加载中…黄祖斌:无理由退房的6大风险
(2008-08-29 09:43:21)
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退房买房开发商房产 |
分类： 房地产评论 |
这个世界的很多领域都有周期性，地球都是绕着太阳转的。以前农村户口的人拼命想跳出农门，可是现在城市人，比如上海，不得不花上百万买房，而农村人可以免费获得土地盖别墅，成本不超过30万。拿中国的楼市来说，因为愚蠢的傻老百姓出于小农思想的原因，追捧房产，前两年价格不断上涨，房产“供不应求”的较多。可是风水轮流转，现在全国楼市成交量普遍降一半，不少开发商处于死亡倒时计的状态，有的开发商已经自杀，上海某楼盘单价降7000也无人理睬，这时，有一种戏正在上演，就是“无理由退房”。
网上大概看了一下，总结出无理由退房对买房人的一些风险：
1、开发商破产、倒闭的风险。
虽然是无理由退房，但是如果协议约定可以无理由退房的时间内，开发商倒闭了、破产了，被法院查封了，则退房协议可能无法执行。也许有的开发商就是用这种无理由退房作为诱饵，吸引一些对风险认识不足的人，回笼资金。目前中国开发商的自有资金率约25%，怎么可能有足够的资金来保证满足所有买房人的退房要求呢？
假如开发商销售后，把卖房款还银行的贷款本息，建筑商的材料款和建筑费用，或民间的高利贷本息，员工的工资，或实际用于其他楼盘的开发建设，那么买房人想退房，开发商银行账上没有资金又能怎么办？能要求银行退还已经付清的贷款本息？或者先退房，开发商写张白条，承认这个债务？
这是无理由退房的最大风险，希望买房人开动自己的脑子，好好想一想。
2、税费成本。
如果退房，被认定为买方向卖方的第二次销售，那么两次交易由买房人承担的契税由谁来承担？5年内销售，5%的营业税由谁来承担？根据法律规定，均应当由买房人承担。无理由退房的合同中约定相关税费由开发商承担吗？
好象北京的契税是3%，买卖两次的成本是6%，加上5%的营业税，成本较大，可能开发商早就算计好了，买房人不会舍得相当于股票跌停的损失来退房。
最后，如果通过诉讼的方式实现退房，诉讼费由败诉方承担，但律师费一般由聘请人承担。在几个月时间内，天天想到有个官司还未了结，倒是减肥的好办法。
3、时间的限制。
看了一下，不少开发商所谓的无理由退房，只不过是在一年内，超过一年协议自动作废。实际上房地产的价格变动是个长期的过程，日本房价14年下跌70%，只不过是每年下跌约5%罢了，而且房地产价格是个半透明的价格，根据什么来看价格的涨跌呢？很多人看中介的挂牌价，这是真实的价格吗？这样可能不知不觉中一年过去了，不得不买鸡是鸡，买狗是狗了。
4、房产质量风险。
之前我博客中对房产质量说得比较详细，这里只说一件事：浙江有人装修住房，敲开墙发现，应该是两根钢筋的地方，赫然是两根竹子。如果在协议有效期内，房子的质量发生问题，比如墙体渗水等比较明显的问题，则开发商会不会以买房人赔偿这些损失作为退房的先决条件？虽然这个质量问题多半不是买房人造成的。
5、送达风险。
不是搞法律工作的很多人可能不理解这个说法。看了一个无理由退房的案例，协议约定买房人可以在两年内以书面形式要求退房。什么叫书面形式？如果提交了书面文件，开发商可以说没有收到，或者以银行贷款因为控制严，额度不够，下半年没问题等原因一直拖延，直到拖过两年的有效期。开发商又说自己没有收到，这个举证责任在买房人，必须证明自己在两年内提交，并且开发商收到了这个退房申请。平信没用的，因为没有签收记录。EMS或挂号信好一些，有签收记录，但开发商可能在合同中约定必须有专门的人来签收，辩称不是指定的人，而实际签收的人因为失职没有向负责人提交这个退房申请。或辩称虽然收到了信件，因为有签收记录，但不能证明签收的就是退房申请，甚至拿出一张离婚协议，说买房人寄错了。如果在买房的过程中，让买房人写一张随便什么东西，到时候拿出来说，我们收到的是这个，而不是退房申请。或者由李四签，在法庭上，声称李四不是我们公司的员工，是个送水的，经常给我们送水，价格公道，可能是他签收了。送EMS的人，怎么可能要求签收的人拿出身份证，劳动合同，验明确实是该公司的人才交收呢？如果这些下三滥的做法被法院认可，则买房人就是在有效期内未提出有效申请，不予退房，诉讼费由买房人承担。
6、关于补偿金。
开发商可能约定，如果退房，每天补偿万分之二的金，相当于年利率7%。不过如果开发商吃准了房价在未来要涨，何必要被偿呢？干脆不要卖嘛，捂盘嘛。在前两年房价涨的时候，为什么不签无理由退房的条款？
想知道买房风险的人，可以看一下秦兵的《204购房合同》。反正之此之前，我知道如果我买房，开发商想骗我，我虽然是律师，恐怕也很难避免。看了秦兵的那个合同，我看开发商不骗买房人是天理不容，因为太好骗了。
因为没有看到具体的无理由退房的条款，所以简单讲这些。
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