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陈真诚：开发商都不“糊涂
(2012-08-28 23:50:57)
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分类： 我举手并没投足 |
陈真诚：开发商都不“糊涂”
——开发企业市场预期问卷调查分析报告
文/陈真诚
（载：2012年7月《湖南房地产》）
[导读：从调查结果的统计分析来看，对中央和地方政府的调控政策形势，以及对今年下半年房价走势等商品房市场形势、土地市场形势、房地产金融形势和开发企业群体的降价促销意愿、消费者的购房意愿变化等，开发企业整体都有比较理性的预期，都有比较切合实际的判断，都不“糊涂”或“迷茫”…文中相关内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
房地产开发企业，作为房地产市场的一个主要参与要素，对未来市场的预期，往往决定其未来的市场心态和经营决策，进而影响其包含经营行为在内的各种市场行为，而这些又无疑将反过来影响房地产市场相关因素的变化，进而影响房地产市场走势，及房地产调控政策的效果。因此，了解、研究开发企业对未来房地产市场的预期，准确把握房地产市场走势，无论对业内企业经营决策者还是对行业监管决策者而言，都具有重要的积极意义。
为更好地了解开发企业对下半年房地产市场的预期，为相关领导、政府决策部门提供决策参考依据，以优化未来房地产调控，促进房地产市场平稳健康发展，湖南省住房和城乡建设厅房地产监管处委托湖南省房地产研究中心在2012年6月22日—7月10日期间开展了房地产开发企业对未来房地产市场预期的专项问卷调查。
本次问卷调查系随机抽样调查，以传真、电子邮件、现场派送问卷的方式将“房地产开发企业房地产市场预期问卷调查”（每题限选一项）问卷发放给湖南省内150家房地产开发企业，然后由房地产开发企业的高层管理人员填写后回传湖南省房地产研究中心，回收了有效问卷130份。
本次调查问卷所涉及的内容，涵盖了决定房地产市场表现、影响房地产市场走势的方方面面。从调查结果的统计分析来看，对中央和地方政府的调控政策形势，以及对今年下半年房价走势等商品房市场形势、土地市场形势、房地产金融形势和开发企业群体的降价促销意愿、消费者的购房意愿变化等，开发企业整体都有比较理性的预期，都有比较切合实际的判断，都不“糊涂”或“迷茫”。这与一些媒体报道等舆论渲染的情况，并非一致。
值得指出的是，虽然此次问卷调查对象只是湖南省域范围内的房地产开发对象，但无疑在二、三线城市尤其中部省会市场具有一般性意义，而且调查样本量达到了130家开发企业，因此，此次问卷调查结果，对整体房地产市场具有一般性参考价值。
以下是本次“房地产开发企业房地产市场预期问卷调查”的结果分析报告：
一，对房地产调控形势，有比较理性的“准确”预判。
调查显示，37%的企业认为中央政府将维持房地产调控现状，55%的企业认为房地产调控会松动。其中，50%的企业预判将“部分结构性松动”，只有5%的企业选择将全面“放松”。选择将“进一步从紧”的也只占8%。但对所在地地方政府层面房地产调控形势，开发企业则有明显不同的区别。只有28%的企业认为地方政府将维持房地产调控现状，而有67%的企业认为房地产调控会松动。其中，52%的企业预判将“部分结构性松动”，选择将全面“放松”的则占到15%。选择将“进一步从紧”的仅只站5%。
可以看出，对于房地产调控是否会放松，对于调控政策是否会松动，如何松动，开发企业普遍有“提前性”预判，都已经知道政府“将怎么做”。开发企业尤其知道，地方政府松动调控的可能性比中央政府松动调控的可能性大，而且知道主要是部分结构性松动，不是全面松动。这是非常切合市场实际的。
按照经济学上的预期理论，作为房地产市场主要参与要素的开发企业，已经提前对政府未来调控形势做出了准确预期，提前知道了政府未来调控政策将如何变化，就将提前采取行动，对冲不利于己的政策，或提前做出顺势而为、有利于己的决策。也就是说，在开发企业普遍做出了准确的预期并提前采取对应行动之后，政府或出于稳增长目的或为稳定土地财政而托举房市目的而出台的“马后炮”式的政策，很可能将被在多方面加以放大，使得政策的效果超过之前的设想。本文作者陈真诚分析认为，这足以解释，为什么中央政府提出要把稳增长放在更加重要的位置、货币政策进行所谓“微调预调”放松、30多个地方政府“微调”房地产调控政策之后，房地产市场在5、6月份突然再次出现了超过一些人想象的反弹？也足以说明，为什么在之前多年里房地产调控总不见成效。
