一、问题的提出

10月19日，接到一个咨询电话。

A公司承租了B公司的部分土地厂房，B公司的土地厂房因贷款而全部抵押给了银行，银行后来将贷款全部转让给了金融资产管理公司，现金融资产管理公司拟对外转让该债权。请问：

1、如果其他人受让了金融资产管理公司的债权，该受让人是否有权终止A公司的租赁合同？如果终止租赁合同，造成的损失谁负责赔偿？

2、如果A公司受让了金融资产管理公司的债权，B公司抵押的土地和厂房是不是就可以直接抵欠A公司的债务了？

3、现在的租金是B公司在收取，有的承租人在租赁时一次性地付了10年的租金，甚至有的承租人一次性地付了20年的租金，这些租金新的所有权人是不是就不能再收取了？新的所有权人如何才能减少损失？

4、如果有债权人申请B公司破产，金融资产管理公司的抵押债权可能会增加什么风险？

二、法律分析

1、对于抵押权与承租权的权利关系，已经失效的物权法规定得非常清晰，其第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”就是哪一个权利在先设立，哪一个权利就优先保护，租赁在先的，抵押权的实现不影响租赁权的效力，即抵押不破租赁，哪怕后来抵押物被拍卖或者以其他方式处置的，租赁关系依然在租赁合同的有效期内有效，承租人依然有权使用租赁物，并按原合同的约定交付租赁费，只是租赁费应交付至新的所有权人；先抵押后租赁的，租赁不得对抗抵押。所谓租赁不得对抗抵押，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十一条等于对此做了充分的阐释：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”就是在后的租赁权不得影响在先的抵押权所担保的债权的实现，如果不影响抵押权人的利益，拍卖时仍然可以带租拍卖，如影响，则应当终止租赁权，使抵押财产在无租赁权负担的情况下拍卖或处置。

民法典第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”该规定只保留了物权法第一百九十条的前一句，后一句予以了删除，实际是通过反面解读的方式仍然保留了物权法的规定，亦即，抵押权设立后才设立的租赁权，或者租赁权虽然设立在抵押权之前，但抵押财产未转移至承租人占有的，租赁关系就要受抵押权的影响，即不得对抗抵押权。

因此，对于抵押权人的金融资产管理公司，只要当时银行提供贷款而设立抵押权时现在的承租人还未租赁土地厂房的，该租赁权就不得对抗金融资产管理公司的抵押权。至于租赁合同是否终止，其实际与抵押权人的金融资产管理公司无关，那是约束B公司与承租人的，即使租赁合同未终止，也不等于承租人有权继续租赁土地厂房。至于承租人的损失，根据合同的相对性，其只能找B公司去追偿。

2、如果A公司受让金融资产管理公司的债权，则A公司就成为了B公司的债权人，其购买的是对B公司的债权，并非购买B公司的土地厂房，因此，B公司的土地厂房并不能直接过户到A公司名下。银行将不良贷款转让给资产管理公司，说明该贷款早已到期，根据民法典第四百一十条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”并且，由于B公司还有其他债务，土地厂房上还有其他的债权人申请的保全查封，即使B公司愿意与A公司签订不动产买卖合同或者抵债合同，以房抵债，在其他的保全申请人或法院不配合的情况下，也无法完成过户。因此，该土地厂房基本上要走拍卖的程序，A公司可以申请法院拍卖该土地厂房，在没有其他竞拍人参与竞拍的情况下，A公司可以以自己的全部或部分有抵押权的债权用来抵偿拍卖的价款，不能清偿的部分，则转为对B公司的无担保债权。如果有其他的竞拍者，则土地厂房的权利归出价最高者，A公司则在自己的有担保债权的本息范围内就不动产的出售价款优先受偿。正常情况下，拍卖价款扣除相关执行和拍卖费用后会全部归A公司而不会有剩余，因为A公司购买的是不良资产，其债权是不良债权的本息，而不是不良债权的购买价款，该购买价款相对于不良债权来说，应该是有较大折扣的。

3、根据前面的分析，承租人的租赁权是否能对抗债权人的抵押权，主要是要看承租人是何时承租并实际占有土地厂房的，如果承租人的承租在抵押权之前，则承租权可对抗抵押权，反之，则不能对抗。承租权，就本案例来说，实际包括两个方面，一个是承租人有权继续承租使用房屋，第二个是承租人已经支付的租金继续有效，不用另行再支付租金了。租赁在先的，承租人不仅可以继续使用承租的土地厂房，而且租金继续有效，租赁在后的，承租人是否可以继续使用承租的土地厂房，就要看新的所有权人是否还愿意对其出租，但之前交的租金，新的所有权人完全可以不承认，这是承租人承租已经抵押的不动产而支付租金所应当承担的风险，至于政府出于维稳的考虑对新的所有人施加压力而认可已交付的租金，那是另外一回事，并非法律的规定。

如果A公司受让金融资产管理公司的债权，A公司的当务之急应该是立即通过法律手段收取承租人的租金，抵押权人也可以收租金抵债，从法律上来说，租金可以看成是抵押物的孳息，为抵押权所覆盖，就是A公司应首先申请法院查封保全上述土地厂房，如果上述土地厂房已经被其他法院查封保全，则可申请自己的执行法院轮候查封保全，然后通知所有的承租人向A公司或者保全查封的法院交付租金。民法典第四百一十二条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”依该规定，A公司承继了金融资产管理公司的抵押权，而金融资产管理公司的抵押权又来自于银行，只要是银行抵押权设立之日后才租赁的承租人，其租赁权都不得对抗抵押权，也就是已经向原出租人交过的租金都不再管用了，必须在接到通知之日起向抵押权人交付租金。如果承租权在抵押权之前就设立并占有了租赁物，则承租人已交付的租金可继续使用相应的租赁物，但之后的租金就应交付给抵押权人。抵押物处置后，新的租金归新的所有权人收取。

需要注意的是，A公司在考虑是否收购金融资产管理公司的债权时，不能简单地以有抵押权的土地厂房的价值判断有担保权的债权的价值，通常情况下，土地厂房会出现增值，而且，如果土地厂房购买较早，增值的幅度可能还相当大，抵押的土地厂房在处置变现时将会被要求交纳巨额的不动产增值税，然后才是抵押权人的优先受偿权，当然，处置过程还会发生其他费用，这些费用也是要先行扣除的，不过，总体来说，这些费用的相对比例并不高。

4、如果B公司被申请破产，从现有的信息来看，该破产申请大概率会被法院裁定受理，并且B公司的最终走向最大可能是破产清算或破产重整。

不论是破产清算，还是破产重整，抵押权人的利益不会受到根本的冲击。破产程序，可以理解为也是一种执行程序，其他的执行程序，一般是个别债权人的申请强制执行，破产程序是所有债权人对债务人的概括执行。虽然是所有债权人都参与到执行程序中，但债权清偿的先后顺序不会作调整，也就是原来优先顺位的债权，在破产程序中仍然是优先顺位，有抵押的债权，在破产程序中仍然对抵押物享有优先受偿权（破产法第一百零九条 对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利），只是程序和实体上会带来一些变化，比如，在破产程序中，抵押财产可能不会单独处置，而是考虑破产财产的价值最大化而进行个别或整体处置，再比如，破产申请受理后，债权不再计收利息和逾期违约金（《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第二十二条 人民法院受理债务人破产案件后，债权人请求担保人承担担保责任，担保人主张担保债务自人民法院受理破产申请之日起停止计息的，人民法院对担保人的主张应予支持），但这些对破产企业的债权人，尤其是本案这种情况，一般不会影响其实体利益。