共有产权房与自住商品房之间差异真有那么大吗？重新调整收益分配，自住商品房即可转化为共有产权房。

    最近自住型商品房在北京火爆。

    10月23日，北京出台自住型商品房政策，立即成为今年冬天北京楼市最热的话题。从10月底开始，北京已陆续成交了近10块自住型商品房用地和部分包含自住型商品房的用地，总面积达148.2万平方米。

    批评也纷至沓来，尤其针对潜在套利空间。网上流传甚广的，是阳光100置业集团常务副总裁范小冲的一个计算：“以一套同区位的商品住宅和自住型商品房为例，普通商品房的起始售价为1万元/平方米，那么自住型商品房的售价仅为7000元/平方米。假设5年后两种住房的售价都为12000元/平方米，那么普通商品房在5年后上市交易的话，每平方米可获利2000元。如果不是唯一一套住房，还需要缴纳20%的差额个税，每平方米能获利1600元。而自住型商品房5年后可上市，扣除30%上缴财政的收益，每平方米可收益3500元。”

    只要有高额溢价就会有大量寻租。叶檀撰文指出：“参照经济适用房非常不公平，购买者可以享受低价，可以享受低税，还可以享受房地产资产增值收益，摆明了是刺激大家一起去分食大餐。”并认为北京应该学习上海，搞共有产权房，产权明晰共享，“仅这一条就把市场溢价寻租的路子给堵得死死的。”

    上海的共有产权房，以购买时购买价格占相同地段、质量的普通商品住宅市场价格的比例约定产权份额，一般而言，上海当地政府占30%～40%的产权，60%～70%的产权归个人。住满五年后上市转让，住房保障机构享有优先回购权，住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。

    建设部也开始对共有产权房偏向。12月8日新华网发表对齐骥的专访，问道：“近期，部分一线城市推出了‘自住型商品房’等新型保障房。对于这类地方政府和保障对象共有产权的保障性住房，住房城乡建设部持何种态度呢？”。齐部长做了很长一段关于共有产权房的阐述。并说：“下一步，我部将指导各地有序开展共有产权保障的探索，完善产权分配和上市交易收益调节机制，切实消除牟利和寻租空间。”

   但是，共有产权房与自住商品房真有那么大区别吗？事实上，重新调整收益分配，自住商品房可以轻易转化为共有产权房。

   即修改北京市的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》第六款。第六款规定，“购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。”

    但是，按市场价格的70%买房，为什么不可以看作是拥有70%的产权呢？如果这样，自住商品房出售时，应将售房款的30%都作为收益上缴，同时交纳剩余70%部分的溢价个税（如果不是唯一一套住房）。上面的例子就需要重新计算： 如果7000元买进（市场价10000元），5年后12000元卖出，应缴收益3880元（30%的售房款3600元，剩余部分溢价个税280元）。实际每平方米收益1120元（而不再是3500元），正好是商品房1600元/平方米收益的70%，。等于买房者只购买了70%的产权，也只能享受70%产权部分的溢价收益。

    如果这样，自住商品房5年之后出售的限制还应该保留，因为政府降低30%的价格，给予了政策支持。但是卖掉自住商品房之后不能再买这一点，就值得商榷了。