加载中…专业对话系列之二：对社区商业基金的四个质疑
(2022-08-06 08:09:53)
采访札记：对话高和资本合伙人苏鑫——社区商业基金的投资难题
地点：北京尚东区Ponte意大利餐吧
引子：夜爬宝石山到杭州，夜爬宝石山，站在保俶塔旁，望着灯火掩映的白堤时，想起上一次夜爬还是大学期间，和两个同学一起说笑的场景，正感慨万千时，突然听到“嘀嘀，嘀嘀……”是他的微信：“高和的社区商业基金投什么项目了，能透露一下吗？”
01
“疫情下商业受到较严重的冲击”
“谢谢你，四个月前写的采访文章，题目很吸引眼球，很多网媒都转了。”（文章全称《高和资本成立国内首支社区商业基金 规模达10亿元》）
“举手之劳。（稍停）这地方有点吵，但放的爵士乐我喜欢，是《在这些日子里》吧，萨特的小说《恶心》里提到过。”他嗓门大，充满激情。
“我一向运气不错，考大学进同济也是运气，但这次投资社区商业就没那么好运气了。”我知道对待这种很自负的记者，最好的方式就是把自己的身段降下来，让他悬在空中，这样的对话才能有收获。
“听说，上海的商业很惨淡啊，我的朋友告诉我，他家的小区商铺关了一半，这社区商业还有机会吗？”看来他是有备而来，再次直指主题。
“其实受冲击最大的是购物中心，先说国际一线的零售品牌吧，因为物流的原因，今年第二三季度的存货只能打折卖，毕竟中国市场占到全球增量的50%啊，他们一观望，在中国开店的机会就很小了，而国内的二线服装品牌考虑的是能否活下去的问题。”我把话题叉开了。
“我重复一下问题，社区商业还有投资机会吗？”他的语气带着些许的恼怒。
“我看到一篇文章，名为《后疫情：社区商业为何能率先复苏？》，很专业，里面有一些数据，但记不清了，提到社区商业一定能快速复苏，关键原因是其特色鲜明，就是最短距离解决基本需求。”我咬了一口加满牛油果的可颂，不紧不慢的说：“这味道让我想起了上海。”
02
质疑1：社区商业基金为何起步不顺？
“听朋友说，高和的社区商业基金可一个都没投成啊！”他用质疑的语气问。
“的确运气不佳，确实没想到，4个月了，一个项目也没有投出去。”我顺着他讲。
“年初深谈过一个项目，是杭州的，街区式的，项目真好，位置也不错，已到准备签约时，对方突然把谈判速度慢下来，明显是拖着，为此我去了杭州，深入了解才明白其中的缘由。”
“不是价格没谈拢吧？”他很自信。
我讨厌这质疑的语气，喝口热美式，这苦涩的味道刺激味蕾，能对冲一下。
“开发商的预期价格只有一万出头，但是……怎样说呢？设想一下如果你是一家传言很多的开发商老板，面临巨大的债务压力，第一反应就是自救，低价卖资产啊，但半年后，你发现住宅预售没有任何起色，销售额同比下降一半以上，你会怎样想？只能躺倒，躺倒了，银行利息不用还，资产也不会再贱卖，等着被并购或清算时博弈吧。”承认了他的质疑，心情反而平静了，甚至感谢他让我有倾诉的机会。
03
质疑2：市场波动了，为什么投资压力还很大？
“上次交流时，我提醒过你，针对社区商业，卖家对价格预期是很高的。”他自信地说。
“你说的对，当时我想，市场下行，价格不就下来了吗？”我说。
“但事与愿违吧，你说说，为什么没有降价？”他像是在拷问我。
“价格没降下来的原因有两个。一是社区商业从惯性看是按照散卖价格来估值，即使是小盒子商业，不能散卖的，也预期高，主要的原因还是中国的商业资产没有市场化出清机制。”我平静的，不看他，自言自语。
“怎么说？”他急切问道。
“这又有两个原因，第一是资产方的，如果他已经躺倒了，决策的心态就和上面的例子一样，第二是债权方的，如银行、AMC、信托等，其实也没有太多的处置动力。”我想象自己是个教授。
“首先是司法流程周期很长，没有一年半载不能到拍卖环节，当然还要分析心理，想象我们是银行领导，据说不良率也是有预算的，此时决策者最愿意划入不良的一定是更烂的资产，这些商铺在银行眼里可是好资产啊，再者从管理机制上是终身追责，谁能承受低价卖资产的重负？”我开始教导他了，看到他频频点头，语调也高昂起来。
