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股票人黄祖斌
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房价必跌,政府无力也不可能托市

(2006-10-12 12:05:08)
分类: 房地产评论

        自1998年以来,中国房价不断上涨,积累了大量泡沫。其实好像在2002年的时候,当时的朱总理就对房地产泡沫表示担忧。从那里到现在,房价涨了多少?本人认为,房价早就超出了正常水平,积累了相当的泡沫,下跌是不可避免的。其实早在2004年11月,就撰文《中国房价必然下跌的16个理由》,为何两年来未显著下跌,会另有文章以予解释。
        但是不难发现,一些房产商、一些不知是糊涂还是收了开口费的经济学家、一些媒体,都有一种看起来似乎非常合理的论调:房价一旦下跌,对中国地方财政的卖地收入、地方GDP增长,烂尾楼、银行坏账等对中国的影响会是灾难性的,所以政府不会允许房价的下跌。
        在中国这个地方,只有想象不到,没有听不到的荒唐言论:如在个人所得税法修改时有人主张把免税额大幅提高到如8000元,这样大多中低收入的人就不需缴个人所得税,这个税本来就是针对高收入的人的。最后定为1600元,有个官员居然说:如果标准太高,就剥夺了很多人缴税的光荣;最近有个广东的官员,说广州是中国最安全的城市之一;广州地铁的一个负责人,对地铁公司家属可以免费坐地铁时解释说,这些人的存在是为了加强反恐的力量。可是相对于政府不允许房价下跌的愚蠢说法,也不过是小巫见大巫,可以和长生不老药或是永动机相提并论。
        房价上涨或下跌是由客观条件和经济规律决定的。经济规律就是涨久必跌,跌久必涨。那么可以通过改变客观经济条件来影响经济规律对房价的作用。上帝是不是万能的?不是,因为他老人家不能制造一块他自己都举不起来的石头。可是都21世纪了,还有不少人把政府当成无所不能的上帝,可以办到一切事情,比如让脱离正常水平的房价永远不跌。中国中央或是地方政府要办某件事情,离不开时间与物质(钱)两种要素,不可能像观音姐姐念咒语就可以了,一定要有物质的投入,当然也要有人力的投入,不过其实人力资源的运用也不是免费的,也要有代价,就算是红军、八路军完全为革命的军队,也要发军饷,现在有多少人愿意免费为政府或企业做事?所以人力的投入归根到底还是物质的投入。当政府投入的钱少于做成某事至少需要的钱时,一件事就做不成?难道不是吗?


        政府如果想让房地产市场的价格不下跌,直接又唯一的有效办法就是买进。比如当年亚洲金融危机的时候,国际炒家做空香港股市,香港股票惨跌不止,香港财政司动用大量资金入市干预,你外国基金敢卖,老子就敢买,大量买入港股,港股马上回升。后来香港财政司买入的股票抛出后,仍赚了钱,最主要的是达到了稳定了香港股市和港币汇率,击退国际金融炒家的目的。而中国大陆的股市,从2001年开始下跌,从2245点跌到998点(如果考虑到新股计入指数规则的变化,其实下跌更多)。中央政府当然也不希望下跌,因为一个健康的不断发展的证券市场,可以实现资金的较好配置,让更需要资金的企业获得资金,又可以避免风险过分集中于银行(四大国有商业银行每次剥离不良资产,中央财政都是支出数千亿甚至上万亿买单)。可是因为并没有实际的资金投入股市,购买股票,托市,只是各个级别、不同部门的官员发表各种讲话,出台并没有实质行动的原则性文件,这些都不能阻止股市的不断下跌。投资者也不是傻瓜,政府说股市好,为什么政府自己不买?为什么证券公司、保险公司、社保金不买?于是股票一路下跌。


