业内通常把楼市“冬歇期”之后，成交量持续上扬三周，供给量也随之攀升的春季行情称之为“小阳春”。上周的南京楼市可以说是符合业内预期的，呈稳升态势。 上周日认购量上涨1.5成、日成交上涨5成多。南京全市共认购商品住宅2002套、成交1878套，日均认购286套、成交268套，这是南京楼市“小阳春”到来了吗？金三的好开头是否预示着2013年的楼市好前景？国五条新政细则的颁布“一石激起千层浪”，会给整个南京楼市带来哪些影响？值得深思。

刚需持续释放 量价“与时俱进”

首次置业和首次换房等“刚需”自住买家仍占据成交主力位置。由于近几个月市场成交延续去年回暖态势，导致买卖双方对后市预期均发生变化，市场博弈加剧。从整体市场成交活跃度看，上周南京住宅成交气氛继续受近几个月“刚需”购买力释放的带动，整体表现仍略优于去年3月同期。这是否与2月底出现南京楼市库存量再次跌破4万套新低有关？有业内人士称 “此次跌破4万套具有指标意义：南京楼市可能从此进入供不应求的卖方时代。” 恐涨心理及投资热有所抬头，开发商乘势追击，让这个楼市似乎迎来了“小阳春”。在上周开盘的5家楼盘里，江北、城东、城北、江宁和桥北多个区域各处开花，尤其中小户型抢手。东郊小镇、新城香溢紫郡等项目都在开盘当日去化量达到8成。微涨的房价丝毫不影响刚需踊跃程度。据了解，除了江宁大学城的天正天御溪岸、桥北的新城香溢紫郡之外，其他3家楼盘价格都出现不同幅度的上涨。

上周江宁楼盘成交大增，江北成交放缓，而溧水和高淳因区划调整晋升为市区板块而成交上升。溧水和高淳在未得到消息纳入南京限购之前，改善客群将不会不关注该区域，而刚需购房者则可以考虑购置该区域房产，不失成为新南京人的又一低门槛选择。因行政规划调整，南京楼市注定又有新一轮上涨态势。

覆巢之下岂有完卵？新国五条后或乱象丛生

上周末的新政国五条细则出台，最热闹的要数各家媒体及民众舆论，微博、论坛、博客争先吐槽，看客们很忙。细则这把双刃剑优劣尽显：有利于促成一手楼盘加速去化、抑制投资客群；20%的交易所得征个税，二套房首付比例上调，房产税试点等新政直指当前异动的房价。当前的买房换房使得限购政策威力有所打折，二手房买卖成本增加后，将对新房市场尤其是改善市场影响会比较大。而二套房门槛的提高也会起到同样的作用。政策整体将对中高端市场形成较大打击，刚需市场也会有适当的降温。

政府最不想看到的事情也有可能发生：首次置业和首次改善的刚性购房需求目前仍旧是南京市场的主力购房人群，然而资金有限，如果信贷支持力度的降低而一手房价又上涨，他们只能降低购房标准，或干脆延迟购房计划。这在一定程度将影响楼市交易的进程，楼盘库存增加对政府的GDP增长来说不是好事。上个周末的二手交易市场为避税导致空前繁荣，房产税的征收将带来怎样的影响又是命题。据有消息称，江苏已经在研究制定落实执行国五条的细则，最快今天就有望公之于众。南京楼市“小阳春”大概就指望这个了。