“现在好了，有了疫情的原因，缓付利息有了充足理由，银行领导会怎么想？出清还是先等等吧。”
04
质疑3：投资回报能达到要求吗？
“我问过国外大机构，如黑石、普洛斯等，他们都不看好社区商业的投资？回报率达不到哇。”他又恢复了质疑的语气。
“我从不迷信大机构，他们只说对了一半。的确，社区商业虽是刚需，但租金会有天花板，不像购物中心有很多的想象空间。”我平静地回答。
“所以针对社区商业的投资，其第一性原则就是，买便宜资产，按2.0模式来运营。”
“说的这么玄乎？”他终于喝了第一口伯爵茶。
我没有正面回答。“还记得上次对话中，提到的一些概念，我今天把它简化表示一下就是：
1.0版社商：没有定位+小而散的商户+没有运营；
2.0版社商：特色定位+有主理人的商家+适度的轻运营。”
我加快了语速，希望一口气能说明白，“1.0版社商的最大问题是没有定位与运营，GOP（Gross Operating Profit的简称，即营业毛利）是不高的，街铺为80%，盒子约70%吧，NPI率（Net Property Income的简称，即物业净收入）就更低了，只有60%和53%。
我们对2.0社商的运营目标，要把GOP提升近5个点，加上税赋和资管费等再算进去，NPI率要提出近10个点，分别为68%和60%。”
“挑战最大的还是盒子商业，如果参照购物中心，运营就太重，GOP上不来。所以适度的轻运营就是关键，不是搞大人流的推广而是精准的社群活动，此外加上特色定位与有主理人的商家这套组合拳才是提高回报的精准武器。”
“当然在本地化运营我们要与当地的优秀团队合作。”我补充说。
05
质疑4：什么样的钱还愿意投资？
“如果真像你说的，社区商业投资回报能到多少？”他问。
“我们详细分析过，如果社商到了稳定期，一线城市的派息率能达到5%，一点五线城市派息率能达到6%，每年还有5%的租金上涨，足以抗通胀啊。”我回答。
“这么低的回报率，谁愿意投呢？”他有疑问但不再是质问。
“这个回报最符合保险等持有资本的需求了。”我自信地回答。
“试想一下，你是险资的高管，负责资产配置，三年后，望眼不动产的各品类，哪个是高派息高稳定的资产呢？IDC市场规模小，物流资产的价格已被推高，社商一定是最中意的标的之一。”我像打开了话匣子，又点了一杯白葡萄酒，只有酒才配得上此时的兴致。
“有一个案例是很有启发的，2008年经济危机时，华联果断抄底了北京的社区商业，买了四五个资产，其中就有著名的北京万柳小区的社商，几年后租金回报率就超过了10%，这已成为华联最好的资产，当然也不会卖了，是防御型资产。”
06
关切：什么时候能投出第一单？
“你们什么时候能投出第一单呢？”他关切地问。
“从时机看，要到接近年底吧！”我答。
“这次运气会好些吗？”
“从趋势看，我坚信这是个防御型资产的赛道。”我继续平静地说。
“新的方向总是会有挑战，但我相信能找到那5%的合作伙伴们，也仅需这5%的认同，不会等较长时间啦。”
晚上我到庆丰公园跑步，之后接到一个微信。
“谢，你接受采访，今晚和你认识的一位朋友喝酒，知道你们这些人压力都很大。
我推荐一本萨特的书吧，《存在主义是……人道主义》，近半年我一直在重读萨特，还有三联中读的相关课程。
我偏不？但我要找到我的拐杖。
分享萨特的三句话：
存在主义者坦然说人是痛苦的。
人就要对自己是怎样的人负责的。
认为希望是人的一部分；人类的行动是超越的，那就是说，它总是在现在中孕育，从现在朝向一个未来的目标。
夜深了，又收到了一个微信。
这是我们合作的一家保险机构的高管，近两个月刚分管不动产投资板块。
“看来我们没选错，今晚我俩刚喝完酒，他把你们今天对话要点都和我说了，谢谢你回答了我们投委会提出的四个质疑。”
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