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陈真诚：还不是开发商最困难的时候
(2012-07-08 17:44:13)
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分类： 脚步印迹 |
陈真诚：还不是开发商最困难的时候
[导读：下半年房企的资金链还会持续紧张，所以，现在对于房企更为急迫的就是，除了想办法融资外，还要继续以价换量，促进销售。预计下半年开发贷从紧，而个人住房按揭贷款相对会宽松…文中相关内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
“2012年，股权质押火了”！这是房企继面对银行信贷、资本市场及信托等多种融资方式碰壁后，瞄准的又一换取资金的快速通道。
相关数据显示，截至6月26日，今年沪深两市共有59家房地产公司跻身于股权质押的大军中，质押的股权数量约121.98亿股。在这些纷纷“典身救急”的房企当中，几乎有接近半数的房企股东已将手中超过90%的股份质押了出去，有的甚至已将所持股份全部质押殆尽。
无论如何，不得不承认的是，依靠质押股权融资已演变成房企“拆东墙、补西墙”获取资金的一种较普遍做法。
多位专家在接受本报记者采访时均表示，地产股涨少跌多，库存量和负债率有增无减，加大了房企股权质押的宗数。当房企无法获得开发贷，无法从资本市场进行融资时，股权质押成为房企解决资金饥渴的最后“一根稻草”。当下，房企的资金链非常紧张，不亚于2008年，而今年下半年，房企的资金链依然是处于趋紧的状态。眼下最重要的事情就是，继续拓展融资渠道，以价换量，促进销售。
房企的资金短缺已毋庸置疑。资金饥渴下，众多房企频频发布股权质押公告，以“卖子求生”,今年以来总计质押股份约121.98亿股；与此同时，多家房企还发布了对外担保公告，以借款应急，短短一个月的时间涉及资金近30亿元。股权质押对于房企而言，究竟是救命稻草还是带刺的玫瑰？股权质押能否真正挽救房企于资金困局中？当股权质押殆尽，房企资金又该从何处融资？
救命稻草？
从频繁公布的质押公告中可以看出，一些房企显然在通过股权质押获取不同期限的短期融资，进而维持现金流的持续性。最近一个月内，就有多达21家上市房企发布股权质押公告，占到了发布股权质押公告企业的九成以上，其中不乏频繁上榜者，如新湖中宝、万泽股份等，几乎每隔1～2个月就会发布相关公告。
最新的股权质押事件发生在6月26日。宝安地产发布公告称，接到公司第一大股东中国宝安集团控股有限公司的来函，“中宝控股将其所持9000万股公司无限售条件流通股分别质押给平安信托有限责任公司和上海爱建信托有限责任公司进行信托融资，质押期限均为18个月。
然而，宝安地产并非特例，新湖中宝更是先后16次质押10亿股股权。
湖南省房地产研究中心研究员陈真诚在接受本报记者采访时认为，无论是沪深两市的上市房企，还是二三线城市的开发商，资金短缺问题已暴露无疑。由于前两年对市场过于乐观的判断，使得开发商之前的投资过于激进，投资链拉得过长。当对房地产业的金融政策发生变化后，开发商陷入了资金危机，不得不借助股权质押和风险担保换取资金，但现在还不是最困难的时候，下半年或者明年的形势将会更严峻。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受本报记者采访时认为，股权质押宗数的增加缘于房企的资金饥渴，在房地产调控没有放松的前提下，房企的主要资金来源都受到了限制，股权质押成为房企的最后一棵“救命稻草”，在一定程度上能够缓解房企的现金流问题。
中商智业研究员许立永在接受本报记者采访时认为，现在房企手里除了股权外，可以质押的东西并不多，未来房地产企业用股权质押来获取资金的现象将会呈上升的态势。部分上市房企的控股股东将其所持股份的90%以上都质押出去了，但股权质押并不能彻底解决房地产市场面临的融资问题，关键还要看国家政策对房地产企业的引导。
带刺的玫瑰？
近两年来，在房企面临资金短缺的现实困境中，不少上市房企已经把股权质押作为其融资的主要渠道，不遗余力地频繁使用。这对于“等米下锅”的房企来说，无疑是“救命之粮”，毕竟“巧妇难为无米之炊”，而业内也将此举形象地称为“靠典当融资过日子”。
“上市房企依赖股权质押进行融资的动作暴增，虽说是无奈之举，但这种‘拆东墙补西墙’的资本运作方式却会给企业带来不少隐性风险。”某业内人士向记者表示。
据了解，在59家发布股权质押公告的公司中，质押方多为银行或者是信托公司，还有一些民间投资机构，其中，信托公司和民间投资机构占7成以上，而银行，包括零售银行在内，占比却不足3成。
“根据相关房地产信托理财产品的设计，房企通过股权质押获得的贷款，在信托公司一端往往会被包装成为固定收益产品，并通过银行向普通投资者销售，对应10%左右的产品回报率。”许立永说，在信托公司成为上市房企质押股权的接盘者之后，各种问题也随之浮出水面。而今年房地产信托本身就迎来了兑付高峰期，这对一些密集质押股权的房企更为不利。
陈真诚认为，房地产行业本来就是高资本杠杆、高风险的行业，当房企一边忙于偿还即将到期的旧债，一边又马不停蹄地再举新债时，一旦资金链的某一环节出现问题，必然会带来集中风险。“下半年房企的资金链还会持续紧张，所以，现在对于房企更为急迫的就是，除了想办法融资外，还要继续以价换量，促进销售。预计下半年开发贷从紧，而个人住房按揭贷款相对会宽松。”陈真诚说。
与此同时，部分房企借助年息较高的对外担保筹措资金也在如火如荼地进行中，泛海建设、天津松江、首开股份等多家房企均发布对外担保公告，短短一个月的时间涉及资金近30亿元。而一些对外担保金额超过净资产的上市房企，逾期的风险已经开始出现。
“2012年下半年房企的路径可能是通过买地卖房子来储备现金，以应对房地产市场调控。”谢逸枫说，当下房地产调控有松动的迹象，楼市有回暖的氛围，使得房企下半年的环境好于上半年，但房企依然背负着信托债务、银行信贷债务、民间借贷债务等多重包袱，调控稍有不慎，就会带来更大的金融风险。（来源：中国房地产报，2012年7月2日，原文标题：“房企典股求存”）
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