        所以政府要让房价不跌,出台一些如扩大公积金贷款的额度(只是短期内增加需求,却过早消耗了长期需求,简直是喝毒药解渴)、买房可以办当地的户口(户口现在有什么用?值得花买高价房有可能损失几十万来换取?)、退个人所得税等不痛不痒的政府是无济于事的,政府官员苦口婆心的让大家买房的号召更会是自讨没趣。除非动用资金买入房产商或是炒房人手里降价出售的房子。可是政府是不是有这个钱?办奥动会、世博会、西部开发、东北振兴、南水北调、西气东输、北煤南运,每年给出口企业数千亿的出口退税,还有大量的让纳税人非常不愉快的支出(据说2005年,政府用于一些官员到旅游景点或是外国考察学习的钱是2000亿,公款吃喝2000多亿,还有公款购买汽车及使用费用又是2000多亿)。国防的投入一定要增长吧?还有各地的地铁、高速公路、铁路的建设,都需要大量资金。请问政府真有足够的钱买入有可能大幅下跌的房子?如果政府的钱真是花不完了,何必要发国债?为什么现在学费这么高?为什么现在看病负担这么高?因为政府没有足够的钱对教育和医疗进行投入。这种情况下,政府怎么可能动用真金白银去托市?只是为了保证这两年已经大赚特赚房产商和炒房人的暴利?显然政府有力量托市完全是胡说八道
        政府要想托市,也可以通过一些间接但有效的办法,就是经济政策,比如降低利率,增加有效购买力,不过这也基本是不可能的。因经济的各个要素互相影响,关系非常复杂,牵一发而动全身,调整经济政策不得不考虑其负作用,所以政府不可能为某一个行业而特意调整经济政策。拿利率来说,目前世界各国都在加息,连日本都结束了长期的零利率政策,美国更是连续约17次加息。中国虽然已经两次加息,不过一年期存款利率只有2.52%,考虑到20%的利息税,实际存款利率只有2%。而自1979年到2004年中国一年期平均存款利率是6.58%。在目前经济过热,上半年银行发出的贷款相当于人民银行计划的全年发贷量的近90%的情况下,难道会只是为了托市而降息?恐怕中国目前在长期平均利率远高于目前利率,全世界加息大环境,以控制经济过热的情况下,只会继续加息,而不大可能降息。
        当初日本和中国香港的房价都曾长时间大幅下跌,对经济的打击也是非常大的。日本政府不比中国某一地方政府有钱吗?就是中国香港政府,也远比中国一些地方政府有钱?当日本与香港的房价持续下跌的时候,难道日本与香港政府希望房价下跌吗?也许有人会以为财政实力不如日本、中国香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧中国又不是没有发生过房价大幅下跌的情形,拿广州来说,2004年到现在房价涨了,可是之前却连跌8年;北海的房产泡沫破灭以后,土地价格从100万元每亩跌到5万元;海南的一些地方据说房价从1万元每平方米跌到800多元。不知这些地方当时有没有采取过托市举动,我想应该没有这个财政力量,不管怎么说,下跌没有被阻止是事实。
        所以商品的价格涨跌是由经济规律决定的,不以人们的主观意志为转移,当房价下跌的各种因素积累到一定程度后,政府是无能为力的。
        并且,一方面没有力量托市,最根本的,有没有必要托市?托市保住了压在大多中国人身上的房子负担这座大山,保住了房产商的暴利。政府的财政是不是仅属于房产商的钱袋子?恰恰相反,中央政府是非常聪明的,如1997年中国股市疯狂的时候,一篇人民日报的评论就终结了这种疯狂。结果亚洲很多国家被亚洲金融危机风吹浪打,惨不忍睹,中国却胜似闲庭信步,安然无恙。中央政府恐怕只会适当打压房价,挤压泡沫而不会托市。
      中国自十四大提出建设市场经济开始,有十多年了,中国的经济越来越市场经济化,虽然不少国家特别是美国和欧洲不承认中国是市场经济国家,可改变不了这个事实。可笑的是,中国国内不少人还以为中国政府还是会按以前那样靠行政力量,靠政府掌握实权的长官的意志来决定经济的一切要素。想起以前中国打压房产和股市泡沫,人民日报或是新华社发表一个文章,扔个言论炸弹,再把一些官员抓起来,脱掉裤子按在地上打80大板,于是立杆见影。可是2004年的宏观调控,去年和今年对房地产的调控,都没有看到类似的行政力量调控,为什么还有人幻想政府会用行政力量来托房价泡沫呢?

     本人会以每周两篇左右的速度在此贴出主要关于房产的文章,旨在让一部分聪明起来.本人目前租房,并且在2010年前肯定不买房。

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