三线城市是中小企业生存的土壤

    在房地产飞速发展的今天。资本门槛不断提高，土地资源日益稀缺，地价越炒越高，大鱼吃小鱼，资产的兼并重组，促使房地产业的市场集中度不断提高，房地产市场由低水平垄断竞争格局逐步转变为寡头垄断市场。北京、上海、深圳、广州等一线城市竞争已到了白日化，二线城市土地也居高不下。对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张能力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场份额将被大型房地产集团与房地产上市企业占有。这对多数中小房地产发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。中小房地产企业要想持续发展，要继续在房地产领域生存，出路在哪里？回答是：去三线城市闹革命。

    所谓三线城市是指中国的地级市（经济特别发达地区不在例如范围）与人口密度较为集中的县级市。那么，中小房地产企业进入这一类的城市发展的优势在那些方面？

    其一，资本门槛低。这一类的城市由于基础起点不高，地价与房价还有空间。企业进入的资本门槛相对较低，企业完全可以独资开发，而无需拼盘。当今的房地产开发早已过了四两博千金的时代，无论从政策上、银行支持力度上，对自由资金的要求很高，每个项目的运作如没有足够的资金储备，其运作是相当艰难的，甚至半路夭折。在一线城市运作大中型项目出于资金的困难而与其他企业联合开发，还不如在三线企业独资开发，以减少决策与管理过程中的不必要麻烦。

    其二，企业抗风险能力较强。正因为三线城市土地楼面价相对较低，企业在盈利上的绝对值并不低，所以任凭风吹雨打，在市场低迷时也禁得起考验。实力较强的企业更可以投资城市板块里的大型项目，甚至超大型项目。在土地价格低位时进入，通过三至五年的运作，其盈利并不亚于一线城市。

    三线城市开发与大城市开发本质上没什么区别，但在此提醒因注意以下两个问题：

    首先，要充分在对该城市的市场研判了如指掌的前提下介入，所以前期要化大量时间在市场调研上化精力，要研究当地的历史发展、人文环境、风俗习惯、消费习惯、收入水平、市政交通等方面因素，对该城市的招商引资政策及各类规费等都要精确掌握，以便准确测算开发成本。

    其二，围绕一个区域市场要做足做好，不要今天在南方某城市，下年又到了北方来开发。培育一个市场，维护好一个城市的各界公共关系不是一朝一夕的，只有安下心来，才能从长计议。在经营管理过程中，逐步过渡做到人才本地化，以培养一支长期作战的队伍。同时在区域市场上要树立品牌效应，以企业品牌、楼盘品牌取胜。随着生活水平的提高和住宅条件的改善，三线购房者对住房功能的需求正向纵深发展，追求实用住宅的多功能性，关注住宅环境的营造，重视住宅文化品位及审美等文化价值。住宅需求的这种多样性与高档化，实质是对住宅强势品牌的追求，也是品牌住宅的魅力所在，只有优质品牌的住宅才能够满足并赢得消费者和社会公众的认同和亲和力，刺激他们的消费激情和购买欲。

 “本文参加新浪房产&堂堂网博文竞选活动”