五月反弹没戏，“金九银十”有盼头

日前，央行再次提高存款准备金率，创下历史新高至16.5%，由此表明从紧货币政策短期内依旧不会动摇动。这对于在拯救资金链的“战线”上苦苦挣扎的开发商而言，依然是利空。房地产市场到底何去何从，房价会出现整体性大幅下滑吗？

中国楼市正处迷茫之局。自去年第四季度开始，许多城市出现量减价跌之势，连往年铁实反弹的4、5月份，亦露疲态，这不能不让业界失望。3月份，全国绝大部分城市一手住宅成交量激增，其中上海、天津、深圳等城市环比2月猛增一倍以上。但是，按以往市场运行规律本该继续增量的4月份，却逆势减量，市场顿现“扶不起的阿斗”之相。“五一”期间各地的房展会情况，相比前几年黯然失色，预示着“红五月”难有亮色。

中国区域之间的经济和楼市发展不均衡，注定各地房地产市场演变的周期存在较大差异，因此才会出现深圳、广州等个别城市已开始明显降价，而上海、北京却依然坚挺，而合肥、西安、沈阳这些城市连成交量也未明显下降。从一定程度上讲，上海楼市在全国楼市中具有风向标的作用。笔者结合上海市场信息，预测一下年内市场走势。

对于2008年的上海楼市，早在去年底时，笔者就曾撰文分析：极有可能回归到2006年的不温不火《2008上海楼市，将回归2006形态》。3月中旬时，撰文《楼市已严重“内分泌失调”》。去年第四季度以来，一直有认识的和陌生的朋友向我咨询投房时机，我先是建议他们到三月份再做决策，后来推至四月份，现在已是五月份，市场依然是“浑水一潭”，观望气氛浓厚。

两个月前，接受记者采访时我认为5月非常关键，极有可能成为行情的分水岭，搏弈双方会出现力量分化，不是需求强烈反弹（卖方占上风），就是开发商开始大量促销（买方占上风）。现在看来，后一种情况发生的可能性更大。我记得3月下旬有几天上海的一手房成交量忽然放量，达上千套，于是媒体一片惊呼楼市开始反弹。老实说，我对部分记者喜欢拿几天或一周成交量说事的习惯，很不以为然。届时对于很多记者的采访，我都不同意大反弹的观点。

研究分析楼市，至少一个月，最好是一个季度的成交数据，才能说明一些方向性的动态，时间跨度太小基本上看不出什么，因为市场中偶然的因素太多，尤其是一手房市场，往往是某天有热销项目开盘，就能明显拉动成交。现在回头再看，虽然3月环比2月成交量翻了一番还要多，但同比去年3月仍有距离。更多的是季节性因素（2月春节）导到3月出现恢复性增长。但尚不能用明显反弹相界定。

4月份成交量反倒比3月份又降了一些，充分说明反弹乏力。当然，成交量下滑也与4月份新开楼盘较少有关。根据官方预告，5月份上海新开楼盘达50多个，住宅供应将会放量，由此推测成交量会有所增加，但必然远逊于去年同期，而且价格基本上没有上涨的可能性。

由于一手房成交量受供应的影响较大，分析二手房市场的情况更能把握市场走向。2007年6、7、8、9、10连续5个月，上海二手房指数（价格指数）月度环比涨幅都超过4%，而接下来的11、12、1、2、3、4连续6个月，月度环比涨幅仅有1%多。很明显，去年11是一个相当明确的行情分水岭，之前一路大涨，之后涨速忽然放慢。

笔者认为，接下来一直到9月之前，成交量都不大可能反弹至去年水平，而价格下跌的可能性大于上涨。目前开发商资金紧张，“僵持战”很难坚持一年以上，只有价格有所下调，才会使购房者尝试性入市，并慢慢恢复人气。这点与股市有一定的相似性，恢复市场信心比什么都重要。缺失4月、5月反弹的基础，6月难寄希望，7月天气最热，8月全国人民共享奥运，哪还有心思买房？

就上海楼市而言，如果前8个月成交量低位徘徊，那么后4个月会有所表现，刚性需求可以放松地观望半年，也可郁闷地忍受一年，但很难超过两年，尤其是婚房族和动拆族。另外从总量上分析，去年上海一手住宅成交量约3000万平米，按照上海易居房地产研究院的报告，今年成交量应该保持在2200万平米左右，而按上海网上房地产的官方数据，今年前4个月一手房住宅成交量不足600万平米，如果5-8月依然保持这样的销售量，那么前8个月只有1100万平米左右，9-12月要成交1100万平米左右才算合理，因此后4个月的极有可能真正出现反弹行情。

从政策面分析，今年我国贸易顺差铁定减少，GDP增速也会有所下降，而CPI却依然保持高位。如果房地产投资和消费也同时大幅下降，对经济的拉低作用会相当明显。在这一形势下，今年第四季度，从紧的货币政策可能会出现松动，房地产调控也会有所缓劲儿。这个角度考虑，聂梅生所言也不是没有道理——房价从大起到大落将是灾难性的，政府不宜继续出台对房地产从紧的政策。

本文刊发于《中国房地产报》

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