1.                 合作建房该如何破局？

        最近又传出了温州个人合作建房项目已经彻底“走样”的消息，赵智强在全国率先“拿地”曾被认为具有“破冰”意义的。距去年年底拿地已经1年的时间了，但该项目仍未获发改委系统的立项核准。据说，温州市政府“按正常房产开发项目流程走”的要求，该项目公司正分别与256名出资者重新签订入股协议，后者将由 会员身份成为项目股东。    

      今年6月初，天津市首位合作建房发起人刘革学曾向媒体透露，在关键环节“拿地”上取得了重大进展。但在6月28日，刘革学正式向媒体宣布，因为土地规划需要调整，时间和成本出现不可控因素，天津市首例步入实施阶段的合作建房项目“家园”项目770万元集资，日前已全部划归原主。 

      2005年3月浙江富润控股集团通过招投标获得杭州滨江区86406平方米土地，计划搞内部合作建房。预计可以开发住宅1800套，其中1200套按照4980元／平方米的基准价向集团内部正式职工出售。这一价格相比当地商品房的均价低了2000元。市建委和省建设厅认定富润集团的“集资建房”违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，是一种房地产开发的违规预售行为，影响国家宏观调控政策的实施和扰乱金融市场。

       北京人崔建群在昆明从事电子商务工作，因无法容忍高房价，2005年3月，他发起首个云南个人合作建房联盟，响应者超500人，成为昆明房产界的焦点。2005年6月，崔建群与5名联盟会员注资成立云南仁联房地产开发公司，以企业形式率先解决了合作建房的“身份”问题。崔建群到各地包括香港为联盟房产开发寻找资金支持。由于投资商普遍对内地房地产政策持观望态度，所有努力告吹。

       各地的合作建房人并没有被当前的困难吓倒，寻求各种突破口的活动一直也没有停止。2007年10月14日“郑州中基房地产开发有限公司”的挂牌，郑州陷入冰封的个人合作建房正式破冰，并进入实质性操作阶段，目前已经有500多位市民报名加入合作建房。中基地产采取委托其他公司通过招拍挂拿地、开发建设，支付合理佣金的办法。

        郑州中基房的“温州模式”已在深圳取得阶段性成功，其流程主要是：成立公司作为建房主体→指定银行设立账户并签订资金托管委托协议→委托有资质的房地产公司参与土地竞拍→拿地后开始建设房屋→支付房地产公司2%费用→按约定分配房源。这种方式至少可以减少开发上的灰色投入，让参与者买到低于市场价很多的住房。

       2002年就因烂尾而备受业界关注的麓鸣花园开发商近日向昌平法院申请破产,法院已受理。目前,麓鸣花园365户业主自发组织起来,欲通过合作建房完成开发商未建完的房子。业主称他当时买的价格是三千多元,现在已经涨到七千多元,他已经不可能用原来的价位去买同样的房子。业主已交付首付款1.3亿元,大约还有两亿左右的房款没有付清,如果接下开发商目前已经建设了一半的项目,用余下的两亿左右的资金完全可以把项目建完。

        江苏省徐州的律师模式合作建房目前已有１２１名市民参加报名，合作建房近日将进入实质性运作阶段。律师事务所作为一个常设机构，接受来自于各方面的委托，将他们联合起来，待大家的要求和意见都成熟之后，再集中和统一合作者的意见对整个建造房屋的工作进行运作，包括拿地、报批、申请建房等一系列的工作。 

        实际上，在房价持续上涨、调控乏力的情况下，个人集资建房确实可以在某种程度上解决中低收入老百姓住房难问题，也在一定程度上缓解住房市场供应压力，同时也减轻了政府保障住房的压力。其实我们国家早就有自上而下的住宅合作社系统，包括以前单位集资建房，都与当前的个人集资建房有着很大的相似性。

      从国际比较看，许多国家为中低收入群体提供的保障性住房比率都超过20%，甚至达到30%以上。而我国制定的目标不过5%，更具典型意义的是北京在房价大幅度提高到2万元/平米以上，乃至3万/平米的时候，竟然大幅度减低申请购买经济适用房人员的收入标准，提高进入保障房系列的门槛。一个家庭年收入只有4万元的三口之家，真就永远与房无缘了吗？

        十七大上提出的公平正义、民生为本的主题，成为合作建房曲折发展中的灯塔。个人集资建房者一般都是中低收入的无房群体，有强烈的需求但无足够的购买力，因此个人集资建房在很大程度上代表着广大低收入弱势群体的利益。

        国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中，第十一条规定：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。为合作建房正常拿地铺平了道路，打开了困绕多年的合作建房的瓶颈。

         8月7日，国务院颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（通称24号文件），要求加强单位集资合作建房管理。与此同时，郑州个人合作建房发起人王华注册的“郑州中基地产”挂牌，标志着郑州个人合作建房进入实质性阶段。以此为代表，上海、天津、南昌、沈阳的个人合作建房发起人注册成立地产公司的消息，亦纷纷成为媒体关注的重点，一度渐趋平静的关于个人合作建房的争论，再度风生水起。

   　　公司化之后，个人合作建房组织会不会蜕变为它们一直“反抗”的房地产开发商？政府应如何对个人合作建房公司进行监管？又应如何对以天然趋利的“公司”之名行非赢利的“社团”之实的个人合作建房公司进行法律定位？还有什么好的合作建房的形式？公司化能否为合作建房破局，人们还要拭目以待。

               “本文参加新浪房产&堂堂网博文竞选活动”.

          相关博文:

             2007.11.06   个人拿地成功让合作建房曙光初照      

             2007.09.05   国家机关停止建房可能加快调控进度

             2007.03.25   单位自建房究竟损害了谁的利益?

             2007.01.16   合作建房进“误区”方大有可为

             2007.01.12   质疑别有用心合作建房困难不大

             2007.01.07   合作建房引导房地产市场走出乱局

             2006.12.15   集资建房难道无路可走了吗