今年4月份，我曾经在本栏目发表过一篇文章《福建的房子先别碰》，在福建引起强烈反响，微信上的转发热潮一直持续到今天，至少上百万人读过这篇文章。

 

8月初以来，福建再次成为全国关注的焦点。因为8月8日官方公布了救市的“闽八条”，其中涉及到对房地产信贷的放松。比如大大放宽了首套房的认定标准：不管你有多少套房子，只要还清了贷款，再次买房都可以视作首套房。这被认为是地方政府干预银行信贷的开始。

 

福建为什么采取这样激进的救市政策？原因正如我在《福建的房子先别碰》一文里分析的那样，福建的房地产市场供应过剩，需求不足，比较危险。那么，在福建的9个地市中，哪个地方最危险呢？

 

我在此前的文章中说过，观察一个城市对房地产的依赖程度，最好的指标有两个：一是来自房地产的各种税费收入，占地方政府财政总收入的比例；二是房地产行业增加值占城市GDP的比例。但遗憾的是，第一个指标几乎所有的城市都不公布，第二个指标只有部分大城市才在年度统计公报中公布。

 

退而求其次，还有两个指标可以用来排行，一个是房地产投资占年度固定资产投资的比例，一个是房地产投资占年度GDP的比例。相比之下，第二个指标更恰当一些。我采用的数据，全部采集自各城市统计局公布的“2013年统计公报”。有些城市在同一份统计公报里，有两个房地产投资数据，一个出现在固定资产投资分类表中，一个是在房地产开发情况说明中。遇到这种情况，我一般采用较高的那个数据。

 

以下是2013年福建9个地市的数据，GDP和房地产投资的单位都是亿元：

 

城市   GDP   房地产投资  比例

福州   4679     1433     30.6%

厦门   3018      532     17.6%

泉州   5218      849     16.3%

漳州   2236      387      17.3%

龙岩   1480      165     11.1%

三明   1478      162     11.0%

莆田   1343      283     21.1%

宁德   1239      238     19.2%

南平   1106      133     12.0%

 

再看一组数据，是一个城市房屋施工面积（表中数据单位是万平米）和常住人口（万人）的比例：

 

城市   施工面积   常住人口   人均

福州    6871        734      9.36

厦门    3786        373      10.2

泉州    5092        836      6.09

漳州    3052        493      6.20

龙岩    1522        258      5.90

三明    1394        251      5.55

莆田    1894        283      6.69

宁德    1389        284      4.89

南平    1287        262      4.91

 

根据上述两组数据，我们可以得出以下的看法：

 

1、在福建，福州是对房地产依赖程度最高的城市。如果你看过我昨天发表的《42个城市“房地产依赖度”排行》就会知道，在全国42个大中城市里，福州对房地产的依赖程度高居第五位，仅次于三亚、贵阳、昆明、西安。在福建省内，福州高居榜首，遥遥领先第二名。此外，从人均施工面积看，福州指标也非常高，位居第二。根据我本人对房地产的研究，在一个有人口竞争力的城市，人均房屋施工面积比较合理的指标，是不超过4平米。

 

2、厦门是第二危险的城市，虽然它的依赖度只排在第四位，但人均房屋在建面积高达10.2平米。再加上厦门房价在福建一马当先、超凡脱俗，所以未来出现长时间的滞涨或下跌，是必然的。

 

3、莆田是第三危险的地区。在福建，对外来人口有持续吸引力的城市事实上只有三个，分别是厦门、福州和泉州，莆田虽然地处沿海，经济有活力，但吸引力毕竟非常弱。它对房地产的依赖度高居福建第二，人均在建房屋面积高居第三，这也是比较危险的事情。

 

4、福州、厦门、泉州和莆田之外的地区，基本上都是人口流失地区。在这样的地区，人均房屋在建面积超过3平米就危险。所以，漳州、龙岩、三明、宁德、南平的房地产市场也是比较危险的，尤其是郊区和新区的物业。当然，这5个城市里宁德似乎更危险一些，因为它的依赖度比较高。这些地方由于房价不高，所以传统市中心“有用的”房子，其实风险可控。

 

所以，结论还是那个：福建的房子先别碰。除非你是刚需，你能在市中心买到比较便宜的房子。投资性的需求，还是到一线城市找机会吧。

 

 

 

附：福建的房子先别碰

 

