本文重点谈下一年当中的月度走势。眼下正值阳历三月，柳条已发青，迎春花也开了，春意萌动。姑娘们的春心也开始荡漾了。但房地产市场的表现却不咋地。似乎在业内外人的潜意识里，每年三月，都该是市场摆脱冬天的冷淡，开始回暖。其实，近几年中国房地产市场的早已“内分泌失调”，“生理周期絮乱”。

先说下上海的情况吧。才结束的上海之春房展会表明，楼市的观望气氛依然浓重，今年的展会，无论参展项目数量，还是人流量，以及成交量都比去年差劲儿。房价基本上是悬在空中，轻微做上下浮动状，没有出现明显下跌。我年前就已预测，要到四五月份才会有明确方向——或者明显回暖，或者整体下调。当然，我个人依然持谨慎乐观的态度。

接下来，分析一下近几年上海住宅市场的月度表现，以预测接下几个月的走势。2005之前的几年，由于宏观调控并未发力，上海楼市基本上在持续增长的总体形势下，体现出季节特点：一二月天冷加春节因素成交冷淡，三四月回暖，五六月高涨，七八月天热成交不活跃，接着是金九银十，十一十二月趋淡。这一特性不仅存在于上海，全国很多城市都有类似情况。

但是，2005年，在“国八条”的沉重打击下，月度走势大乱。“国八条”三月底出台，四月成交量立即下降，5-8月低谷。9月后才开始恢复性增长，出现了秋天回暖的景象。

2006年，正常规律，3月开始回暖，5月高潮，6月就“早衰”，主要是因为“国六条”和“国十五条”是5月出台的。这年，“金九银十”没戏！

2007年，3月开始正常回暖，5月就开始高潮，高潮期一直持续到9月，够强！绝对透支体力。因此，自10月开始，连续5个月下滑，2008年2月至低谷。这其中，9月27日出台的房贷新政影响较大——全国性的。

分析近三年的情况后，基本上可以得出一个结论：月度走势受宏观调控政策的出台时间影响极大，屡屡出现“反季节”现象。我在此称之为内分泌失调。

那么，接下来几个月上海楼市形势如何？先谈一点，上面图表已说明，二月一般都是年度最低点，因此我预计今年也一样。三月成交量应该比二月有所起色，但今年在浓厚的观望情绪下，三月环比二月的增幅不会太大。四月五月如果再没有明显增长，则只有指望8月和9月的攻势。

从政策面分析，由于全国楼市出现增幅趋缓的现象（2月全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。）今年已经不可能出台重大紧缩性政策，甚至房贷新政已经开始松动。今年我国宏观经济走势非常复杂，中央提出要防过热，其实也在担心降温过快，由于次债危机影响，我国外贸形势不容乐观。如果房地产投资和消费也同时明显下降，对经济的拉低作用会相当明显。在这种形势下，我个人认为不仅从紧的货币政策会松动，房地产调控也会有所放缓。

综上所述，上海今年楼市的月度走势不太可能大起大落，全国很多城市也会是这么个形态。

现阶段，白领首次买房慎思量！

“两会”之后，楼市走向何方？