看到这个题目，也许有朋友会问：你前两天还说“一二线城市房价存在较大上涨压力”，今天怎么又转而看空了？

一点都不矛盾。正是因为中国房地产市场出现了这一重大转折，所以房地产商的冬天要来了，而且这个冬天比较漫长。现在才“霜降”，还有立冬、小雪、大雪、冬至、小寒、大寒在后面等着呢。过两年，被兼并的、跑路的、跳楼的，各种各样的新闻会逐步涌现。

中国房地产市场2013年发生了怎样的转折？一言以蔽之，除了三四十个中心城市之外，绝大部分地方的市场基本饱和了。

国务院发展研究中心根据第六次(2010)人口普查等数据的推算，到2010年全中国城镇住房存量是179亿平方米，2.2亿套，按照2010年城镇常住家庭来算，达到了户均1.02套。

中国指数研究院的推算结果是这样的，到2010年全国城镇住宅存量是203亿平米，大概有2.1亿套，折合每个城镇家庭1套，人均建筑面积31平米；乡村住宅存量210亿平米，住宅2.4亿套，人均住宅面积31.7平米。

上述数据都是2010年的，现在又过了三年。根据国家统计局的数据，这三年中新增的住宅竣工面积超过22亿平米，销售面积接近30亿平米。也就是说，全国城镇人口的人均居住面积又增加了超过4平米，达到了约35平米。而目前正在施工中的住宅面积，还有40多亿平米！

这些数字只反映了合法建筑，也就是商品房住宅、保障房和集资房，没有包括小产权房和违法建筑。后面这两种房子，在经济发达地区大量存在，而且如野草一般生长。比如在深圳，违法建筑总量大约是合法建筑总量的1.5倍，2010年官方公布的普查数字，全市有35.7万栋违法建筑，面积接近4亿平方米，用地面积131平方公里，大概占了深圳生态保护线之外面积的13%！目前深圳实际生活人口超过1800万，在建立特区之后的33年中，平均每年涌入深圳并留下生活的人口达55万，相当于每年搬来一个中小城市！如果没有这些违法建筑，可想而知，深圳的房价会上涨到什么程度！

从深圳这个极端的案例中，我们可以想见，全国范围内，这些年到底新增了多少住宅。即便全国的小产房和违法建筑只相当于合法建筑的30%，城镇人口实际的户均住房套数也达到了1.45套，人均约46平米！

但是这些住房的分布是不均匀的。绝大多数三、四线城市，如果将来没有特殊的发展机遇，住房基本上饱和了。比如中西部很多县城，大量的房子卖给了县里的农民，以及外出打工的人，这里面相当多的人，最终根本不可能到县城生活，因为随着户籍制度的改革，他们至少能去地级市，有的还可以去省城，这些房子很多会空置，它们最终连出租的机会都没有。当房产税开征的时候，这些无人居住、难以出租的房子会如何呢？

但是中心城市就不同了。即便是目前市场已经饱和，但是长远看，它们吸纳外来人口的能力强。一旦这些地方房地产出了问题，生活在这些城市里的官员有能力出台政策，为自己的城市“保驾护航”。比如省会城市，真到泡沫破裂的时候，放松限购或者出台购房入户政策，一下子就把县城和地级市的购房需求抢走了。

2013年中国房地产市场最大的变局，就是从开发商到投资者，都开始撤离三四线城市，重返一二线城市。而且，随着全国性的购房需求从2000多个大小城市，一下子集中到三四十个中心城市，一二线城市房价上涨压力非常大。

这个变局还意味着，开发商在三四线城市开发楼盘，风险变得非常大，利润会越来越薄。但不是所有的开发商都有能力转战一二线城市的，因为中国的房地产市场基本上被行政权力分割成一个个区域市场。只有万科、保利、万达这种超级开发商，才有能力在不同城市之间纵横捭阖。而中小开发商，基本上都是依附于地方权力找饭吃的企业，离开自己势力范围，根本谈不上竞争力。

所以开发商的淘汰赛开始了。全国上万家房地产开发企业，大部分会在未来5年间被淘汰出局。早转型，早退出，早超生。那些逆潮流而动的中小开发商，最终的结局有两种：好的被收购兼并，差的只能“跑路”或者跳楼。市场是残酷的，出来混总是要还的，现在开始进入“让他们还”的时间段了。

其实大开发商也不好玩了，尤其是股票上市、财务公开的开发商。市场变小了，要维持每年庞大的销售额会越来越困难，维持利润就更难，上市房企的利润一旦变脸，投资者和银行也会跟着变脸。一些扩张过快的大开发商，也许会“突然死亡”，到时候速度之快将让大家目瞪口呆。

其实资本市场已经反映出对房企的不信任。A股市场早就停止了房地产企业IPO，它们只能去香港。最近两年，中小房地产商在香港股票发行价平均只有5倍市盈率，今年上市的当代置业发行市盈率只有3.8倍。而且绝大部分中小房地产企业，在香港上市的时候出现了“市值缩水到净资产六成左右”的现象。也就是说，它们不但被贱卖了，而且非常非常贱。而在2007年，“内房股”在香港的发行市盈率可以达到15倍左右。

至于A股市场上的房地产股票，近期也维持弱势，跟一二线城市的房价出现背离。归根结底，是因为投资者越来越明白，这些企业更广阔的舞台----三四线城市的市场正在萎缩，而且将长期萎缩。

未来的房地产市场，如果环境好，我是说通过改革，行政权力真的能退出市场，那房地产企业将进入优胜劣汰期。如果不是这样，反而会出现“有关系的企业”淘汰“好企业”的现象，因为未来房地产商的利润，可能主要来自旧城改造，而这是政府管控最强的一块市场。所以，我估计万科地产老大的桂冠失去是必然的，弄不好5年之后连前三都不是。但抱权力粗腿的企业呢，则有可能面对深不可测的政治风险，随时game over。

（“天天说钱”是一个原创财经评论的发布平台，其微信公众订阅号免费为你提供更为便捷的服务，你可以在“微信--通讯录--订阅号”里，通过点击右上角加号，搜索“天天说钱”，然后加关注。）