美国楼市危机殃及全球股市

受美国次级按揭市场危机冲击，世界各地区主要股市近日普遍暴跌。面对危机，世界各国央行9日和10日纷纷向金融系统注入巨资，上演一出联手救市的大场面。路透社报道，世界各地央行48小时内的注资总额已超过3262亿美元。

美联储在10日开市前发布声明，将采取一切必要措施，避免股市失控，其中包括提供“必要的储备”增加金融市场流动性，保证市场正常运转。声明：“美联储正注入资金，以促进金融市场有序运转。”美联储当日连续三次注资，总额达380亿美元。前一天美联储已向金融市场注入了240亿美元资金。其下属纽约联邦储备银行10日晨也宣布注资190亿美元，数小时后，宣布再注资160亿美元。当地时间14时左右，宣布再追加30亿美元资金。

　　相比美联储，欧洲中央银行出手更为“慷慨”。欧洲央行9日创纪录地向欧元区银行系统注资948亿欧元(约合1299亿美元)。伦敦股市10日开盘后，金融和银行股均继续大跌，欧洲央行10日宣布再注资610.5亿欧元(约合836.4亿美元)。但欧洲主要股市10日仍以暴跌收盘，伦敦和巴黎主要股指跌幅均超过3%。

由美国次级按揭贷款证券引发的金融风波正在迅速向全球蔓延。由于次级按揭贷款证券是以次级按揭贷款为基础资产的结构金融产品，因此，此次风波的发生及其演化反映了近些年来美国住房金融市场的变化，而其根源在于全球流动性过剩推动的房地产价格飙涨。

　　美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场(Prime Market)、“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场(Subprime Market)。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场是指信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人。而“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在620到660分之间的主流阶层，又包括分数高于660分的高信用度客户中的相当一部分人。

　　次级市场总规模大致在1万3000亿美元左右，其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在5000亿-6000亿美元之间。显然，这是一个高风险的市场，其回报率也较高，它的按揭贷款利率大约比基准利率高2%-3%。

　　次级抵押贷款与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用纪录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

次级贷款和超A贷款有两个共同特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且，还款额与收入比（PTI）超过了55％，或者贷款总额与房产价值比（LTV）超过了85％。超A贷款的信用质量虽然好于次级，并且大体能够接近最优贷款的标准，但借款人无法提供完整的收入证明。除了贷款标准低以至于信用风险明显高于最优贷款之外，次级和超A贷款另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主，这与固定利率抵押贷款占绝大多数的最优贷款形成了鲜明对比。据估计，在最优贷款、次级贷款和超A贷款中，浮动利率贷款所占的份额分别为20％以下、85％和60％左右。

次级按揭贷款以及超A贷款的这两个特点同近些年来美国房价的飙升和家庭购房的支付能力下降密切相关。随着美国房价的持续上涨，按照传统按揭贷款的要求，越来越多的家庭、尤其是低收入家庭不仅难以支付巨额的首付款，而且，在近些年美联储持续加息的背景下，也难以支付贷款后的月供。次级按揭贷款通过两种方式克服了传统按揭贷款的问题：其一是允许较高的PTI和LTV；其二是灵活的还款方式，为了减轻初期的还款压力，贷款的偿付采用先低后高的方式，即在贷款的头几年只需支付很少的月供。例如，有的次级按揭贷款允许借款人在头两年以低于市场利率水平的固定利率还贷，两年后再转化为利率水平高于市场利率的浮动利率贷款；有的次级按揭贷款允许借款人在开始的阶段只偿还利息，甚至允许出现负的分期摊还（即还款额低于当期需要偿还的借款利息）。

随着上个世纪90年代后期房价的逐步攀升，次级按揭贷款和超A贷款受到了越来越大的欢迎。在2003年，次级按揭贷款和超A贷款只占当年美国按揭贷款发放总量的不到15％，到2006年已经达到了46％。在这类贷款的帮助下，美国居民住房的自有率已经从1995年的64％上升到2006年的69％左右。其中，低收入家庭的获益最大。据美联储统计，在1995年至2004年间，低收入家庭的住房自有率上升了6个百分点，而高收入家庭只上升了4个百分点。

然而，次级贷款的创新在提高美国居民住房福利的同时，也埋下了潜在的巨大风险。其突出问题就在于先低后高的还款方式，这使得借款人将会在借款后的两年左右时间突然面临较大的偿付压力。例如，据美国有关学者估计，从2007年开始，在2004至2006年发放的次级贷款和超A贷款中，59％的贷款还款额将会增加25％以上，19％的贷款还款额将会增加50％以上。在还款额大幅度上升的同时，许多家庭的收入并没有相应增加，这尤其体现于以制造业为主的地区——在这些地区，失业率大幅度上升，家庭收入大幅度下降。更加雪上加霜的是，从2006年开始，美国房地产价格的上涨速度逐渐减缓，在一些地区甚至出现了下降。由于抵押品价值的相对下降，对于困难家庭来说，其唯一的选择就是停止还款、放弃房产。除了这些真正的以自住为目的的借款家庭之外，获得次级按揭贷款的还有相当数量的投资购房者，而这些购房者在房价下降的过程中，更是会立刻放弃房产。

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