浙江是房地产最先进入调整的地区，其中温州楼市的低迷已经超过3年。2014年8月18日，国家统计局公布了7月份全国房地产市场情况，杭州7月份环比降幅达到了2.5%，这已经是杭州连续4个月环比降幅居全国之首。

 

那么，在浙江省内11个地市中，哪个城市对房地产依赖度最高，哪里的楼市又最危险？我们还是用数据分析一下。

 

先看第一组数据（表一），也就是每个城市2013年房地产投资额占GDP的比重，这个指标反映的是各地对房地产的依赖程度，数据全部来自各地统计局公布的“2013年统计公报”。部分城市在同一份公报中出现了2个房地产投资数据，本文采用较高的那个。此外，还用北京、深圳、东莞的数据做一个参照。

 

表一：浙江各地房地产依赖度

 

城市   GDP  房地产投资  依赖度

杭州   8344     1853      22.2%

宁波   7129     1123      15.8%

温州   4040      734      18.3%

嘉兴   3148      511      16.2%

湖州   1803      268      14.9%

绍兴   3967      537      13.5%

金华   2959      385      13.0%

衢州   1057       89       8.4%

舟山    931      144      15.5%

台州   3153      454      14.4%

丽水    983      119      12.1%

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北京  19500     3906      20%

深圳  14500     1232      8.5%

东莞   5490      578      10.5%

 

 

从上述数据可以看出，杭州的房地产依赖程度最高，其次是温州、嘉兴、宁波、舟山。深圳、东莞是我认为房地产依赖度比较低，市场相对健康的城市，如果以这两个城市为参照，浙江只有衢州比较健康。

 

我此前在《42个城市房地产依赖度排行中》，计算的北京房地产投资占GDP的比例是17.8%。但此次重新查阅2013年北京的统计公报，发现里面同时提供了两个房地产投资数据，一个是3483亿元，一个是3906亿元，如果按照后者计算，北京的依赖度是20%。但另外一方面，北京房地产业2013年的增加值只有1340亿元，占GDP的比重只有6.9%。同时考虑到北京楼市吸引了全国投资性购房需求，所以还算健康。

 

我们再看一组数据（表二），这里反映的是各地人均房屋在建面积。“在建面积”很容易理解，就是正在施工中的房屋。需要说明的是，宁波的2013年房屋在建面积数据没有查到，表内的数据是我根据2011年、2012年数据，以及2013年宁波房地产投资额增长状况，推算出来的。

 

表二：浙江各地人均房屋在建面积

 

城市   在建面积  人口   人均面积

杭州     9328     884     10.6

宁波     7200     766      9.4

温州     4242     920      4.6

嘉兴     4331     456      9.5

湖州     2106     291      7.2

绍兴     3604     495      7.3

金华     2198     543      4.0

衢州      723     212       3.4

舟山    未公布    114      --

台州     2713     604      4.5

丽水      732     212       3.5

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北京    13887    2115      6.6

深圳     4003    1800      2.2

东莞     2838    1100      2.6

 

从人均在建面积上看，杭州是浙江房屋供应量最大的城市，其次是嘉兴、宁波、绍兴、湖州。这5个城市房屋供应量，都可以用恐怖来形容，因为北京这样城市也没有超过人均7平米。如果跟深圳、东莞相比，大部分浙江城市的房屋在建面积都偏高了。

 

需要说明的是，我使用的深圳、东莞的人口数字，都不是统计局公布的数据。其中深圳的数据来自深圳警方，然后通过深圳小学生在校人数和手机用户数验证，是可靠的。东莞也是这样。比如东莞统计局公布的常住人口是738万人，杭州公布的是884万人。但东莞有66万在校小学生，有1850手机用户；而杭州只有48.4万在校小学生，1459万手机用户。这样推算，如果杭州的人口数字是准确的，那么东莞至少应该有1100万以上的人口。

 

浙江经济发达，对外来人口应该有比较大的吸引力。但事实并非如此，这让我感到非常意外。一个城市人口多少，历来是谜团，因为各地统计公报在人口上水分最大，最不可靠。比如深圳的统计公报显示，2013年比2012年新增了8万常住人口，但小学生在校人数却增加了5万人，这显然不匹配。

 

我历来喜欢用小学生在校人数来观察一个城市的人口吸引力，浙江各地2010年和2013年的数据如下（表三，绍兴2010年的小学生数字未查到，表内为2009年的），我们可以计算出增长率。

 

表三：浙江各地小学在校生人数

 

城市   2013年  2010年  增减比例

杭州    48.4     45.4     +6.6%

宁波    48.7     46.2     +5.4%

温州    60.8     58.1     +4.6%

嘉兴    22.7     22.5     +0.8%

湖州    15.7     16.0     -1.9%

绍兴    30.0     30.0*      0

金华    40.0     36.9     +8.4%

衢州    14.2     14.8     -4.1%

舟山     4.6       4.7      -2.1%

台州    48.0     43.0     +11.6%

丽水    16.4     15.6     +5.1%

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北京    80.3    68.6      +17%

深圳    73.0    61.9      +17.9%

东莞    65.9    55.2      +17.7%

 

通过跟北京、深圳、东莞的比对，我们可以看出，浙江各地吸引人口的能力明显不如京、深、莞。其中台州、金华、杭州、宁波、丽水、温州近年来人口有所增长。其实丽水属于人口流失地区，2013年该地户籍人口是264万，官方公布的常住人口只有212万。丽水小学生人数的增长，反映的也许是最近几年有人口回流。台州、金华因为房价比杭州、宁波、温州低，最近几年显然成功吸引到了一批外来人口入住。

 

所以我们可以得出这样的结论：

 

1、杭州是浙江楼市最危险的地方，虽然这个城市美丽、宜居，但对外来人口的实际吸引力没有我们想象的大，最近3年流入的外来人口或许只有北京、深圳、东莞的三分之一左右。加上人均在建面积巨大，当地经济对房地产依赖度高，所以楼市需要调整。

 

2、嘉兴是第二危险的城市，这个城市对外来人口吸引力非常弱，人均在建房屋面积巨大。

 

3、宁波是第三危险的城市，虽然宁波经济充满活力，但对外来人口吸引力不到东莞的三分之一，人均在建房屋面积太大。

 

4、湖州、绍兴、温州的楼市风险也比较大，温州因为提前调整了两三年，所以看起来指标似乎不太差，但由于绝对价格偏高，仍然需要长期调整。而湖州、绍兴两地，人均房屋在建面积巨大，缺乏人口竞争力，所以它们跟嘉兴类似，楼市的调整才刚刚开始，风险没有得到释放。

 

5、台州、金华因为人均在建面积不高，对人口有实际吸引力，所以楼市相对来说风险较小。

 

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