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疫情后上海商办资产挑战性三问:苏鑫与记者朋友的对话

(2022-07-08 09:01:05)

疫情后上海商办资产挑战性三问:苏鑫与记者朋友的对话

场景:上海、北京、成都等zoom云上问答会参加人:世邦魏理仕中国区CEO及高和资本合伙人及多名记者

问题一上海商办资产的价格走势?

记者1:我仔细分析了,上海商办的价格会跌下来,且幅度不低,因为价格是由供需决定的,原来大宗交易的买家大幅减少,外资观望,开发商背景的内资没钱了,而准备出手的楼宇又多了,此前自媒体的消息,上海十余个酒店低价出货。

SX:你的分析不全面。
  • 资产价格是什么决定的?是由供需与信心决定的。
  • 还有一个东西,对两者都有影响,就是货币的水位线会直接影响需求与信心,钱多了,就会流到资产上去。
  • 此外还有一点提醒,就是租金由短期供需决定,但资产价格却是由中长期的供需决定的。

记者2:短期租金下跌是不争的事实,难道资产价格会逆势上升不成?

SX:我对商办资产价格走势有三个判断:
1、一定会有低价抛售的资产,但不会大张旗鼓前面提到的低价抛售的酒店包,我了解多是近年来一直在卖的资产,并没有大幅折让。
  • 什么样的资产会低卖? 有三类资产:

有资金压力的开发商

还不起利息的困境资产

急于退出的外资基金


2、多数资产价格会僵持,不会大跌

  • 为什么?真付不起利息,很快变不良了,业主就没有动力降价了。这也是中国的通病:出清很难。
  • 至于外资基金不缺钱,不也可以等吗?

3、要管控风险:防止资产价格大的波动
  • 其中关键就是信心。
  • 什么影响信心的变化?席勒认为是有信任关系(专家)的意见,以及口口相传。
  • 政府要用实际的有力举措,使经济稳、就业稳。(如上海硕士毕业就能拿户口,对提升信心有很大作用。
  • 靠真实的故事,有实在的资产成交,来提升信心。

问题二投资机会是什么?

记者:我不太认同你的观点,但也不知怎样反驳,我换个问题吧?上海的商办物业,有哪些投资机会? 

SX:目前上海市场的波动,出现了很好的投资窗口期。
  • 事实上,上海的资产价格近两年已经小幅下调了,表现为对caprate预期提高,世邦魏理仕的报告中表明甲写由2018年的3.8%上升到2022年的4.5%。

记者:市场有波动,投资才有机会吗?

SX:有三个机会型的投资机会;
机会1、长期资本的出手机会。如核心地段的资产;保险等长期资本购买(如陆家嘴等甲级写字楼等)

机会2、自用买家的抄底机会。如长三角政府的飞地需求或国企的自用需求(案例,上海地产集团购买世贸的酒店)

机会3、有实力资本的调仓机会。(案例,金茂资本买了张江的展想中心写字楼) 

SX:还有一个趋势型的投资机会:社区商业
  • 上海商业是冲击最大的,特别是购物中心。
  • 社区商业是刚需,下滑后会较快回调。
  • 关键上海的定位中国时尚消费的引领者,没有之一。

SX:高和会重金投入上海的社区商业
  • 成立了中国第一个社区商业专项基金,投资1线城市和1.5线城市的社商。
  • 我们非常看好上海的社区商业机会,我明天就出差去上海看项目。

问题三未来的大趋势是什么?

记者3:难道这么大的疫情,真的没有什么重大改变吗?

SX:当然有重大变化,就是资产的分化。
  • 资产分化的基础是现金流与流动性。
  • 核心资产将分化为核心地段资产与硬核资产,区别要看是否有稳定且增长的现金流。

SX:我看好三个长期趋势;

1、看好硬核资产如稳定现金流的资产,比如社区商业、公寓等;

2、要和新产业与新消费合作如果我们能与生物制药、新能源、高科技公司等合作,这样不只需求确定了,也能得到政府的支持。如果我们能用新场景把新消费引入城市更新领域,这个资产才可能成为硬核资产。

3、看好上海中长期的发展上海是中国经济的龙头,未来五到十年有其他城市能替代吗?经济有压力了,一定会有国家的政策扶持和投资的大力支持。(两年前大家不也担心武汉吗?结果呢?上海的经济活力和市场环境是中国最好的城市。

世邦魏理仕的中国区CEO李凌也参与了记者交流会,他谈的更专业更系统,但我们不能透露,因为大机构要审稿的。

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