央行和银监会推出房贷新政推出已有一个多月之久。房贷新政有两个力度蛮大的调控措施，一是提高首付比例到4成以上，二是提高贷款利率10%，同时取消房贷的优惠利率大约15%，因此实际的贷款利率增加接近30%。这样的政策既提高了进入的门槛，也增大了购房成本，应当说对于当前的投机性住房需求具有相当的抑制作用。

      央行和银监会为了避免误伤普通的购房自住需求，在新政的执行中加了个限制条件，就是购买第二套房的行为才执行这样的两条限制措施，而购买第一套房的购房人可以继续享受3成以下和8.5折的优惠利率。这样的政策界限本来没有什么问题，但是各银行在制定细则的过程中却在什么是第二套房的问题上做起了文章。

       根据一个文件竟做出了各自不同的解释，又出台了相差甚远的实施细则，这肯定不是央行和银监会制定政策的初衷，也不会想到各家银行竟有如此的创造性，把个“第二套房”弄出了十几个版本。这种任由执行者自做主张的解释，肯定会让政策大大折扣，人们本以为为了维护央行和银监会调控的权威，像司法解释那样的政策解释应该立马出台。但是，央行和银监会对各家银行各自为政的细则表态时，认为各家银行有权根据自己的需要制定各自的细则，这样的表态让人们大失所望。

      很多人就问，如果没有一个统一的执行标准，这样的市场还怎么谈到规范？如果各家银行制定了宽紧不一的细则，那么无异于一边紧闭闸门，而另一边却在开闸放水，可能什么效果也没有。人们也自然想到，如果各家商业银行能够根据自己的实际情况制定不同的实施细则，那么地区间、分行间还会有各自不同的情况，是不是各分行再制定不同的细则的细则呢？如果各银行、各分行、各地区再制定出没有自己经手的房贷不算二套房，那么还能找到二套房吗？目前商业银行已经多达十几家，而分行不计其数，外资银行又开始涌入，人们不是有的是机会按照第一套房买房吗？现在这样的细则的细则已经露面了，交行率先披露了房贷细则中，对于第二套房的界定标准，由各地分行自行制定实施。

　　按照交行的房贷细则，第二套房贷严格执行放贷新政的规定，首付比例不低于四成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对于第三套及以上住房，交行的做法是，每增加一套，首付和利率同时增加5个百分点，即购买第三套房的首付比例为45%，贷款利率为基准利率的1.15倍，第四套房首付50%，贷款利率为基准利率的1.2倍，依次类推。

　　对于业内普遍关注的第二套房的界定问题，首先，将以个人征信系统的报告为准，其次，曾经贷款买房，但已结清贷款，再申请贷款买第二套房，将被认定为第一套房；第三，公积金贷款不列入第二套房参考范畴，也就是说，利用公积金贷款买第二套房，首付不会提高到四成，贷款利率也不会增加到1.1倍。

　　  但是，以个人还是家庭为单位界定第二套房，交行并没有给出统一的标准。交行房贷细则规定，各地分行可根据地方监管要求，自行决定以个人还是家庭为单位界定，但如果以家庭为单位，家庭的范畴将只涉及夫妻，而不涉及到父子等其他亲属关系。

      这次的房贷新政的关键就是第二套房的认定，如果在在这个问题上松下套来，房贷新政也就失去了根本意义，按照交行等一些银行的细则，人们还清贷款就不算二套房，那么还了贷、贷了再还，这家贷、那家还的游戏就可以无限制地进行下去，炒房、投机行为一点也解决不了，反倒让房产新政成了投资者愚弄的对象。这样虽然要求第二套房贷严格执行放贷新政的规定，但是由于没有界定出哪里有二套房，政策再严厉也是一点意义也没有。

      央行征信局局长戴根有接受《财经》杂志采访时表示，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，都可以通过央行征信系统反映出来。然而，对于整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在该系统中。但是戴根有表示，如果得到法律授权，银行方面可以在半年的时间内，将家庭成员的购房记录编排完成，那样银行统一实行按户认定的标准就是非常简单的事情了。

      戴根有的表态只是假设而已，房贷新政的根本点是调控房地产市场呢？还是起个警告银行风险的作用？风险反正是各银行自己承担，或者是在做文字游戏？央行和银监会的目的究竟为何？

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　　 附录：
　　国内商业银行第二套住房认定标准
　　银行认定标准
　　建设银行以户为单位，夫妻一方曾贷款买房，再购房则视为第二套房。无论是否结清贷款，都属于第二套房
　　中国银行以户为单位，夫妻一方曾贷款买房，无论是不是婚前财产，无论是否结清贷款，再购房仍为第二套房
　　农业银行以户为单位，夫妻一方曾贷款买房，无论是不是婚前财产，再购房则视为第二套房
　　工商银行以户为单位，在央行征信系统查看是否有贷款余额，若无则属于第一套房
　　招商银行以个人为单位，对于已贷款者，无论是否结清贷款，都属于第二套房
　　交通银行以个人为单位，以央行征信系统报告为准，对于已结清贷款者再购买第二套房，视为第一套房。
　　兴业银行以户为单位，如果夫妻一方已贷款买房，即视为第二套房。对于已结清贷款者仍算第一套房
　　浦发银行以个人为单位，只要此前贷款已付清，即可视为第一套办理房贷
　　光大银行以个人为单位，对于已结清贷款者，再购房仍为第二套房
　　华夏银行以个人为单位，对于已结清贷款者，再购房仍为第二套房
　　外资银行第二套房认定标准
　　银行认定标准
　　花旗银行以个人为单位，在第一套房贷款结清后，再贷款购房视为第一套住房
　　渣打银行以个人为单位，在第一套房贷款结清后，若夫妻一方未付清房，不能作为参贷人
　　东亚银行以户为单位，付清房贷者再买房属于第一套房
　　汇丰银行以户为单位，付清房贷者再买房属于第一套房