、房改房、福利分房纷纷“解禁”成为商品房,并允许以商品房的身份进入市场,持有此类住房者必然成为市场畸形的受益群体。

    不管什么房子都要按照国家给你划定的路径走商品房。这样就出现两种现象,第一,出现投机现象。五花八门的产权房子在短时间内“更名改姓”进入市场,除了商品房之外的其他房子在自己认为合适的时间上市交易,巨大的暴利引发了市场的投机投资行为,在一定的市场宽容下,这不是坏事,其实是一种鲶鱼效应。第二,是加速了改善型需求的增长。七八十年代建造的福利性房子居住环境、设计标准都很粗放,在福利分房时代那些居住者是第一批改善欲望强烈的住房者,房改以后这批人一方面乘机卖掉原有房子改善自己的住房,另外长期的“造富”政策又培育了一大批初次购房的需求者。从一九九五年商品房正式出现,实际就是以满足改善型需求和“富人需求”为主的市场。

    房地产市场的问题不全是价格问题、开发商的问题,而是市场划分和进入市场的时间有问题。尤其是1997年、1998年全面实行银行按揭制度,2000年以后取消福利分房、房改房制度,都为房地产市场高速增长提供了政策环境。有钱的要买商品房、有房子的要买更好更舒适的房、没有房的也要买他追梦般的房子,而这些需求者都挤在商品房一个“窗口”,以一种有限的供给方式来满足不同收入的群体需求,房价格无形中就抬起来了.所以,是供需之间博弈形成了市场的变化,市场的变化又使得很多出台的政策和供给方式难以适应这种变化,形成了供需双方激烈的碰撞。这种变化并不是说政府刺激打压就可以按照所预设的方向去走的。
    实际上,今后房地产市场供需结构发生变化是市场的必然要求。市场供需结构变动,价格也必然有波动。这种波动是结构性变化引起的平均价格的变动,并不影响房价上涨的趋势。即使是“大跌”也不要慌,这是结构性下跌现象。举个例子,比如北京房子高端化、精细化的市场趋势是满足改善型和享受型需求的高端市场,而低端市场提供的叫保障性住房、经济适用房。当主流产品是高档房的时候,统计的平均房价一定会高;当高档住房量缩价升或价稳的时候,保障性住房、经济适用的大量投放市场并超过高端房供给量的时候,低房价和高房价做平均,在统计上平均房价一定会相对走低;房价一平均就会给人以房价下跌的“假相”,实际上是房价的结构性下跌。
    因此,我们现在需要的政策第一不是打压,第二不是刺激,而是疏导,让不同供需各就各位,不同的需求进入不同的市场。我们整个市场看起来是一个房地产市场,细分里面有很多的市场,住宅市场包括高端的、低端的,不要叫大家都排着队挤着买商品房,这样只会激化供需矛盾和社会矛盾。所以说今后走势,取决于房地产市场供应结构,就是所谓需求结构合理的配比,可以说,房价涨跌的关键看结构变化
   李明点评:我听出来了飞鹰先生好像观点和大部分人不太一样,有的人觉得下半年会有一些政策的出台来决定市场的走势,您觉得是供求的结构、供求的博弈来决定市场的走势,您的建议是用政策来疏导不同的需求?回答:对!)

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