二，对市场走势谨慎乐观，不愿加大降价促销力度。
调查显示，在“对下半年商品房（住宅）成交量变化的预判”方面，65%的开发企业选择“小幅增加”，选择“与上半年持平”的占23%，选择“小幅下降”、“大幅下降”分别只占6%、3%，但选择“大幅增加”的也只占3%。这说明，开发企业普遍认为，下半年商品房（住宅）成交量下降及大幅反弹的可能性都不大。
在“对下半年商品房（住宅）成交价格变化的预判”方面，42%的开发企业选择“与上半年持平”，选择“小幅上涨”的占40%，选择“小幅下降”的占10%，选择“结构性下降”、“结构性上涨”的分别只占3%、5%，没有一家开发企业选择“大幅下降”或“大幅上涨”。这说明，开发企业普遍认为，下半年商品房（住宅）价格下降的可能性不大，但也只是持平或小幅上涨，并不是一些媒体报道、舆论宣扬的那样将大幅上涨。
在“对下半年商品房（住宅）开发商降价促销（以价换量）意愿变化的预判”方面，60%的开发企业选择“与上半年差不多”，选择“小幅降低”的占15%，选择“小幅增高”的占21%，“大幅降低”、“大幅增高”的各只占2%。这说明，虽然开发企业普遍预期调控形势将有所放松，成交量会有小幅增加，但依然愿意继续延续上半年的“以价换量”，甚至有更多的开发企业愿意降价促销，以促进销售，但依然有17%的开发企业不愿意降价促销，或放弃“以价换量”。
在“下半年开发商可接受商品房（住宅）降价促销幅度的预判”方面，39%的开发企业选择“5%以下”，选择“5%以上10%以下”的占22%，选择“10%以上15%以下”、“15%以上”的分别只占5%、7%，选择“不降”的则占27%。这说明，虽然多数开发企业愿意继续“以价换量”，但普遍不愿意加大降价幅度，只愿意给出10%以下的降价幅度，甚至有近3成的企业不愿意降价促销。
在“对下半年商品房（住宅）购房者意愿变化的预判”方面，50%的开发企业选择“小幅增加”，选择“与上半年差不多”的占38%，选择“小幅下降”、“大幅下降”、“大幅增加”的分别只占6%、1%、5%。这说明，绝大数开发企业预期购房者入市购房的意愿不会大幅增加，基本上与上半年差不多，也有半数开发企业预期将有所增加，当然只是小幅增加。
调查显示，在“对下半年商品房用地（新地）成交价格变化的预判”方面，45%的开发企业选择“与上半年持平”，选择“小幅上涨”的占31%，选择“小幅下降”的占16%，选择“大幅下降”的只占8%，没有开发企业选择“大幅上涨”。
在“对下半年商品房用地（新地）成交面积变化的预判”方面，28%的开发企业选择“与上半年持平”，选择“小幅减少”、“小幅增加”的各占32%，选择“大幅增加”的只占2%。
在“对下半年开发企业商品房用地（新地）拍地拿地意愿变化的预判”方面，30%的开发企业选择“与上半年差不多”，14%的开发企业选择“大幅降低”，选择“小幅降低”、“小幅增高”的各占28%，没有开发企业选择“大幅增高”。
在“对下半年商品房用地（二手地）成交价格变化的预判”方面，43%的开发企业选择“与上半年持平”，选择“小幅上涨”的占31%，选择“小幅上涨”的占28%，选择“小幅下降”的占24%，选择“大幅下降”的只占5%，没有开发企业选择“大幅上涨”。
在“对下半年商品房用地（二手地）成交量（面积或宗数）变化的预判”方面，34%的开发企业选择“与上半年持平”，选择“小幅增加”的占32%，选择“小幅减少”的占26%，选择“大幅减少”、“大幅增加”各只占7%、1%。
这些说明，开发企业普遍认为土地市场将延续上半年的市势，成交价格变化不大，拿地意愿不高，依然谨慎出手。本文作者陈真诚分析认为，土地市场低迷之势，还将继续，至少在短期内难有大的改观。
四，对商品房投资、新开工项目增减预期，分歧明显。
调查显示，在“对下半年商品房开发商投资变化的预判”方面，39%的开发企业选择“小幅增加”，选择“与上半年持平”的占28%，但预计投资下降的比例也达32%（选择“小幅减少”的占21%，选择“大幅减少”的占11%），而选择“大幅增加”的只占1%。
