(修订版)

研究了福建、浙江和山东，今天我们来看看江苏，这个经济第二大省的楼市到底哪里最危险。

还是先上数据。由于很多读者是第一次读到我的文章，所以先允许我再次将数据的含义做一个解释。下面数据表格中，第一列是城市名称，江苏13个地市全部都列入了。第二列的“依赖度”，是指一个城市的经济对房地产的依赖程度，是用2013年的该市“房地产投资额”除以当年GDP，得出的百分比。

第三列“人均面积”，指的是2013年人均房屋在建面积，而不是实际拥有的住房面积，这个数据可以反映一个城市未来楼市的压力。第四列“小学生增减”，是反映最近3年（2010年与2013年）小学生在校人数增减比例，用来衡量一个城市的对人口的吸引力。苏州、无锡、常州没有查到2013年的数据，用的是2009年跟2012年的比较。盐城、泰州、连云港、宿迁的小学生在校人数不完整，无法比较。

所有原始数据（表内为计算后的数据），均来自当地统计局。淮安、连云港两个城市统计局网站上没有最近两年的“房屋在建面积”，我按照当地2010年、2011年的数据，参照这两年平均增长速度，推算出来2013年数据，特此说明。

城市   依赖度  人均面积  小学生增减

南京    14.0%     8.5       +11%

苏州    11.3%     7.3        +19%

无锡    14.0%     9.8        +5.6%

南通    11.8%     6.2        -1.5%

徐州     8.6%     3.5        +24.5%

常州    16.0%     10.2       +7.8%

镇江    10.1%     7.6        +3.9%

扬州    9.7%      5.0        -2.6%

盐城    9.4%      3.3         无

泰州    9.0%      4.9         无

淮安    14.5%     6.0        +6.9%

连云港  13.5%     7.9         无

宿迁    17.9%     8.0         无

通过上述数据，我们可以得出如下结论：

1、江苏楼市第一危险的城市是常州。一个常住人口只有469万人的中等城市，年房屋施工面积达到4777万平米，人均10.2平米。从2009年到2012年，常州在校小学生人数增长了7.8%，说明这个城市有一定人口吸引力，但很难赶上房屋的新建速度。此前的第一稿中，在计算常州人均房屋施工面积时，我误用了建筑企业统计口径，现在调整为房地产开发企业口径，这样数据减少了将近一半。

2、无锡是第二危险的城市，人均房屋在建面积达到了9.8平米，而无锡对外来人口的吸引力有限，2009年到2012年小学生人数只增长了5.6%，不到苏州的三分之一，甚至不如徐州、常州、淮安。

3、南京是江苏房地产第三危险的城市，人均房屋在建面积达到了8.5平米。南京也是“弱省会”，经济总量低于苏州、无锡，资金总量低于苏州，人口增速也没有苏州快，近年来甚至不如徐州。但有一点需要说明，由于南京的统计公报里没有公布2013年的“房屋施工面积”，我从当地统计局2013年年鉴里查到了2012年的数据是6050万平米。根据这个数字，推算出2013年不少于7000万平米，获得了上述人均在建面积数字。但非常明显，这仅仅是房地产开发企业的数字，南京还提供了“全社会房屋施工面积”的数字，折合人均15.9平米（第一稿中采用了这个数据）。说白了，如果算上小产权房、乡镇集资房、军产房、政策性住房，每个城市的房屋施工面积，都要比统计公报里的数字大一倍左右。这才是中国房地产市场的真相！

4、接下来比较危险的是宿迁、连云港、镇江，他们的人均房屋在建面积都超过7.5平米。其中连云港由于缺少准确的数字，只能做一个大概的推算。这个城市公布的统计公报，在2010年和2011年都有房地产详细数据，但诡异的是到了2012年和2013年，官方的“统计公报”对房地产讳莫如深，不愿意提供任何准确的数据。在当地统计局的官网上，甚至找不到2012年和2013年的统计公报。去年下半年以来，关于多家开发商在连云港“退地”的新闻也被屡次报道。这三个城市里，只有镇江能吸引来增量人口，连云港和宿迁都是常住人口低于户籍人口，这种城市的楼市如果人均在建面积超过3平米，就会很麻烦。

5、南通的楼市也比较危险，这个城市的人口似乎在下降，因为过去三年小学生人数减少了1.5%，但人均房屋在建面积达到了6.2平米。扬州也差不多，在校小学生人数三年减少了2.6%，人均房屋在建面积达到5.0平米。再次重复一组参考数据，东莞和深圳过去三年，小学生人数增长都接近18%，人均房屋在建面积都没有超过3平米。

6、苏州虽然人均在建房屋面积高达7.3平米，但人口竞争力非常强，至少最近三年不比深圳、东莞差，所以楼市的麻烦应该不会太大。徐州其实是个人口输出型城市，至少官方数据里户籍人口比常住人口多150万左右。最近3年徐州小学生人数大幅增长了24.5%，这非常令人惊讶。我有点看不懂，知道确切原因的朋友请告诉我。如果数据是真是的，徐州、盐城的楼市是江苏最健康的。

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