      中东部地区，房地产泡沫最严重的省份是哪个？也许你会想到浙江，这当然没错；但我告诉你，福建目前的严重程度很可能不亚于浙江。

 

      在国人心目中，福建的形象一直比较模糊：说它经济发达吧，比不过广东、浙江；说它有文化底蕴吧，不如江苏、上海；说它的海鲜有名吧，辽宁、山东会不服气；说它的海景漂亮吧，又无法跟海南相比。总之，这是一个中庸的省份。

 

      就是这样一个地方，过去几年中房价一路飙升。根据禧泰房地产数据中心的统计，2014年3月厦门平均房价为2.22万元每平米，超过三亚、杭州、广州，位居内地城市第四位；而福州平均房价为1.41万元每平米，超过宁波、青岛、大连等城市，位居内地城市第11位。

 

      从经济数据上看，福建是个中等偏小省份。2013年年底，这个省吸附的资金总量（金融机构本外币各项存款余额）只有2.89万亿，位居省级地区的12位，只相当于广东的24%；而福建的常住人口，只有3774万人，相当于广东实际生活人口的三分之一。如果拿福建跟深圳比，我们也会发现，在很多关键数据上福建比不过只有弹丸之地的深圳：资金总量，深圳是福建全省的1.17倍；财政总收入，深圳是福建的1.4倍；进出口总额，深圳则是福建的近3倍。

 

      我们可以做一个数据对比，看看目前福建房地产开发量有多夸张：福建目前城镇人口是2293万人，跟北京差不多。2013年，福建房地产开发施工面积达到2.63亿平米，其中住宅1.78亿平米，分别相当于北京的1.22倍和1.88倍。要知道，北京现在的房子不仅仅给北京人使用，还是全国富人的最佳投资品，其真实需求量会远远超过福建。

 

      再看看“深圳+东莞”跟福建的比较。我在此前的文章中推算过，目前东莞大约有1200万人，加上深圳的1800万人（深圳警方承认的数字），这两个城市共计3000万人，而且基本上全部实现了城镇化。应该说，深圳和东莞总人口是大大超过福建城镇人口的。但2013年深圳和东莞房地产开发施工总面积只有大约7000万平米，不到福建的30%。即便考虑到东莞深圳违法建筑较多，开发总量也很难超过福建的一半。

 

      从福建自身来看，房地产开发量最近5年也呈现突飞猛进的态势。2009年的施工总面积只有1.17亿平米，到2012年就增加到了2.1亿平米，2013年又增加到了2.63亿平米。而2013年全省竣工房屋面积，比2012年大增51%。这种增长速度，只能用疯狂来形容。

 

      一方面是开发量剧增，另一方面却是销售锐减，价格飙升。有媒体报道称，2009年至2013年的5年间，福州市商品住宅成交面积自563万平方米滑落至228万平方米，降幅达到59%；而成交价格则由7619元/平方米攀升至1.62万元/平方米，涨幅达到113%。

 

      中国绝大多数省份，人口和资金高度集中在一两个城市。而福建则不然，这个人口总量偏小，资金总量有限的省份，却有三个中心。真正的经济中心、生产中心是泉州。2013年GDP是5218亿元，虽然只能跟唐山、南通PK一下，但却是福建的老大，其旗下的石狮、晋江民营经济都比较活跃。但全省的资金中心在福州，因为这里是省会，权力在此，钱自然被招来了。虽然省内第一，也仅仅8950亿而已，还没有佛山、无锡多。而房地产的中心、外地人最喜欢的城市，显然是厦门。这个美丽的特区城市，虽然房价高居内地城市第四，但GDP只有3000亿，相当于深圳南山区而已。汇聚的资金总量大约6400亿，跟常州、烟台差不多。

 

      所以，厦门的合理房价应该是跟青岛大连相当，福州的房价跟苏州、无锡、佛山相当。目前福建房价之所以虚高，跟福建人胆大爱冒险有直接关系，也跟浙江这个“带头大哥”的影响有关。

 

      但福建的经济实力和人口密度，怎么能跟浙江相比呢？浙江资金总量是福建的2.6倍，人口是福建的1.5倍。如今浙江已经“亢龙有悔”，福建需要接受调整的日子应该不远了。所以，如果你不是刚需，而是投资客，福建的房子先别碰！

 

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