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对三个“一亿人”的商品房市场需求估计不可过高
(2014-04-09 09:32:22)
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房地产三个“一亿人”商品房城市化政府工作报告 |
中国经济时报：国务院总理李克强在3月5日的政府工作报告中提出，今后一个时期将着重解决好现有三个“一亿人”问题，促进约一亿农业转移人口落户城镇，改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约一亿人在中西部地区就近城镇化。据此，有人认为，中国的城镇化刚刚开始，在几十年内房地产市场不会出现大的危机。
马秀莲：总理在今年的政府工作报告中第一次提出了三个“一亿人”，即转移落户一个亿，中西部就地城镇化一个亿，棚户区和城中村改造一个亿。乍一看，涉及三亿人的住房需求，房地产怎么可能不后劲充足？
但仔细分析这三个“一亿人”的构成，会有不同的结论。
首先是“转移落户”的一个亿，这些人口主要为城市常住外来人口，基本上已经在城市落脚，在现有政策下，他们只能产生有限的住房需求。除了少数限购的城市外，他们没能定居的原因，是因为房价太高。我们的商品房价格，已经高到白领或者中产阶级都买不起，而这一亿人收入水平相对更低，甚至以农民工为主体，在这种情况下，怎么指望他们买得起呢？
国务院发展研究中心2007年对劳务输出县共301个村的调查显示，改革以来因外出就业累计实现迁移定居的农民工，只相当于目前外出就业农民工的1．7％，这就是一个参考。要让这一亿人落户，需要保障性政策的介入——如政府提供的保障房、允许购买或者租赁存在土地收益让渡的小产权房等。而大规模提供这样的住房，将对商品房价格造成下行压力。所以指望这“一亿人”构成多大的有效需求支撑房地产，并不切实际。
其次是棚户区和城中村改造的“一亿人”，这“一亿人”会整体推高市场房价与租金，虽然创造的需求有限。目前的棚户区和城中村改造，地方都纳入产权性保障房统计（限价房或者经济适用房）范围，所以原住民的迁徙并不产生新的商品房需求。棚户区或城中村还有另外一个群体，即租户，通常是收入较低的群体——刚毕业的大学生，或者做小生意的民工。拆迁之后，这些人只能是另觅他处，而且通常是租金更贵的地方，或者是租金仍然便宜但是更偏远的地方，所以他们也产生不了新的商品房需求。但是我们要看到，大规模的拆旧建新，由于大量的资本投入和旧房拆除，实际上已经整体推高了市场的房价与租金。
第三是中西部地区就地城镇化的
“一亿人”。这“一亿人”将是城市新增人口。理论上讲会产生巨大的住房需求。但是最后的实际需求究竟多大，取决于两点：一是住房价格收入比之下的实际购买力，将决定潜在需求多大程度上能够转化为有效需求；二是当地市场目前的供需平衡状况，将决定实际供给。
关于第一点，除非农民手中的土地与城里买房之间的制度衔接问题能够更顺畅地解决——尤其是假定当地农民并非只有城中村拆迁这一种方式。
关于第二点，最近看到一个数据（申银万国的一个房地产风险评估报告），全国住宅供给过剩的城市名单，虽然我对该数据持谨慎态度，因为没有统计年限和抽样方法的说明，但是多少有一些参考价值。数据认为目前我国二线城市供需比为116％，处于供需均衡状态；三四线城市供需比为125％，处于供给过剩状态。数据没有特别说明中西部城市的供需状况，但是一些极端供过于求的例子（如鄂尔多斯、贵阳）就在中西部。
也曾经看到过一个研究，从2005年开始，中西部地区开始积极采用以房地产投资和大规模的基础设施建设为导向的发展模式。与东部不同，东部有足够人口就业的增加作为支撑，而西部很多地方是单纯以房地产为主导的经济发展，很有可能已经住宅供给过剩，因此降低了实际需要的住房供给。总之，这“一亿人”能够产生的实际供给是打了折扣的。
所以，我们看到，这三个“一亿人”，对商品房市场的需求是有限的，没有我们所想象的那么大。
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注：参加的一个圆桌论坛。后有媒体专门将三个“一亿人”部分拿出来做了新闻。原文出处：
房地产市场应重分类施策、分城施策
中国经济时报
2014-04-02
http://www.cet.com.cn/ycpd/xbtj/1153272.shtml
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