09年房价降15％是利益平衡点

——“金融海啸”拯救了房地产企业

■“中科院”的“警戒线”说法是片面的

    最近，对于25家房地产上市企业资产负债率达70％，引来一场莫名其妙的地震。

    中科院研究生院管理学院房地产研究小组根据已披露的房企上市公司三季报统计，2008年63家房企负债水平高于50%，包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上。在已披露数据的93家中，每股经营现金流有65家为负值。他们认为，“基于以上数据，我们难以否认我国房地产企业总体背负资金链压力，存在一定的偿债风险。”这个说法具有很大的片面性。

（有四家房地产企业资产负债率超过90％，被ST）

■资金风险是最终表现出来的风险

    其实他们过多地担心经济指标导致企业经营风险加大，却忽略其它因素，比如当年的顺驰，表面上看是资金链锻炼导致企业被兼并，其实是在扩张中人才链断裂导致项目运转不灵，最终导致资金链断裂。铜锣湾百货门店扩张过快，特别是人力资源、现金流、货源、物流等整个系统都无法跟上，最终导致铜锣湾淡出人们视野。这是两个在人力资源上首先出现问题导致资金链断裂的案例。这在某种程度上说明中国企业扩张中往往忽略人才的系统管理。

    现在多被关注的房地产质量问题是否是资金问题，没有人管理，或管理不到位，偷工减料就100％发生，哪怕是最合理的价格给承包商。房地产是资源集合型企业，通常认为更多的有承包商、监理商、质检站等机构完成项目建设，自己的管理人员能少就少，质量问题就出在这个环节上。

    在反过来看房地产企业的高负债风险，有点小题大做，上市房企只要负债不超过90％就基本不会ST，那么就都是正常的，只要不出现人才链断裂，应该说都玩得转。

    英联国际不动产机构首席经济学家、营销学家戴欣明认为，虽然这个“资产负债率达70%的警戒线”让很多层面关注，但是对于经营层面无关紧要。因为中国企业历来多在道德与人才问题上先出问题，也就是“道德链”，“人才链”风险远远大于“资金链”风险。这就是中国企业特色。

■资产负债率警戒线给房价下降平衡点一些依据

    但是，这个数据也会给大家一个房价下降平衡点的计算依据。如果从整体角度考虑，房价在2009年总体下降15％左右是个非常安全的界限，这个界限就2009年房价下跌的平衡点。

    为什么会这样说？

    房地产企业资产多以土地、存货（在建未售）的形式表现，对资产负债风险影响比较大的是土地与存货的未来价格，未来趋势上涨，负债风险就降低，反之就高。

    中国的房价高是公认的，只有从社会的发展角度能看出一些合理，毕竟还有很多人在买进房地产。房地产的下降通道并没有实质性改变，应该下降多少利于各个方面的平衡远大于市场调节的作用；有形的手（政府）的力量一定要大过市场这只无形的手的力量。如果说“资产负债率达70%的警戒线”让很多决策层面感到不安，那么要把房价维持一个合理的安全线上就是房地产市场平衡的主要思路，而我们发现2009年房价再下降15％左右不会让这些房地产企业的危机过于扩大，而又实现了房地产价格下降，给置业者带来实惠。虽然25家房地产企业占房地产企业的一少部分，但是足可以代表房地产企业的总体情况。这样经过一年的调整，这些房地产企业也可以壮大。

    2009年房价总体下降15％左右也是对民怨的平衡，那些买房的人也可以慢慢地面对现实，目前中国房地产真正刮起“品质风”，以解决房地产普遍存在的质量问题，也可以说用品质来代替价格过快下跌。比如深圳在2010年全部再守房子必须实现精装修，品质必定会大幅度提高。

■“金融海啸”拯救了房地产企业

    一直说房地产企业应该倒掉一大批，但是一直没有发生，银行也好好的，置业者也优哉游哉……难道经济规律在房地产领域不起作用？如果说经济规律不起作用，一方面是政府的总体考虑，然而我们不能不感谢“金融海啸”，因为“金融海啸”让很多制造业倒闭了，在这时再出现大量的房地产企业倒闭，那么后果非常严重。政府明显不想看到大量的房地产企业倒闭，所以托市现象非常严重，让经济规律尽可能少作用房地产企业。

    综上所述，中国目前的房地产市场是个错综复杂的市场状态，在大环境的作用下，房价走势是完全可以控制的，在理性发展的过程中，房价在每一个下降阶段都有一个平衡点，这个平衡点虽然短期来看没有达到总预期，但是对于总预期的实现做了很好的铺垫。

注明：本文作者希望通过一些现象告诉大家未来极有可能的走势。

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