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记者对话之一:商业REITs给资产估值提供了一把尺子并将深刻改变行业

(2023-04-06 09:00:17)
记者对话之一:商业REITs给资产估值提供了一把尺子并将深刻改变行业

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低落的对话

近日有个大报记者发微信说要专题采访我,很惊讶,因为这些主流媒体,只关心传统房地产行业的大事儿,比如说房价呀,政策调控啦,谁会关注城市更新呢?

兴奋之余,我选择银泰柏悦酒店63层的咖啡厅,这里向西能望到长安街的尽头和远处的西山,特别是夕阳西下的时候,景色非常的壮美,适合谈些兴奋的事。

毕竟是大记者,上来就问了很多专业的问题,但我高昂的情绪像被拉下的卷帘,快速地落下来,原来记者是围绕近期出台的消费基础设施REITs(商业REITs)展开的,没提城市更新,我的心凉了半截。

他像连珠炮一样提了十几个相关问题,一来我不太专业,二来我觉得很多问题在REITs刚开闸时就遇到,算老生常谈了,出于礼貌我还是重点回答了几个小问题。
记者:会不会对开发商有重大利好?

老S:不会,因为发行回笼的资金严禁用于房地产住宅开发,甚至不容许开发商直接发REITs,道理很简单,因为政策的立意就是支持消费,这三年的疫情对消费的冲击,对经济信心的冲击都太大了,去年底我们判断商办的资产证券化会在今年推出,但没想到这么快。

记者:商业资产价值会提升吗?利好什么样的公司?对高和有什么利好?

老S:许多人问我,你们持有的商业资产是否价格上升了,我说也许吧,当然,商业REITs出来增加了商业类资产的流动性,未来的资产价格预期肯定是上扬的,但就具体的资产价格,其实还是看NOI的情况,是否能持续稳定增长(后面还有讨论)。

所以同样一个商业资产,它的价值除了看地段,还取决于资管公司的能力,资管公司不是简单的只做做招商运营定位,而是能够根据行业的发展趋势,选择好标的项目,有强大的并购能力,有资本的品牌能力及运营能力的,就是说,商业REITs出台并不是所有的购物中心开发商就是受益者,还是要看这个公司实质性的资管能力如何?它的品牌如何?


2
高昂的自言自语

记者显然感到我对商业REITs的讨论,提不起兴趣来,想缓和一下气氛。

“你选这个地方真不错”说着,他走到窗边用手机一通连拍,还问我最近去了庐山,云海看到了吗?李白的古迹如何?

“庐山的云海很壮观,如果你感兴趣我会把高和分享的文章发你,不过,此时我们应该来杯白葡萄酒吧,适合此时的夕阳,我更愿意交流一下,商业REITs出台后几个跟不动产行业市场趋势相关的问题。”我已迫不及待了,把咖啡一饮而尽。

他瘦瘦高高,不善于喝酒,我总结过是有这么个规律的。一大口“长相思”下肚,情绪大好,我打开了话匣子,讲了许多城市更新的话题,为了扣紧讨论的主题,还是把这些像是自言自语的用笔记的形式展现给大家吧。

交流一:商业REITs给商业资产估值提供了一把清晰的尺子

以前商业资产大多在大公司的表内,它的估值方式多用重置法或比较法,不管经营现金流高低的,而资产价值是不断地通过评估上涨的,所以没有人真正关心运营。

现在好了,给了一把商业资产价值的清晰尺子,我们提了一个新概念叫硬核资产,就是这个商业不光是地段好,最关键是要有持续稳定的现金流。

结果就是这个小小尺子的出现,会让整个商业不动产行业发生天翻地覆的变化,由以开发为主导的制造业模式,真正转向以运营资管为核心的资管模式,我理解,就相当于住宅开发的按揭政策出台吧,会深刻地改变商办不动产行业,成为指挥棒。

交流二:商业REITs是城市更新的一把钥匙

近期,我随同中国城市更新论坛理事会赴南京考察,受到市领导的会见,他表示城市更新机会大,需求资金也巨大,初步测算要投资几百亿元,我猜想政府最头疼的是如何引入社会资本参与?

这次参会的险资等金融机构很多,表示非常看好城市更新,愿意投资,看来城市更新又不缺资金,为什么会有这个矛盾呢?

城市更新是长期的投资,需要长期的股本,且预期回报相对低,显然险资等金融机构是最适合的,因为久期长,平均是九年,但险资是资产配置,要投资的是金融产品,而不是不动产本身,或者说,投资的是不动产稳健的现金流收益。

这里面对险资来说最关键的是什么?是担心城市资产价值的提升,是担心投资不赚钱,这些都不是重点,最担心的是如何退出,就是资产的流动性。

这个唯一的答案就是要建那个终极的池子(公募REITs),把这些沉重的大船都赶到大海里。

对长期资本来说,城市更新和REITs本来是两个巨大池子,但中间是没有联通的,这次商业REITs的准入相当于把它们凿通了,所以说片区更新的启动金融钥匙有了。

我就建议政府,不是没钱吗?先把大片区的更新规划完善,整个改造周期需要十年以上,但不要急嘛,先做一个小的起动区,股本的钱从哪里来,可以把政府手中的存量资产通过商业REITs发出来不就行了,也实现了盘活存量的目的,如果短期现金流不好也不怕,先做Pre-REITs嘛。

交流三:新政下会有哪些新的趋势?

针对商办市场,可能形成如下三个趋势:

趋势一:开发商向资管机构转变

趋势二:资产价格分化越发明显

趋势三:商业资产向优秀的资管机构聚拢

第一个趋势,上面已有讨论。

以前商业价值主要取决于地段,现在不同了,要看NOI,运营水平不同的资产就会出现显著的价格分化,第三个趋势是由投资机构来推动的,这些长期资本更愿意配置到有强大资管能力和品牌的机构发行的产品里。


3
激情的诗句

“对不起我要赶今晚八点的火车去青岛出差,还有最后一个问题,但来不及了,我在出租车上微信你吧。”他打断我,匆匆而去。

记者:你最看好什么机会?主要障碍是什么?

老S:我认为最大的机会是Pre-REITs机会,把没有完全成熟的商业,先收养起来,孵化后形成稳定的现金流再进入REITs市场。

在这个机会中最主要的角色就是有并购能力的资管公司,但这不是仅有金融牌照或有较多资产就能拥有的,需要有实力有品牌有能力的资管公司的出现,就像物流行业的普洛斯,我相信大的不动产商或首批试点的不动产基金都会把Pre-REITs作为重要的目标吧,就看谁能把以前的积累转换过来。

此时,夕阳已挂到了山角,云被染成了橙红色,金色的光芒从云层底部洒下,我的心情非常平静和舒畅,但想到庐山时,对着明月,把酒朗诵李白的诗句,“俱怀逸兴状思飞,欲上青天揽明月。”情绪又被调动起来,可惜不能再喝酒了,又不会写诗,还是乘兴把这些记录下来吧。

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