在“对下半年商品房开发商新开工项目变化的预判”方面，38%的开发企业选择“小幅增加”，选择“与上半年持平”的占24%，但预计下降的比例也达33%（选择“小幅减少”的占25%，选择“大幅减少”的占8%），而选择“大幅增加”的只占5%。
这些说明，开发企业对下半年商品房开发投资变化、新开工项目变化的预期方面，虽然有约四成的开发企业预期小幅增加，但预期小幅增加、与上半年持平和小幅减少的，基本上呈三分天下之势，分歧明显。由此可以看出，开发企业对是否增加投资、增加开工方面比较纠结。
五，预期货币政策继续放松，但融资形势依然不乐观。
调查显示，在“对下半年商品房开发商从银行获得贷款融资形势变化的预判”方面，43%的开发企业选择“与上半年差不多”，选择“部分更难部分变易”的占29%，选择“普遍更难”的占20%，而选择“普遍变易”的只占8%。
在“对下半年商品房开发商从正规民间借贷获得借款融资意愿变化的预判”方面，36%的开发企业选择“部分更愿意部分不愿意”，选择“与2季度差不多”的占26%，选择“普遍更愿意”的占22%，选择“普遍不愿意”的占16%。
在“对下半年商品房开发商从正规民间借贷获得借款融资利息变化的预判”方面，50%的开发企业选择“与上半年差不多”，选择“小幅下降”的占24%，选择“小幅上涨”的占22%，选择“大幅下降”、“大幅上涨”的分别只占3%、1%。
在“对下半年央行是否继续下调商业银行存款准备金率的预判”方面，48%的开发企业选择“继续下调1次”，选择“继续下调2次”的占25%，选择“继续下调2次以上”的占5%，选择“不会下调”的占13%，选择“下半年不会下调但明年下调”的占9%。
在“对下半年央行是否继续降息的预判”方面，56%的开发企业选择“继续降息1次”，选择“继续降息2次”的占12%，选择“继续降息2次以上”的占5%，选择“不会降息”的占19%，选择“下半年不会降息但明年降息”的占8%。
（注：中国人民银行7月5日晚决定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，本次问卷调查在2012年6月22—7月10日期间开展，其中包括了部分问卷回邮的在途时间，问卷调查所得为这次降息之前的预期调查结果。）
可以看出，开发企业普遍认为，今年下半年的货币政策会进一步松动，但松动依然有限，仍属于“微调”，不会是全面松动。而且，即便货币政策进一步松动，即便部分开发企业的融资环境将有所改变，但整个开发企业的融资形势依然不乐观，大多数企业依然不容易从商业银行获得开发贷款。由于开发贷依然不容易获得，更多开发企业愿意从正规民间借贷获得借款融资，只有16%的开发企业认为开发企业将“普遍不愿意”的从正规民间借贷获得借款融资。而开发企业认为从正规民间借贷获得借款融资的利息，在下半年不会有大的变化，其中有半数开发企业认为与上半年差不多，只有极少数开发企业认为大幅下降或大幅上涨。这也说明，随着调控的持续推进，房贷政策继续从紧，开发企业的资金形势将日趋严峻，资金压力将日趋加大，对从正规民间借贷获得借款融资的需求增加，但融资利率成本过高将成为开发企业融资需求实现的障碍。因此，本文作者陈真诚分析认为，虽然开发企业从正规民间借贷获得借款融资的需求增加，但也难以形成利率上涨的支持。另一方面，正规民间借贷领域的资金输出方，虽然一般也不愿意大幅度降低利率，但可能因应市场调整大势而小幅下调利率。
六，预期开发投资回报下降，但有充分的心理准备。
调查显示，在“对今年7月开始未来1年商品房开发投资回报水平变化的预判”方面，超过四成的开发企业认为开发投资回报水平会下降（其中，32%的开发企业选择“小幅下降”，选择“大幅下降”的也占10%），选择“与今年上半年差不多”的占27%，而选择“小幅增加”的占29%，选择“大幅增加”的则仅占2%。这说明，开发企业已普遍认识到房地产市场已经异变，对商品房开发投资回报水平下降有充分的心理准备。
[联系作者陈真诚（英文版国际主页）：QQ622000544，电话13808420007，限工作联系，请注明具体事宜。欢迎加入QQ群“土地交易与项目融资”（群号195342565）：限基金、信托、券商、投行、银行、典当、担保、投资等投融资机构、开发商等土地供需双方机构人士加入，无关者免入。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。]
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