• 资产价格是什么决定的？是由供需与信心决定的。
• 还有一个东西，对两者都有影响，就是货币的水位线会直接影响需求与信心，钱多了，就会流到资产上去。
• 此外还有一点提醒，就是租金由短期供需决定，但资产价格却是由中长期的供需决定的。

• 什么样的资产会低卖？ 有三类资产：

有资金压力的开发商

还不起利息的困境资产

急于退出的外资基金

2、多数资产价格会僵持，不会大跌

• 为什么？真付不起利息，很快变不良了，业主就没有动力降价了。这也是中国的通病：出清很难。
• 至于外资基金不缺钱，不也可以等吗？

• 其中关键就是信心。
• 什么影响信心的变化？席勒认为是有信任关系（专家）的意见，以及口口相传。
• 政府要用实际的有力举措，使经济稳、就业稳。（如上海硕士毕业就能拿户口，对提升信心有很大作用。）
• 靠真实的故事，有实在的资产成交，来提升信心。

• 事实上，上海的资产价格近两年已经小幅下调了，表现为对caprate预期提高，世邦魏理仕的报告中表明甲写由2018年的3.8%上升到2022年的4.5%。

• 上海商业是冲击最大的，特别是购物中心。
• 社区商业是刚需，下滑后会较快回调。
• 关键上海的定位是：中国时尚消费的引领者，没有之一。

• 成立了中国第一个社区商业专项基金，投资1线城市和1.5线城市的社商。
• 我们非常看好上海的社区商业机会，我明天就出差去上海看项目。

• 资产分化的基础是现金流与流动性。
• 核心资产将分化为核心地段资产与硬核资产，区别要看是否有稳定且增长的现金流。