限外令或许是最后的“晚”餐

    对于被国外游资盯上中国房地产这块肥肉，新禁令所设的大门，能否经得起外资汹涌澎湃的冲击，现在还不好说，不过，有点可以肯定的是，对于房价已经炒得很高房地产市场来说，新的限外令是否太晚了，能起多大的作用，或许，这只是一场最后的晚餐。政府作为宏观调控的主体，不能等到洪水到来，才开始加固堤坝，构筑防火墙。政府应当是能够有远见的进行宏观调控，而不是把自己变为救火大队长

    继今年5月23日国家商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》之后，10月7日经国务院批准，国家发改委和商务部又联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，并与2007年12月1日起施行。此次调整意图将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，在目录里对外商投资房地产描绘已经彻底没有踪影了，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。

    这次目录里，国家首先是已很明确的表示了限制对外资投资普通住宅开发，二是限制目录中新增了外资“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”一项。从中看出国家对抑制房价的决心与力度，这是好事。

    在房地产门槛不断提高的形势下，国内的不少房企正在积极争取外资，寻找私募资金来扩大与补充企业的盘子，从而争取市场份额，积极圈地储备，在土地一级市场上争做英雄好汉，拿地的成本已是同一区域目前的房价，把今后几年的房价已谋算好了，大打“企业长期发展战略”。同时国际热钱正虎视眈眈利用各种途径与渠道，拼命挤进中国这片投资热土，无论在房产开发的一手房交易市场还是在二手房市场，频频爆出外资整体收购及兼并的信息。哪里有高档房，哪里有绝版地段的产品，哪里就有他们的身影。正由于有这些国际热钱与所谓的私募基金的作怪，一线大城市的高档房价格越炒越高档，同时带动了中、低档房的房价，使原本的中、低区域的房价各自上了个台阶。

    一般来说，在对房产项目的投资上，外资很少直接进入开发领域。外资一般选择甲级写字楼、高星级酒店、大型卖场、高档住宅等，往往选择项目收购、产品买卖的方式。对房地产市场的虚火熊熊烧起，外资可以说起到了火上浇油的角色。

    其实，为积极促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，在2002年和2004年的《外商投资产业指导目录》中，都鼓励外资对国内普通住宅的开发建设。而在限制范围上，也一直锁定在土地成片开发（限于合资、合作），高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营上。不过，随着目前国内资金明显流动性过剩，开发建设普通住宅的国内资金已足够充裕，现在普通住宅也被列入封杀范围。

    早在2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。然而，这项限外令并没有阻止外资大规模的进入中国的房地产市场。

    随着今年股市和楼市双火爆，外资不仅没有停止进入中国的资本市场，反而愈挫愈勇，通过各种渠道进入中国回报丰厚房地产市场。

    据了解，早期进入投资中国房产的部分外资，回报率超100%，大大超过了他们原先的预期。与欧美房地产市场3%到5%的回报率相比，中国房地产市场因房价快速疯涨价而带给外资的高回报率，又吸引、促进了更多的外资机构、更大额的外资相继进入中国市场。各种各样的冒险家都汹涌而来，中国房地产成为各色投机家的乐园。包括外资投资机构、基金等外资投资者，一般凭借其强大的单笔资金上的优势，往往选择成栋或整体项目或大规模收购、购买。正是蜂拥而入的外资，特别是狂赌人民币升值的国际游资，对于中国日益飙升的房价，起到了推波助澜的作用。如果，任由国际游资在房地产市场上兴风作浪，不仅损害的是房地产市场的健康发展，更重要的是中国的金融安全，将遭受重大破坏。正是基于这种考虑，政府才出台新的限外令。出台新的限外令，反过来说，可以看到国际游资在中国已经造成了相当严重的局面，对于中国的金融安全和房地产市场的冲击，已经不得不采取一律封杀的局面。

    对于抑制国际流动资本的限制，各国政府都有自己的防备措施，越南政府就比较有远见。

    目前越南的房地产政策规定，境外机构只能是向越南政府租赁土地来进行开发，其土地租赁期一般在50年，而且开发的房屋只能面向越南公民及越南侨民进行销售，外国人是不能购买的，只能租赁房屋。我认为在越南进行住宅开放，特别是中高档楼盘的开发，其客户面就受到了相当的限制，有一定政策风险与市场风险。据越南官员们说在不久的将来会对外国人进行开放，但目前没有时间表。越南对于国际游资控制，取得的成效也会很好。

    由于外资已经大量流入国内，房价已将被炒得很高了，在这种境况下，现在再出台这样的一个限外令，是不是有些迟了，或许，这张限外令，只是最后一场“晚”餐券。我们说，国际游资之所以削尖脑袋想尽一切办法进入中国房地产市场，就是看到这块回报丰厚的肥肉而来的。现在，房价非正常飙升，已经给他们带来了超乎意外的好处，该进来的外资已经通过各种途径涌了进来。这些甜头，又起到了榜样的作用，可以预见的是，即使新的限外令实施，国外的游资还会偷偷地一拨一拨的潜入中国房地产市场。那样的话，中国这项新的限外令效果怎样，执行的刚性如何，还需要时间来检验。再有，对于已经进入国内市场的外资，对于他们的来说，这项新的禁令，是不是也适用？如果不适用的话，他们现有的项目合作之后，是不是受制于这项禁令？如果适用的话，那么，他们的现有项目该怎么办？如果需要进一步融资的话，又该怎么办？

    对于被国外游资盯上中国房地产这块肥肉，新禁令所设的大门，能否经得起外资汹涌澎湃的冲击，现在还不好说，不过，有点可以肯定的是，对于房价已经炒得很的中国高房地产市场来说，新的限外令是否太晚了，能起多大的作用，或许，这只是一场最后的“晚”餐。政府作为宏观调控的主体，不能等到洪水到来，才开始加固堤坝，构筑防火墙。政府应当是能够有远见的进行宏观调控，而不是把自己变为救火大队长。

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