房贷紧缩是房市逆转的信号

      人们的收入并没有在这一年有太大的提高，但是收入与房价之比在大城市里一般达到1：20—1：45的水平，这是非常吓人的，因为国际上的通常安全的系数是1：3—1：6之间。如此高房价何以还有人敢冒险买房，主要有这么几种情况，一是确实高收入的人群是能够接受万元楼盘的，品质必定提高了吗，对这些人来说收入和房价的比例是能够接受的；二是家庭成员集中资金买房，因为房价确实一年比一年高了，这些人有一种机不可失，失不再来的紧迫感，所以就孤注一掷了；三是投资人买房，很多人买房都是以自住的理由，但是现在的买房人大多数都不是无房户，能够买得起万元商品房的购房人不大可能现在才出手买第一套房。所以有人认为是一人多房支撑着当前的房地产市场。对于第三类购房人来说，房价高低不是他们买房的决定因素，追涨才是他们的选择。

       实际上今年以来银监会和银行部门对高房价不断高涨带来的风险一直在密切地关注中，4月份央行就要求银行系统密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控。这是近年来央行、银监会首次以相对明确的态度警示涉房贷款的潜在风险，提醒银行注意抵押资产价格变化可能引发的金融风险，类似表态反映出对房价未来走势的担忧。

        7月底，中国人民银行上海总部首次发布《中国区域金融稳定报告》，强调部分省市地区房价波动加大及近期房价涨幅加速上涨，再一次引发了央行对房地产市场波动效应的关注。央行指出，如果房价出现较大幅度波动，将对银行的信贷资产价值与抵押品资产价值产生双重影响，使房地产市场波动风险高度集中于银行体系，为了规避房地产市场衰落给银行系统带来损失，各地银行纷纷采取应对措施。

       一、从8月份以来北京地区办理个人已很难享受到优惠利率，而且借款人在申请贷款前也必须提供详实的资金用途说明。招商银行只对拥有两处以上房产的个人开展循环贷业务，而且审查十分严格。交行除要求借款人提供资金使用说明外，其每次提款额度将受到一定比例限制，贷款利率不予以优惠。工行、民生所提供的贷款额度将控制在抵押物价值七成以内。

       继光大银行停止为5年内的二手经济适用房贷款后，深圳发展银行9月3日也紧急发布通知，对未满5年经济适用房将按照房屋购买原值予以贷款。5年内二手经济适用房改为按原值贷款，二手经济适用房购买原值在2600元－3000元/平方米之间，而目前的市场评估值能达到6000元/平方米左右，看来市场评估值的泡沫已经引起银行的严重关切。目前北京实际成交的经济适用房中，5年以内的占到80％左右，该消息对北京二手经济适用房交易的影响那是相当地大的。

       另外，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发24号文）中明确规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

      二、南京建设银行则提高了贷款人准入标准，贷款人还款与收入比应控制在５０％以下，对外地流动人口停止办理住房贷款；二手房贷款首付比例提高至４０％；二手房使用年限超过２０年、房屋建筑面积小于５０平方米的，不再发放贷款。限制小面积二手房贷款，受冲击最大的是中低收入阶层。招商银行南京分行也已停止办理一切房改房贷款业务。

       三、 深圳多数银行已收紧房贷政策，将按揭贷款首付比例提高至四成，多数银行已全面停止办理二手房按揭贷。华夏银行深圳分行已将所有住房按揭贷款的首付比例上调至四成。而工行、深圳发展银行等金融机构的主要措施包括对购多套房的提高首付，对申请人资质要求明显从严，对二手房评估价进行下调等方面。

       光大银行深圳分行对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制，个人房贷按揭成数为七成，年数最多10年。深圳中信银行虽然没有全面提高按揭贷款首付比例，但对一些经评估认为价格偏高的楼盘，该行也向上微调了首付比例。

       四、温州市一些银行已开始调整信贷政策，甚至进行规模控制，目前，不少银行已着手控制一站式房贷业务和房产抵押贷款业务，包括提高贷款门槛、严格审查制度、减少贷款额度等，并且不排除暂时停止办理的可能。此外，一系列的个人房贷紧缩措施也正在酝酿和开始实施，如抵押贷款利率上浮、房产的价值评估程序更加严格等。

       五、今年７月以来，重庆多家银行通过提高首付比例、限制房龄等方式紧缩二手房贷款业务。目前建行重庆分行已把二手房房贷首付比例提高到四成，同时限制以下三类人群办理二手房贷款：一是收入不稳定者（即月供大于月收入的５０％，或家庭负债大于家庭资产的５５％），二是有信用不良记录者，三是炒房团。

       深发行重庆分行对１９９７年以前的房子，首付和贷款成数都会相应提高。东亚银行重庆分行表示，如果是１９９７年以前的房子，一定要地段好、变现价值高，同时参考中资银行做法，决定房贷比例。

       六、银监局管要求严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35%的项目发放任何形式的贷款，严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款，严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款，严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。

        银监会在布置下半年的重点监管任务中，着重强调要将金融机构的新增贷款速度控制在全年15%以内，也就是说下半年，金融机构新增贷款额远低于上半年的贷款金额，这是监管部门为银行划定的警戒线。

       为防范房价下跌导致的抵押物价值缩水，银行已全面收紧个人住房抵押贷款。央行货币政策委员会新传出的信号也显示，下半年的货币政策将由之前的“稳健”过渡至“稳中适度从紧”。迫于紧缩银根的压力，部分实力不强的地产商可能陷入资金危机。

       今年以来，央行已进行4次加息，7次调整存款准备金，由此来自货币紧缩政策那动辄上百万的房子，全靠一次性付款，能有多少人买得起？高房价邪涨的态势因此逆转是不言而喻的。

        银行紧缩房贷能有效抑制需求，缓解房地产市场长期以来供需不平衡的矛盾。房贷紧缩将大大减少炒房行为，防止市场虚火过旺。同时银行缩减的不仅是个人房贷，还有房地产开发等经营性贷款。房开商获取资金的方式困难了，巨大的资金压力将使得他们不得不加快房源销售速度以回笼资金，捂盘惜售也将让开发商难以为继。